编者按：争论一时的"以房养老"终于浮出水面，尽管这个名词的背后存有一丝苍凉：一个人把自己的一生与房子绑在了一起，年轻时为房子作奴隶，老年后以房子为依靠。可是，随着中国社会的急剧转型，这种超越传统观念、以经济为主体的社会保障模式有它存在的合理性和发展的前景。"倒按揭"，究竟是将"润物细无声"地改变我们的生活，还是初来乍到、水土不服？这些疑惑都尚待解答。
抵押房产后，每月从保险公司领取一笔养老金，过世后将房产交与保险公司，这一流行于欧美几十年的"以房养老"的模式10月将首次在我国推出。
【谈概念】“混迹”发达国家二十年 “倒按揭”由来已久
“倒按揭”，也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其部分归抵押权人所有。倒按揭出现在20世纪80年代中期，是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，之后流行于欧美世界。
发放对象：
62岁以上的老年人
发放形式：
1 联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。
2 联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。
3 放贷者有保险的倒按揭贷款。
发放原则：
住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。
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【看现状】以房养老渐行渐近 国内外“倒按揭”模式一览
加拿大模式
超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。
新加坡模式
有三种方式待选择。
种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。
第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。
第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。
南京模式
倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
上海模式
上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
【小贴士】“舶来品”备受关注 “倒按揭”十大须知事项
当前，倒按揭在美国方兴未艾。对于老年人及退休群体来说，倒按揭是较合理的策略，但需注意一些关键问题。比如，一般来说，其费用要比平时的贷款高，若计划以房养老时，才可采用这种方法。另外，也要避免滥用这笔贷款。当然，更多人会关心如下10个问题。
：房屋所有权属于谁？
即使利用房产抵充一部分贷款和现金债务，但作为所有人，能继续保有房屋的所有权，完全控制并支配这套房子。事实上，契据上一直是所有人的名字，并且他能在自己愿意的任何时候选择卖出房子。
第二：房产所有人会无家可归吗？
作为房产所有人，没人能强迫他搬出去，因为他拥有一份倒按揭。当然，必须确保财产税金和房产所有人保险按时交付，且保证这套房子一直都是他的主要居所。只要他还住在这里，就不用偿还此项贷款。
第三：如果已背负贷款债务，能得到一份例按揭吗？
假如能贷到的钱数等于或大于房子现有的贷款，将有资格获得一份倒按揭。事实上，用房屋净值或现金偿付现有的按揭贷款，是使用倒按揭最普遍的方式之一。
第四：能清算大于房屋价值的债务吗？
倒按揭有几种保护措施，比如，这些贷款属于无追索权贷款，这意味着房屋所有人的债务不能多于房屋卖价，并且联邦住宅管理局和联邦国民抵押贷款协会担保这些倒按揭产品。
第五：钱被花在哪里是否有限制？
没有。倒按揭使用策略包括：偿还现存债务或信用卡债务；偿还长期医疗或健康医疗费用；提供一个安全垫；装修或改善住房；购买新车、船只或二套房；享受更舒适的生活方式；帮助孩子支付买房的首付款；向教堂、大学或慈善机构捐款；获得更多假期；通过赠予、建立大学教育计划等方式帮助后代等。
第六：税收方面应该做何考虑？
倒按揭最吸引人的地方是，整个过程建立在免税的基础上。原因在于所有人是在利用房屋的资产净值来支付现在和以后的费用。
第七：需要达到一定水平的收入或必需满足一定的信用级别吗？
申请倒按揭时，不需要收入、资产、信用或工作等证明。只要有一位年龄在62岁以上的房屋所有人住在房屋内，就不会产生关于这份贷款任何部分的应付账款。
第八：会影响到配偶，家人以及遗产继承吗？
只要夫妻双方年龄在6 2岁以上，持有房屋契据以及部分倒按揭，配偶去世不会导致这个项目发生变化。仅仅在所有借款人离开房子、卖掉房子或者去世时，倒按揭才会变成应付款。房屋全部的价值减去在那段时间里倒按揭需平衡的部分，剩下的财产由他的家人或继承人接收。
第九：到底能贷到多少钱？
可贷到的钱的数量取决于贷款人的年龄、房屋价值以及目前的利率。一般来说，年龄越大，利率越低，房屋价值越高，能得到的钱就会越多。
第十：得到钱的方式有哪些选择？
倒按揭提供了多种选择方式，比如，一次性支付大笔现金。一定信用额度内根据贷款者的需求自由支付，指定时期内的按月支付；住在房子里任何时期的按月支付；上述方式的任意组合。当然，支付方式也可根据自己不断变化的需求而有针对性的改变。要记住，上述方式所得到的现金均建立在免税的基础上。
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