[摘要] 银监会近日下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。这无疑引发开发商、市场对房地产信贷风险的担忧。
银监会近日下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
国家统计局数据显示，8月份房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%，至41%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。
这无疑引发市场对房地产信贷风险的担忧。日前，国土资源部有关负责人指出，“在很多地方不管是旧城区改造、新城区建设、旅游区开发，还是文化、休闲旅游产业、保健养生产业等产业的发展，都和房地产开发有着千丝万缕的联系。”银行信贷“泛地产化”蕴藏的风险不容忽视。
监管
房地产金融政策再收紧
业内初步估算，现在55万亿元左右的银行信贷中，其中60%的贷款都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款，还是企业和个人住房及土地抵押贷款都是如此。
“就前8个月房地产市场状况来看，主流房企尤其是前三十大房企所销售的产品结构已经发生明显变化，不受限购影响的商业地产和二、三线城市的占比显著加大。”一位房地产市场研究人士对《经济参考报》记者说。
上述人士表示，银监会下发通知意在警示银行加强执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，同时增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理。此外，银监会还明确指出银行对房贷不准贷新还旧和贷款展期。
就目前情况来看，“大部分股份制银行将额度向中小企业贷款倾斜，商业地产抵押贷款业务做得不多，主要集中在四大行。”某国有大行个贷部经理说。
据透露，各家银行对商业地产抵押贷款条件与二套房贷要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果银监会的新要求落地，首付比例及贷款利率也可能进一步上调。”该人士进一步表示。
在保险资金进入房地产投资方面，早在去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》中，就对险资进入不动产领域保险资金投资主体、投资标的、投资方式、风控机制等四大方面进行了明确界定和系统规范。
其中规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于上季度末总资产的3%；上述两项投资的账面余额，合计不高于上季度末总资产的10%。因此，如果按5.6万亿元的保险总资产计算，约有5600亿元的保险资金可以进入不动产投资市场。
承压
开发商投资、贷款逐月递减
一度被视为有政府资信做后盾的“蓝德计划”于今年6月获批，由太保、国寿、平安、人保等国内七家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。
然而，如今看来，项目实施不尽人意，这项规模290亿元人民币的险资大动作，实际到位资金只有约110亿元，不足预计规模的40%。
“从情况看，到目前为止，保险资金进入保障房市场仍属个案。内地城市要争取保险资金投资保障房其实难度很大。包括所谓社保基金等进入保障房市场，目前都还只是在一线城市试行，而且，建保障房主要还是依靠地方融资平台和银行贷款。”中央财经大学保险学院院长郝演苏说。
有消息人士向《经济参考报》记者透露，监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储备的项目。对此，业内普遍认为，原因可能是对保障房土地储备前景不明的担忧。
事实上，上半年市场对于房地产业资金收紧的状况一直持续，并且随着监管要求日趋严格，开发商从金融机构获取信贷的难度增加。
据《经济参考报》记者初步了解，尽管金融机构对于开发贷没有全面叫停，但从去年下半年起，银行方面已经开始压缩开发贷款规模。今年中期，这种状况更加突出，集中表现在大部分中小房地产开发商难以从银行融到资金。
一位国有银行人士对《经济参考报》记者表示，与往年相比，今年开发贷较去年压缩了近20%的额度，对存量置换部分的规模也受到严格控制。“1至8月国内房地产贷款、自筹资金以及个人按揭贷款来源数据同比增幅均较去年全年出现回落。”中银国际一位分析师指出。
除了金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。
统计局数据显示，今年1至8月房地产开发投资共3.78万亿元，同比增速较前7月小幅下降0.4个百分点至33.2%。分析人士对《经济参考报》记者表示，“保障房建设是弥补普通商品房投资额下滑的重要因素，如果剔除这一因素，房地产开发投资的整体下降趋势将更加明显。”
警觉
“泛地产化”风险不容忽视
从商品房月底成交量上看，宏观调控的效果已经开始显现。
“由于去年成交多集中于四季度，9月至12月的销售面积占全年的近50%，而今年受宏观调控的影响预计四季度难以出现成交量的大幅回升，因此，四季度商品房成交量增速出现下滑是可以预期的，预计全年的商品房成交面积增速会在个位数。”东北证券分析师高建指出。
高建认为，种种迹象显示，政府对房地产行业继续加压的概率不大，维稳可能变成下一阶段房地产市场调控的主要方向，即政策力度保持相对稳定，既不放松也不增加。
城市地价动态监测系统提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度商业地价环比、同比增长率均为。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得关注。”
事实上，商业地产的升温也点燃了以扩建为名违法占地开发地产的风险苗头。
分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。
编者按：对于中国的房地产市场来说，信贷环境的作用和影响无疑是巨大的。自去年年底以来，停贷、限贷、加息、调利率等金融政策的执行都在传递着同样一个讯息：信贷在收紧，“银根”在紧缩。无论对购房者还是开发商来说，信贷紧缩与成本增加都形成了一定的扼制，消费者的购买力被削弱，企业拿地的速度和热情也在悄然消退。
有媒体对已披露中报银行数据统计后发现，作为零售业务占比的贷款业务，12家上市银行今年上半年个人住房及商用房新增贷款4182.3亿元，同比少增近3000亿元，部分银行甚至出现负增长。与此同时，2011年半年报也显示，五家国有控股上市银行今年以来的房地产信贷都出现了不同程度的收缩。
【开发商】开发类贷款管理日趋严格 中小房企生存艰难
有数据表明，1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在调控周期内自筹资金的比例明显上涨。日前已经披露上半年半年报的98家上市房企的债务总额达1.01万亿元，资产负债率在70%以上的就达40家，这些都表明房地产行业的资金压力骤升。
为防范风险，各银行主要选择了大型房企和重点客户。据中行行长李礼辉透露，该行重点客户占比较高，60%以上是总行和分行的客户，且贷款期限较短，所签合同平均期限2.66年，实际还款期没有超过2年。农行风险总监宋先平也表示，该行主要服务央企和大型房地产企业。建行的新增贷款则主要用来支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户，重点支持符合国家产业政策的住宅类项目，包括居民住宅和保障性住房建设。
一些已经上市的房企凭借资本市场的灵活性，在目前的融资低迷期觅得先机。日益严峻的政策调控，让中小房企面临生死劫的难题，业界认为，一些中小开发商将遭遇“倒闭潮”。
日前经纬地产一份有关《发展商资金流动性现况调研报告》分析指出，多数品牌房企都具有平稳过冬的实力，十大品牌上市房企上半年销售业绩不俗，为它们在这场博弈中添了更多筹码。
中指研究院数据显示，2011年上半年房地产开发商10房企融资总额近千亿，其中世茂集团凭借在6月获得中国银行总行授信额度224亿元以及另外一部分的优先票据融资，最终以246.25亿元位居10榜首，并且远高于第二位的新鸿基。在受到调控的阻碍，大部分上市房企融资都受到一定的影响，与此同时信托融资温度渐升。
而相对大房企，小房企的压力则明显加大。有消息称，目前上海的中小开发商中至少已有六成面临资金链“困境”。一家小房企负责人表示：“以前还能走其他的渠道来获得资金。现在，监管部门对一些间接融资的方式都加大了监管力度。我们这些小房企不得不使尽浑身解数，尽量和地方、银行搞好关系，否则真的可能一分钱都拿不到。下下策，就是依靠其他的自给来源了。”
“下半年，信贷环境进一步缩紧将是大势所趋，并形成一种常态”。不久前，住建部政策研究中心副主任秦虹对未来金融货币政策给出了这样的预估。她认为，在控制房价上涨不放松的调控政策下，未来房地产市场调控的结果将会继续显现。
事实上，无论从本地市场看还是放眼，许多城市中，房地产市场的调控结果已经渐露端倪。在调控的步步紧逼下，房企现有的资金面普遍陷入了一种危机状态，融资渠道变得愈发狭窄。
【购房者】银行个贷再次收紧 个人购房可贷额度变少
受楼市调控冲击，一些银行个人住房贷款业务增势放缓。根据银行已披露中报数据显示，截至今年6月末，12家上市银行银行，包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、民生银行、华夏银行、深发展和南京银行，它们的个人住房和商用房贷款总额达5.29万亿元，其中，上半年新增贷款4182.3亿元，较去年同期新增7132.37亿元，少增了2950.7亿元。
与此同时，一些银行个人住房业务出现负增长。其中，兴业银行今年上半年住房贷款为1775亿元，去年年底为1782亿元，下降0.39%，与去年上半年增幅16%相比，下降了16.39个百分点。
就在不久前，央行突然宣布扩大存准金缴存范围，业内人士测算，如果按照20.5%的平均存款准备金率对保证金存款全口径征缴的话，则将在未来6个月冻结资金8310亿元至9025亿元，相当于上调了100-125个基点的存款准备金率。开征保证金存款准备金，房贷将再次收紧。
“将保证金存款纳入存准金缴纳范围，主要目的是央行补缺漏洞，同时对信贷和银行表外风险进行控制”，国海证券宏观研究员邹璐告诉记者，“这将使下半年流动性偏紧张。但具体影响幅度有多大，现在还很难判断。因为央行可以通过公开市场操作进行净投放，从而减轻资金面压力。可以预见的是，年内无论是提准或加息的可能性都已经很小了。”
2010年至今央行累计12次提高存款准备金率，银行上缴存款共约达45767亿元，迫使各分行授信贷款额度不断降低，直接影响个人购房可贷额度变少，其贷款速度也变慢。统计数据显示，2011年1月至8月，北京全款购房的比例一直维持在40%以上，并且先卖再买的比例也增加到8月的50%~60%，比2011年1月时增加了近15个百分点。
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