[摘要] 自去年4月开始的楼市厉政调控之后，很多购房者都寄希望于调控显成效，希望看到房价企稳甚至下降的局面。在开发商、政府与购房者的微妙博弈之际，调控已经过去将近一年半，全国房价仍然维稳。“今年下半年或将降价”、“武汉房价两年首次现下跌”,“政策显效需要时间，下半年开发商应该撑不住了”？
编者按：自去年4月开始的楼市厉政调控之后，很多购房者都寄希望于调控显成效，希望看到房价企稳甚至下降的局面。在开发商、政府与购房者的微妙博弈之际，调控已经过去将近一年半，房价仍然维稳。“今年下半年或将降价”、“武汉房价两年首次现下跌”,“政策显效需要时间，下半年开发商应该撑不住了”......这一切，到底该信还是不该信？面对武汉房地产市场上各种各样的现象，购房者应该如何应对？下半年购房应注意哪些？
（来源：长江商报 记者张磊）大量新盘涌入再为江城楼市库存加码。加之上月武汉市房管局发布的二季度“武房指数”显示：截至6月底，武汉商品住房累计可售套数为12.03万，武汉目前可售商品住房接近13万套。可让市民纳闷的是：为啥这多房源，买套房还这么难？
存量房大增事出有因
其实，早在2008年，也曾出现过存量房大增的情况。
“存量房要一分为二来看待。上半年推盘多，而销售量同比大幅萎缩，是存量房大增的原因。”业内人士称。
连日来，记者走访多家售楼处，尽管购房者比前两月要多，但大多数人依然坚持观望。当记者以库存超过13万套进行询问时，不少购房人表示，数据是一方面，自己看重的楼盘在价格上并没有松动。
“从库存量的变化，可以看出开发商放量以及购房者对于调控的态度变化。”武汉某研究院肖锐表示，这一方面说明了开发商资金链日趋紧张，从原来的观望到加速推盘回笼资金，另一方面则预示了购房者对本轮调控的态度越发清晰：不调到位不出手。
在此背景之下，购房者该如何买房了，房天下推出4大攻略，冲破买房鸭梨大山。
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【看政策】限购没商量 刚需机会多
2月22日武汉新版限购令出台，次日便开始执行。不仅武汉本地家庭禁购第三套房，外地人只买一套房，与此同时，限购令也覆盖到了远城区，二手住房也在限购之内。作为限购令的配套措施，我市今年保障房建设继续加码，从前不久公布的10.7万套增加到11.17万套，预计我市今年保障房面积将超过550万平米，相当于去年我市售出新住房的一半。
商业地产似乎是个例外。由于商业地产不受第三套房贷的限制，不受利率的限制，几乎可以说是不受政策的影响，武汉商业地产也开始空前活跃起来，为市场所瞩目。
近期，部分二三线城市将被限购的风声再起，有分析人士认为，宜昌、襄阳上半年房价涨幅相对较快，有可能被列入限购名单。
市场反应：2月下旬武汉出台限购政策后，楼市销量急转之下，已经连续4个月处于低销量。调控力度依然在加强，对限购束手无策的开发商，只能采用“灵活定价”。进入5月、6月份以来，虽然仍有不少开发商在观望，但随着万科等主力房企打出“低价牌”，越来越多的楼盘加入促销阵营，或低价入市，或额外让利，通过打折、优惠、赠送面积方式直接吸引购房人。
买房对策：限购令下，最能从容买房的肯定是那些不受限的首次置业者，一来他们不用担心开发商轻易涨价而着急下手，二来投资客被挤出市场，可供选择的房源更加丰富。但是，首次置业者大都为年轻的“上班族”，没有太多的收入积累，需要父母支持并向银行贷款才能实现买房梦想。专家建议，对这部分人来说，对住房的区域不必过分苛求。由于中心区域楼盘的价格往往超出了年轻人的承受范围，选房时不妨把眼光放远一些，选择距离稍远但是交通便利的区域。
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【看房贷】“免贷牌”高挂 无奈干着急
江城部分银行网点已高挂免贷牌。只要不是银行的合作楼盘，想办贷款非常难。“对不起，现在网点一般都不办房贷了。”武昌水果湖一家国有银行网点工作人员表示，现在该行只对合作楼盘放贷。当记者表示不解时，这位工作人员表示，不止是该行，因为额度紧张，全武汉的大部分银行网点现在都不对非合作楼盘放贷。
在另一家银行，记者也得到了类似答复。工作人员还透露，市民若一定要申请，利率也会上浮10%-20%。
记者调查发现，眼下，银行首套房贷款优惠利率早已取消，利率上浮10%-20%的越来越多。部分银行二套房贷利率甚至要上浮40%。而为了获得更高利润，早已有数家江城银行暂停了房贷业务，将额度倾斜至中小企业贷款。
市场反应：停贷比限购更可怕，随着房贷越来越难办，武汉市民也遭遇了一些“潜规则”，例如要贷款先买理财产品，银行向客户发放住房贷款时，要求其购买理财产品，或者存入一定的定期存款，这种典型的“捆绑销售”几乎已经成了心照不宣的房贷潜规则。购房者为了尽早拿到房贷审批，尽管对银行不满，但还是不得已答应了“捆绑搭售”的条件。
买房对策：在首次购房时，一定要用足公积金贷款的额度。值得注意的是，夫妻双方的任何一方在婚前使用过公积金贷款，婚后，即便另一方没有买过房，其公积金使用也会受到影响。所以，夫妻双方能同时使用公积金贷款购房，以用足额度。
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【看规划】跟着5年计划走 买房子等于买未来
每年新建或建成一座过江通道；每年新增加110公里快速路和高架桥；轻轨全线建成通车，地铁2号线、4号线全面开建，地铁3号线提前上马……十一五期间，武汉建成3条过江通道；增加550公里主干道。5年间，武汉的“纯”基建投资高达1319亿元，每年飙增10多个亿，是“十五”期间的8.5倍，创下武汉史上规模的城建投入。
泼绿治水扮靓江城，修路架桥提速三镇。如今的大武汉，近5000个大小工地日夜施工，市民每天都能感受到新变化。“十二五”期间，二环线内30畅通工程将全面建成；2012年起，武汉每年建成一条地铁线……届时，三镇交通将全面提速。
市场反应：如今在售的很多楼盘都打出了“轨道置业”的概念，甚至部分楼盘给自己贴上了“双地铁楼盘”的标签，其中不乏百瑞景中央生活区、绿地国际金融城、华润置地公馆、福星惠誉福星城等知名楼盘，这类楼盘的价格也依仗这“地铁”而水涨船高。
买房对策：不少购房者传递出这样的观点，“新房就在2号线边上，以后出行很方便。”在某楼盘销售现场―对年轻置业夫妇说道，他们最看重的就是交通出行方面，“毕竟我们最需要的是便捷，平时工作节奏太快了，需要赶时间就必须靠地铁。”有理由相信，地铁2号线2013年通车后会掀起更强一波轨道置业热潮。
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【看优惠】楼市促销是道计算题 算准了就下手
武汉楼市淡季到来，记者观察发现，除了用出位的广告语来吸引消费者的眼球外，“秒杀”活动、垫首付、大尺度降低楼价等各种营销活动也都成了淡季开发商促销的方式。对此，业内人士分析，在限购令等国家调控政策的影响下，开发商在选择主动出击谋划突围之路。
据了解，频繁加息和提高存款准备金率后，开发商融资很难，急需快速销售回笼资金。据介绍，武昌内环一小户型楼盘，甚至希望能在开盘时，不论楼层和朝向，一律以“一口价”清盘。据悉，该楼盘虽然并不愁卖，但开发商项目多，资金链紧张，希望快速清盘。
市场反应：而面对眼花缭乱的多重优惠，7成网友认为淡季不买房，所谓的优惠不过是商家的促销策略而已。可见，武汉楼市已显然成为“买方市场”，在低起价、高折扣的刺激下，不少人仍会参加看房团或是团购买房，但多数人仍嫌房价太高，不愿出手。
买房对策：购房者在选择优惠过程中，要从纵横两方面辨证统一地比较房价的变化，看看经过优惠折扣后，要买的房子是否比周边同类型的房子便宜？折后的单价是否比同一个楼盘以前的实际价格下降了？沉着冷静、全方位求解、最后谨慎出手。
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