[摘要] 开发商要想尽快收回银行借给购房者的住房按揭贷款，还得先给银行交一笔“金融服务费”。近日，有本地开发商向记者反映，有银行“捆绑销售”按揭贷款，不交钱款就不放款。
开发商先交“服务费”，银行才放按揭贷款;市民贷款买房，要办信用卡，买保险或理财产品;办理银行卡，必须开通网银、短信通知服务等……银行的捆绑消费形式可谓五花八门，不少消费者对此意见颇大。
开发商要想尽快收回银行借给购房者的住房按揭贷款，还得先给银行交一笔“金融服务费”。近日，有本地开发商向记者反映，有银行“捆绑销售”按揭贷款，不交钱款就不放款。
谢先生是盘龙城一楼盘销售部负责人，和银行常打交道。“开发商卖房后要尽快拿到按揭款，就要给银行交一笔金融服务费。”谢先生说，前几年，银行都会上门找开发商，希望他们能在自家银行办理按揭，扩大自己的贷款业务量，通常是购房者借款合同一签，银行就会马上放款;现在，信贷额度收紧了，银行压着贷款不放，开发商只有交钱，银行才会先放款。
据谢先生透露，开发商交费标准一般在贷款金额的1%~2%，名目不尽相同，有的叫咨询费，有的叫服务费，但作用只有一个，就是让银行尽快把购房者申请的按揭贷款打到开发商的账户上。以上个月售出的三套住房为例，购房者共贷款约100万元，银行审批通过后，开发商交了2万元，银行才发放100万元按揭贷款。否则，这笔贷款不知何时才会放给开发商。
“现在房子不太好卖，开发商的流动资金都很紧张，每卖出一套房子都希望资金尽早回笼。”谢先生说，由于多数购房者都是贷款买房，每个月都有近千万按揭贷款等着收回，为此支付的金融服务费往往高达上十万元。
对于银行“捆绑销售”按揭贷款的行为，多数开发商极为不满，但又无可奈何。“你不交钱，银行就把贷款先放给其他交钱的开发商了。”谢先生说，收不到贷款，开发商资金链断裂的风险更大。他透露，由于现阶段各家商业银行贷款额度有限，一些地段较偏、品质较差的楼盘，如果不交钱，甚至没有银行愿意与其合作提供按揭贷款，会对开发商造成致命的打击。
采访中，一位不愿透露姓名的国有银行个贷人士默认了谢先生的说法，但表示并非强制“捆绑消费”。“银行信贷额度现在非常紧张，为增加利润，发放贷款通常遵循‘价高者先得’的顺序。”他说，就好像市民贷款买房一样，愿意接受高利率，银行就会先放款，否则就得排队，同样的道理，若开发商愿交服务费，就能先拿到贷款，若不愿交，银行也不是不放款，只不过时间会延后。
有银行人士坦言，在资金紧张的情况下，银行也会优先选择与规模和资金量大、品质高的楼盘合作。一些小开发商，即使交钱，也未必找得到愿意提供按揭贷款的合作银行。
开发商借道定向销售向亲朋好友圈钱
（来源：北京晚报）预售监管、开发贷利率上浮、信托融资难批多管齐下的银根紧缩政策，令以钱生钱的小型开发商，最终走向了“无米下锅”的窘境。眼见年关逼近，京城个别小地产商为解“钱荒”，转向民间融资，把圈钱之手伸向了亲朋好友。
民间资本成“救命稻草”
陈华曾是某贷款机构的高管，多年在京城的地产圈打滚。楼市蓬勃的顶峰期，他亲眼瞅见一房难求，开发商赚得盆满钵满，以亿元为单位的现金趴在账上。目前的低谷状态，他也是次经历：楼盘滞销、开发贷提高、融资不批、房款划拨专用账户开发商遭遇资金全线紧张，尤其是本地的小型开发商，更是到了“无米下锅”的窘境。
“以前也有小额资金周转不灵的时候，一般也就千来万吧，如果银行拿不到钱，小开发商会向地下钱庄借款，用土地担保抵押，甚至是再抵押，设定月利率，短期借款两到三个月，再靠销售回款偿付。可到了今年，尤其是三季度末开始，地下钱庄也向他们关闭大门了。”陈华介绍，北京地下钱庄的月利率，一般在3%至5%之间，高的也能到7%，预先从本金中扣除利息后，剩下的才是开发商实际能到手的钱。“为了保证借出的钱不会肉包子打狗有去无回，地下钱庄也会设定借款门槛。可现在的持续调控下，楼都卖不动了，何谈快速偿还？开发商得到的自然就两个字：不借。”
银行和地下钱庄都借款无门，工程款结算和过往欠债又迫在眉睫，为了解决“钱荒”，民间资本成了小开发商最后的一根“救命稻草”。
定向销售差价为利
“某某从某处购得房产几套，价格多少，预计于几几年几月，以何价格回购，或者以原价交付。”陈华透露，由于非法集资被禁止，定向销售成为开发商向民间融资的最常用手法。
他以朋友接到的电话为例，向记者讲述了大致过程：在土地开工前，开发商会先打一轮电话，主要是亲朋好友、老业主和资深“资金虫”，确定入资意愿；接着，拿出一点儿“未来房”，按照未来预计售价的70%至80%，签订定向销售协议。这样，房子就成了每股百万元的标的，而20%至30%的差价，就成了好友借款的利息所得。待房子建设到一定工期，申领预售证后，通常也就半年到一年的时间，开发商就会提出还款，而还款方式则由借款人选择：或者由开发商按照100%的价格回购；或者直接改为购房合同，相当于七到八折就获得房屋所有权。
遇到没有购房资格的入资人怎么办？“这也不怕。为了规避限购令的风险，开发商特意和个人约定，完全拥有房屋的处置权，将来可以把房屋转让给拥有购房资格的第三方。”陈华笑了笑，“没有不会算账的生意人，民间资本的利率，怎样都比地下钱庄低出不少。”
警惕“财物两空”
伟业我爱我家集团市场总监徐东华透露，以前无论大小开发商，70%的资金来源都是靠银行贷款，但目前小开发商从银行贷不到款。于是，就有了这种民间签署抵押贷款协议的筹资行为。
徐东华告诉记者，销售协议就像是一张私人间的简单借条，虽有约束力，但从法律上讲并不完全成立。“个人参与到项目开发中，的风险就是一旦烂尾或是开发周期长，资金安全不能保证。况且，万一楼市一直低迷，销售不佳，想靠转让房产盈利，会有难度。”
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