[摘要] 在楼市调控层层加码的背景下，今年房企上市公司销售“中考”成绩单备受关注，Wind统计显示，截至7月19日，已发布中期业绩预告的58家上市房企喜忧参半，以万科、恒大、中海为代表的地产龙头业绩逆势大增，而中小房企业绩大幅下滑，资金链面临断裂。
在楼市调控层层加码的背景下，今年房企上市公司销售“中考”成绩单备受关注，Wind统计显示，截至7月19日，已发布中期业绩预告的58家上市房企喜忧参半，以万科、恒大、中海为代表的地产龙头业绩逆势大增，而中小房企业绩大幅下滑，资金链面临断裂。
一问：中小房企业绩如何？
即使在大型房企中，也有公司因宏观调控而受到影响。7月9日，首开股份发布公告称：因土地转让收入大幅减少，2011年中期净利润将同比减少60%以上。
对此，首开的解释是，由于公司2010年半年度土地转让结算收入20.95亿元，而本报告期内，公司的土地转让收入大幅减少，因此造成业绩同比大幅下降。尽管上半年预计业绩下滑，但是首开称2011年全年业绩同比还是会上涨。
根据Wind统计显示，截至7月19日，已发布中期业绩预告的58家上市房企中，中期业绩预喜的上市房企合计有26家，占比44.5%。同时，有9家公司业绩预减，6家略减，9家续亏，还有8家首亏。
在预亏的企业中，有5家上市房企中期预告净利润下降幅度超过200%，其中，金宇车城7月13日预计上半年净利润约-540万元至-360万元，业绩下降381.91%至522.87%；津滨发展中期亏损额，该公司首次出现亏损，预告亏损可能达到8000万元至1亿元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展也预计中期业绩出现亏损，且净利润下降幅度可能超过200%。
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二问：信贷政策收紧 钱从哪里来？
上半年房产信托平均超10% 中小房企或遭拒
6月份一期《经济学人》杂志中写道:“政府永不打算公布地方政府借贷的规模。不管是不是因为这样的不透明,这些隐藏的债务已经成为萦绕在中国问题专家脑子里的四大担忧之一,其余三个分别是资产泡沫、通胀和管理松散的信托公司。”
信托公司同地方政府债务、资产泡沫、通胀相提并论,这表明信托公司的乱象已经愈发严重,而房地产信托是重点担忧的对象。一方面银行限制房地产贷款来控制房地产企业的资金链条,而另一方面房地产企业纷纷转向信托来寻找资金支持。
据业内人士透露,最近银监会窗口指导了约40家信托公司,要求今后房地产信托计划需要事先获得银监会或各地银监局的逐笔报批。
目前信托业内普遍认为,国内信贷政策收紧的情况下,监管部门加大了对房地产信托的监督,规模比较大的地产龙头企业更容易获得融资,而中小规模的房地产企业由于风险相对较大,或将被拒之门外。
用益信托研究所研究员指出,目前不论是监管部门的窗口指导还是信托公司为控制风险自主暂停业务,房地产市场的前景似乎都不太明朗,新业务需要逐笔报批将大大影响项目的融资效率,融资成本也会相应地增加,这对信托公司开展业务将造成很大的影响。所以,如果不是好的房地产项目,信托公司将宁愿选择放弃转而寻求其他新项目。
三问：资金紧缺肿么办？
武汉中小开发商贱卖同行 不愿降价做苦撑
众所 的是中小开发商面临比大型开发商更加艰难的融资环境，但他们并不愿意就此投降。
就近期武汉楼市来看，上周开盘的光谷某楼盘在开盘前打出6200元起的价格，比周边足足低了上千元，但实际开盘时发现该项目均价仍在7200元，房价并未出现实质松动。
还有金银湖某楼盘营销老总针对周边楼盘的价格战时曾表示“我们可以拿出几套特价房出来，甚至可以说我们起价5000元，但是整个项目的均价是不可能下降的”。
一边是开发商的“嘴硬”另一边却是日渐枯竭的钱袋子。
我们以金银湖某楼盘为例，根据房天下数据监控中心统计该项目5月份成交套数为30套，成交总价在1600万元左右，按照这一数字可能连工程款都很难支付。一业内人士表示“不少楼盘都在吃老本”。
在多数普通人眼里，降价促销或许是目前房地产商的融资方式。但是记者观察却发现， “大部分企业宁愿选择便宜点卖给同行，也不会考虑降价销售。”
房天下对今年项目合并案进行统计发现，将项目低价转让给同行的，至少有40宗以上。而在武汉，目前以9折以上的幅度降价销售的房地产项目，几乎为零。
分析师道出了房地产企业不愿意降价销售的原因:如果降价幅度太大，已购房客户很可能要求“退房”，这恰恰是开发商不愿意看到的。据他介绍，在2006年、2008年的两轮楼市调控过程中，都有房地产公司大幅降价，随后就出现业主 “退房”风波。
有了这样的经验教训，大开发商解决资金链紧张的办法，通常是将老的楼盘搁置促销，力推新楼盘低价销售。但是，只有一两个项目的小公司没有办法沿用大开发商的做法，因此，转让或者与其他公司股权合作成为很多中小地产商解决资金紧张的出路。
维新万隆投资有限公司董事长骆进德建议，中小型房企借助金融机构的融资可能性已经不大，在不具备上市、对外增资的条件时，可以尝试多种商业模式共同开发，多做资源整合，而股权卖断亦不失为一种有效的融资方式。
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