[摘要] 随着楼市调控效果逐步显现，这一轮降价风波或许刚刚拉开大幕。显然，降价风波让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，降价则部分前期买房的业主不满意。
（来源：中国新闻网）楼市调控效果逐步显现，这一轮降价风波或许刚刚拉开大幕。显然，降价风波让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，降价则部分前期买房的业主不满意。
多地楼盘降价引发退房业主不满称“价格欺诈”
近日，上海多处楼盘大幅下调房价，引发已经购房的老业主极力不满。10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处集聚众多老业主，砸损楼盘售楼处招牌；10月23日，中海御景熙岸售楼处，众多老业主也纷纷聚集表示抗议，售楼处内部一片狼藉。而绿地嘉定秋霞坊等楼盘也出现了业主纠纷。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万，接近总房价的三分之一。部分业主还声称房产商的降价行为系“价格欺诈”。
据了解，随着政策调控的效力逐步效力，愈来愈多的开发商开始大幅打折促销。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。
随着楼市调控的日益深入，开发商对后市预期普遍悲观，这促使房企宁可顶着老业主的巨大压力也要选择降价跑量。上海证券报报道，除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
舆论一反常态支持开发商“业主围攻降价楼盘”违背契约精神
对于“业主围攻降价楼盘”事件，舆论一反常态，一边倒的支持开发商。部分网友认为业主抗议楼盘降价毫无道理，不仅违背契约精神，还涉嫌违法。
齐鲁晚报评论，面对市场行情的起起落落，对其进行投资的购房者，应当尊重合同契约对于价格和价值的约定，相应承受房价涨跌起伏的风险，这就是当前舆论反复提及的“契约精神”。
扬子晚报指出，舆论支持开发商，是一种正常现象。一是按照商业契约等规定，房价下跌导致经济损失，业主难以得到赔偿的；二是老百姓希望开发商降价是主流，对围攻开发商降价，难以得到同情与支持。
盈科(上海)律师事务所的李文华律师认为，业主们的诉求很难被法院认可。他指出，从司法程序上看，房价下跌导致经济损失是不能得到赔偿的，房地产置业本身就是一项存有风险的商品交易，这一点业主应有所了解。
另外，就开发商所涉嫌的有关得房率、交房时间不符、霸王条款等违规问题，只要业主在合同上签名，就表示获得了当事人的书面“许可”，无论销售人员之前如何“承诺”都很难得到法院支持，而样板房漏水更是无法作为指责开发商的“质量不过关”的证据。“毕竟你买的不是样板房，质量好不好得根据自己房屋的实际情况而定，如真不过关，交房后可通过司法途径索赔。
上海跃平律师事务所杜跃平也指出，经过多轮楼市调控洗礼，开发商的预售合同正变得越来越严密，甚至在支付了违约金以后，购房者也不能像过去那样轻易退房。比如有的合同条款就约定，业主支付违约金后，仍然不能退房。
上海中原地产法务总监姚志云认为，站在中立的角度，他并不赞同业主提出的退房或补偿的要求，因为这从根本上相当于解除了之前签订的购房合同。
虽然降价维权难获支持，但业内人士也指出，如果捂盘被查实，开发商也应该受到相应的处罚。与此同时，若业主的诉求在合理范围内，开发商应适当满足，而采取避而不见的方式，很容易造成矛盾的激化，对于出现的老业主维权，开发商应积极和老业主沟通协商。
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房价涨跌有规律，投资就要“愿赌服输”
尽管业主“包围”售楼处不是理性行为,缺乏契约精神，但业内人士也认为，围攻事件不完全是业主们的错，开发商仍需反思。广州日报评论认为，一方面是由于监管部门没有尽到稳定房价的责任，房价大起大落造成降价风波；另一方面，某些开发商在销售过程中不负责任，私下承诺或保证房价不跌。
该报指出，在楼市泡沫威胁宏观经济安全、影响公民居住权益实现的大背景下，房价需要下降到一个合理的价位。但如果各种降价风波愈演愈烈，出于社会稳定的考虑，不排除宏观调控力度可能有所减弱。无疑，如何权衡房价下降的利与弊，准确地说，如何消除房价下降的副作用，对监管部门而言是一种考验。
一些企业家也指出，谁该为业主围攻售楼处买单，是市场还是调控？面对房价缩水，购房者去找开发商要说法，虽于理说不过去，但于情表示理解，毕竟近期房价的下跌不仅仅是市场行为，也有政府宏观调控的影响。
评论认为，在市场经济和宏观调控的背景下，房价下降是大势所趋，上海等多处楼盘降价引发前期购房者不满只是开始，让开发商单独承担房价下降的“余震”，实在是说不过去。政府部门应该根据法律规定加以制止类似围攻事件的发生。同时，消费者要有投资的风险意识，而不是以非理性的手段托底。
房企巨头加入七折军团 深圳降价楼盘近期增多
（来源：上海证券报）知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据本报记者近日调查，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。 沪上成交量跌至7年
从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。
上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20％至40％。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8％至10％的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”分析师表示。
另据本报调查，包括华润外滩九里这种上海公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。“开发商称这些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此拿出部分降价的房源促销回款，才是真实的原因。”上述中介人士表示。
而之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格的僵局，争取成交主动权，抢占市场份额。开发商将其称为“抢收行动”。
在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据数据显示，上周（10月17至23日）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价的下跌形势已经可以用惨烈来形容。”
这种降价只是开始
不过，这种降价还只是开始。根据记者调查，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30％。“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。
除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
“北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。”中原地产张大伟说。而据记者了解，上述个别项目降价幅度与价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已 过40%。
另据统计，北京的二手房积压房源已经达到13.5万套，去化周期高达15个月之久。业内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。
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深圳开发商竞相降价促销 房价还将跌一成以上
（来源：深圳报业集团）业内人士预期，调控仍将延续，房价还有一成以上跌幅
房价走势牵挂人心。 ＣＦＰ供图
调控之手压低房价。 ＣＦＰ供图
中介多过顾客的现象处处可见。 ＣＦＰ供图
三年来，深圳楼市从来没有像现在这样，成交极度低迷；开发商从来没有像现在这样，空前一致地看淡后市，加快出货速度；潜在买方从来没有像现在这样，坚定不移地保持观望，房价不跌到位就是不出手。
调控近两年，楼市“天平”正明白无误地向买方倾斜。数据最有说服力，８、９月，深圳新建商品住宅市场连续两个月量价齐跌，１０月前三周，成交仍然清淡，全市均价时隔三个月后有望再次跌破２００００元／平方米。
１
大小开发商争先出货
“大户型每平方米房价３６０００元起，均价４２０００元。”昨天，记者接到南山后海湾一家品质楼盘的推销电话时，颇有些吃惊。该片区多个在售楼盘记者已持续跟踪一年，起价多在每平方米４００００元以上，大户型均价已上５００００元。
针对记者的疑问，售楼员解释，其项目主力为１１０－１６０平方米的大户型，离海岸休闲带步行仅需１０。之所以敢将价格定得比周边低，主要是项目只有一期，价格一步到位，不存在老业主不满的问题。
有多个项目同时上市的地产巨头万科也在价格上让步。秋交会之前，万科即发起了所谓“万团大战”，积蓄客源，对会员的优惠从５０００元上调到１００００元。秋交会之后，记者多次收到万科售楼短信，个别项目的优惠力度为每套１０万元至２０万元不等。昨天，万科位于宝安大道附近一楼盘发来促销短信，推出一口价大户型，不分楼层，总价１８０万元，面积在１２５至１３０平方米之间，均价约１４０００元／平方米，此前这类户型成交价在每平方米１５０００－１６０００元之间，降幅达到１０％。
２２日下午，记者驱车来到传闻降价三成的龙华某楼盘。据介绍，该盘占地６万平方米，建筑面积近３０万平方米。一个多月前开盘成交价接近１８０００元／平方米。２２日，售楼员告知的房价锐降至１２５００元／平方米，其中８７平方米的三房户型，售价约１２３００元／平方米。售价确有５０００元／平方米的下调，但此前为装修房，现为毛坯房，减去约２０００元／平方米的装修费，实际降幅在３０００元左右。现场看楼客较多，但远未出现５、６月份中海康城及水榭春天人满为患的场面。
龙华一家楼盘堪称房价“钉子户”，２００９年中至今年１０月前，均保持每平方米２５０００元不松口，近期终于失去硬扛的信心，房价降至２１０００元左右，降幅超过１５％。
世联地产研究总监王海斌表示，秋交会以后，开发商正在形成共识：市场已经到了降价促销的节点了，问题不是降不降，而是降多少才卖得动。
２
新房量价连跌两月
深圳新房市场上，开发商集体高举降价促销旗不是一时冲动，而是严峻形势使然。
还是让数据来说话。先看成交量，据市规划国土委数据，今年前９个月，深圳新房月度成交量１月为３４．５万平方米，２月为１５．２万平方米，之后，成交量逐渐回升，至７月达到反弹点３３．８万平方米。此后成交量开始急剧下滑，８月２０．４万平方米，９月１６．３万平方米，连降两个月，累计降幅超过五成。
再看成交价格。前９个月，深圳新房价格走出了一个小“Ｖ”字形，５月成交均价１５２６２元／平方米，为小尖底，“Ｖ”字的两个高点分别为２月的２０５８８元／平方米和７月的２０９４０元／平方米。之后，房价连续两个月回调，８、９月份均价分别为２０３９９元／平方米和２００２８元／平方米，累计下跌９１２元／平方米，相比７月跌幅为４．４％。
１０月，虽有“银十”之称，但前三周的表现已经宣告“银十”基本破灭。、二、三 圳新房成交量分别为４７４套、５２８套和４９６套，日均７１套，与９月日均６７套基本相当。从１０月前三周成交均价看，、二周为１５９７２元／平方米、１８１９６元／平方米，第三周约为１８０００元／平方米，全月跌破２００００元／平方米几无悬念。
也就是说，深圳新房市场不仅“金九银十”泡汤，而且，房价将出现７月以来的连续三个月环比下跌。
３
房价同比或跌逾一成
“目前深圳楼市尚未形成大规模的降价销售潮，但房价肯定会有调整。”２１世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧表示，出于对未来市场的担忧，该公司已放弃年初设定的在深圳地区将门店扩至１００家的计划，目前仅有门店５０多家，相比年内高峰时，停业１０多家。
世联地产研究总监王海斌说，当前，深圳楼市上没人敢涨价，打折的多，实质性降价的还不多。而且，即使有降价也卖得不咋样。“不降到客户的心理价位，他们就是不出手。中介要做的就是贴近客户，感知其真实的心理价位。目前，市场上已经出现特价房、一口价房，相信这一趋势将演变成普遍性的降价潮。”王海斌认为，年关将至，资金紧张不言而喻。而随着房地产信托融资进一步收紧，开发商日子更加难过；加上，政府公布了年度房价调控目标，因此年底前房价不存在上涨的可能。尤其是一些需要公布年报的上市房企可能主动调价走量，以向股东交出像样的业绩单。
深圳德思勤置业总经理叶世育介绍，深圳等一线城市住宅持续明显缩量，武汉、长沙等二线省会城市成交量也在减少；岳阳、烟台等省会周边城市也开始步入观望期，政策调控的传导作用加强。１０年来中国楼市运行的规律是，量在价先。目前，楼市成交量拐点已经确立，接下来不可避免地将发生房价拐点。
数据表明，今年９月，深圳新房成交均价为２００２８元／平方米，环比下跌１．８２个百分点，同比小幅回落０．０４个百分点。叶世育预测，楼市调控政策至明年９月前都不会放松，开发商从现在起至明年上半年将进入严重困难期。深圳新房均价不仅会环比下跌，而且会同比下跌，同比跌幅可能在１０％－１５％之间。
业内专家
四季度二手房价
将继续回落
“７月，是深圳二手住宅价格的年内高点，目前已下跌７个百分点，至年底，还有５％以上的跌幅，累计跌幅可达１５％。”昨天，中联地产市场研究总监周庆亮公布了他的“研究成果”。
这一推测与中原地产的预计基本一致。此前，中原地产华南总经理李耀智明确表示，深圳二手房价年底前下跌１５％，回到年初的水平。
市规划国土委数据显示，８、９月份，深圳二手住宅成交量分别为１４６２套和２３６０套，而去年月均达到１００００套，跌幅达到八成以上。
中原地产按实际成交周期推算，深圳二手住宅成交量自去年１２月以来。连续８个月环比下跌，仅３月份环比２月出现回升。成交面积从去年１２月的１４３万平方米减至今年９月的２０万平方米，跌幅为８６％。
中联地产周庆亮介绍，深圳二手住宅成交均价在７月之后开始缓慢向下，至９月初下跌了４．８％；至目前，再跌２个百分点，跌幅累计为７％。四季度将再跌５％以上，全年跌幅在１０％－１５％之间。
据中联地产数据，１０月深圳二手住宅成交量与９月基本相当。买家绝大部分为首次置业者和首次改善住房者，他们占全部购房者的９３％，真正的投资客仅有７％，比年初减少８个百分点，比２００９年投资火热期减少４３个百分点。近期，二手住宅市场呈现放盘增加，房价下行趋势，新房供应量较大的龙岗、龙华区域这种情况尤其突出。
中原地产分析，国内融资环境严峻，大量开发商不得不加快降价推售，温州陷入融资危机，这将促使部分业主放盘出售；国内投资吸引力逐渐减弱，外资开始纷纷撤资；美国对华或实施人民币汇率法案，加上通货膨胀所导致的物料价格攀升，各地已初现工厂倒闭潮风险，将对国内出口业带来沉重打击；欧债危机越演越烈，中国经济发展难免受到牵连；房地产调控政策不会松动的预期将使得楼市陷入一段较长的低迷期。
中原地产称，近期，二手住宅客源量明显减少，市场呈现出浓厚的观望情绪，成交清淡。受新房市场降价潮以及外围因素不明朗等影响，未来深圳二手住宅的成交量将持续低迷。伴随调控深入，业主调低报价的比例有所增加。面对货币紧缩、国内外经济形势不明朗和新房市场降价潮，预计二手住宅价格将进入降价周期。
香港重启居屋计划
港人或减少
深圳置业量
“香港重启居屋计划，将面向低收入市民低价售房。这一新政策对深圳楼市影响甚小，可能会有部分符合居屋计划要求的港人打消在深圳购房的想法，轮候购买香港的居屋。”近日，美联物业研究中心高级主任徐枫就香港居屋计划对深圳楼市的影响进行了初步评估。
１２日，香港行政长官曾荫权宣读其任内最后一份《施政报告》。如舆论所预期，报告提出了复建居屋（相当于内地的经济适用房）新政策。计划向每月收入低于３万港币、首次置业的家庭，提供面积为４０到５０平方米的房屋单位，限价估算为１５０万到２００万港币之间。２０１６年开始的４年内，港府将会提供１７０００个这样的单位。前香港特首在１９９７年提出过“８万５建屋计划”，随后因亚洲金融风暴等原因，港楼价格下跌近七成。２００２年，港府宣布无限期搁置居屋计划。
据了解，由于深圳房价明显低于香港，过往确有一些香港低收入者在深圳购房。来自中介的信息显示，还有一些在深圳就业的低收入香港市民有意在深置业。香港居屋计划重启，使这部分拟在深圳置业的港人有了轮候购买香港居屋的机会，从而可能取消在深购房的原计划。
徐枫介绍，港人喜欢在深圳各口岸邻近区域买房，便于两地来回跑动。近期，香港舆论一直热议重启居屋计划的话题，不排除部分港人因此推迟或放弃了在深圳买房的计划。美联物业收集的９月楼市数据透露，深圳口岸二手物业成交出现了显著下降，其中，包括一手物业放盘量增多挤压二手等因素，也可能体现了新居屋政策的预期作用。
中原地产华南总经理李耀智认为，新居屋计划主要针对无力购买商品房的低收入者，加上，居屋从提出政策到建成上市还需要四五年的时间，因而对香港私人楼宇销售几乎没有什么现实冲击力。香港银行及地产界对此均给予理解和支持。“对深圳楼市应该不会产生什么冲击，因为在深圳口岸区域置业的香港人多为有实际需求的中产阶级，是没有资格申请居屋的，也就不会因居屋计划重启而影响其是否在深圳置业的决策。另外，深圳售出的物业中，香港人的购买比例只有５％左右，即使居屋计划影响到一些香港人在深圳的置业活动，对整个深圳楼市的影响也相当有限。”（深圳特区报）
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