[摘要] 在限购、限贷、提高首付等多项政策组合下的第三轮宏调政策还未完全执行下去，而在日前举行的博鳌房地产论坛上，多位政府部门的官员和专家透露，包括房产税、财税体制、土地出让制度、REITS等金融产品创新的新一轮中长期政策正在研究制定当中。由于看来，从博鳌论坛上传递出一个信号：新一轮调控还将有重磅政策杀出。
在限购、限贷、提高首付等多项政策组合下的第三轮宏调政策还未完全执行下去，而在日前举行的博鳌房地产论坛上，多位政府部门的官员和专家透露，包括房产税、财税体制、土地出让制度、REITS等金融产品创新的新一轮中长期政策正在研究制定当中。
由此看来，从博鳌论坛上传递出了一个信号：新一轮调控还将有重磅政策杀出。
税收房产税铺开或首当其冲
据中国经济体制改革研究会副会长樊纲透露，向高档住房征收持有税可能是未来政府回收货币的有效手段之一。
此外，中国房地产业协会副会长朱中一表示，房地产市场调控进入攻坚阶段，几大领域的顶层设计尤其重要，其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节的技术完善。
自从上海、重庆试点房产税之后，房产税在范围铺开的呼声也越来越大；如何征收也是议论的焦 点问题。
为此，满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，房产税不同于物业税，征收的对象是经营性物业，退一步说也就是非自住的物业，那只能是针对部分物业，如多套物业、高端大面积物业等。
这个从上海、重庆两试点城市的标准可以看出，增加持有成本的思路是可取的。不过由于影响范围小，对楼市的影响不会太大，而且不能解决地价过高这个问题。
至于开征的时间问题，不少专家则认为5年之内范围实行的可能性不大。
地产经济学家邓浩志就认为，房产税最终会在铺开实行，但在未来5~10年内推出的可能性都不大。当房产税铺开之时，的房地产形势可能已经发生翻天覆地的变化。
十几年的开征之路为何不能一帆风顺，经纬行研究中心高级主任曾英杰认为，房产税短期内很难在铺开，而且从法律层面来讲，始终存在着一定的问题。
国外房产税的征收是建立在购房者拥有房产所有权的基础之上，而目前国内购房者仅仅是拥有70年的使用权。即使在铺开，如果在这种上涨的趋势没有变化的时候，想通过房产税来压制房价是不现实的。一套房价动辄100多万，上涨10个点就是十几万，而房产税每年要缴纳的税费仅仅只是总价的千分之几。因此，单靠房产税也很难压制楼价。
拍地 土地出让金或退出舞台
土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配，都将作为中长期的制度进行考虑。
专家认为，目前的土地招拍挂制度正受宏调政策的影响，更有专家以“8·31大限终局”，来形容自2004年8月31日以来维持了数年的土地招拍挂制度可能进入虚设阶段。
“8·31大限后，土地出让量大幅减少和保障性住房用地缺位，是导致此轮房地产价格泡沫的重要原因。”一位房地产专家说。
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，政府出台新政策的基本点应以房产税(物业税)取代土地出让金，成为将来地方政府的主要税源。
这个政策会有效遏制地价推高房价，并且将闲置房源逼回市场，从而拉低房价。当然，关键是看房产税的实质内容是否真的要拉低房价，否则又会是雾里看花。
沈锐培表示，未来可能通过物业税征收代替一次性征收的土地出让金，一方面可以降低房屋开发成本，另一方面政府可以分享土地片增值带来的。
如此一来地价对房价的影响将不会太明显，对稳定房价十分有利，而且，多套物业持有成本增加后，也提高了房产投资的门槛，一定程度上抑制了投资冲动。
近日，广州市在土地拍卖当中也有新的举措，根据公布的《广州市国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法》规定，申请人可对年度公开出让计划或宗地公开出让预公告中公布的地块进行“勾地”，申请人应当按承诺地价的1%缴交“勾地”保证金，保证金数额设有上限，不高于1000万元。地块正式公开出让时，“勾地”保证金可以转抵竞买保证金。
住房金融产品 将创造融资新途径
在住房金融产品方面，中房集团理事长孟晓苏表示，在建设保障房的过程中，政府没钱回购公租房的现象已在部分地区出现，公租房等保障性住房的融资与持有模式亟待理顺。
REITS产品的准生过程再次进入“临门一脚”阶段。
“公租房的特点是地价低，其底层商业地产又因租户庞大具有稳定的需求。这些特点综合来看，将公租房产品打包成REITS，在资本市场上市，是大势所趋。”孟晓苏称。
沈锐培认为，利用金融市场的资金加快保障房建设是一个值得尝试的方式，因为政府实在无法提供如此庞大的建设资金。用商业部分的弥补住宅部分的投入是公租房产品REITS的核心，政府可以降低甚至不收土地出让金，以降低公租房项目的建设成本，吸引投资进入开发。
政策负责住宅租金的统一定价，由投资者运营一定时间。如30年后由政府收回，然后再次打包出售给下一投资者经营，既可加快公租房的建设，也可获得土地带来的利益。
申格联也表示，房地产信托和企业发债目前是解决保障性住房资金的融资捷径，但是各地情况不同，资本市场融资的愿望是否如愿有待股市重现生机。
专家视点
深度调控能否抑制楼价上涨？
“政策调控并没有触及房价的核心——供求关系，无论是基于自住还是投资，不可否认的是调控并没有减少市场需求。今年国家大力推进保障房建设正是从根本上解决供求关系，从而稳定房价。如果保障房建设能按质按量实现的话，此轮调控将会取得比较理想的结果，但近来保障房的滥竽充数、质量问题及分配腐败不免让人对保障房的效果打个问号，监管、问责、处罚是否及时跟进成为保障房建设成败的关键。”
——满堂红战略管理部高级主任沈锐培
“房价上涨是一系列因素综合作用的结果，但目前调控政策并没有触及最根本的土地出让制度，以及房地产开发建设的准入制度。因此，即使除限购之外还有新一轮政策出台，短期内或许给楼市带来一定的压力，但并没有办法带来实质性的变化。”
——经纬行研究中心高级主任曾英杰
“房价不降的原因有三：一是中国经济快速发展30年，居民收入上升所导致的改善居住环境的刚性需求；二是前两年大额信贷放款所导致的大量国内游资进入楼市；三是人民币预期导致的国外热钱涌入增持中国不动产。然而，已出台的限购政策虽使成交出现萎缩，但从已经限购城市情况看，房价基本没有因为限购而出现明显的回调，只能说基本停止上涨趋势。未来中国楼市可能维持价稳量跌的局面。”
——地产经济学家邓浩志
“楼市近几年一直在调控，但楼价并没有明显松动，主要原因是受货币价值的变动和汇率波动的影响。限购之外的新一轮政策出台应该会带来实质性的影响，因为，政府不得不下决心将房价调控在合理的价位。”
——广东工业大学房地产高级经济分析师申格联
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