[摘要] 而比限购、限贷更可怕的是，购房者的心理预期开始下跌。“当多数人都认为房价要跌时，谁还敢此时买房？”“开发商还没有真正‘割肉’”，对市民而言，他们还没有感受到武汉房价降了多少，而只知道房子卖不出去了。
“我在汉正街交了3年的税，但税务登记上都是我老公的名字。我想用我的名字买套房，可以吗？”11月19日，马女士在武胜路的“金海名都”售楼部咨询银行工作人员。而工作人员的解释是，不能提供本人的一年完整交税证明，就办不了贷款买不了房。
限购、限贷，是今年楼市里最热的两个关键词。人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。而武汉市房管局近日明确表示，明年将继续限购、限贷。
资深地产人士、永丰行总裁汪洋认为，今年武汉的投资购房需求都被政策挤出来了，剩下的都是刚性需求。
今年1月14日，“汉版”限购令出台，“一个家庭只能在中心城区购买一套新房”。当时，盘龙城、东西湖、江夏等郊区楼盘“欢呼雀跃”。而到2月22日，该限购令升级，郊区与二手房均纳入限购行列，“拥有两套房子的家庭将不能再购买房屋”。一时间，购房者进售楼部，首先打听的是“我被限购了吗？”
“如果没有限购，像在汉口中心的‘中华城’、‘金海名都’的楼盘，将都是‘日光盘’。”汪洋指着“金海名都”对面的楼盘说，2005年，他代理该楼盘销售，开盘当天售罄，其中大多数买家都是附近汉正街的老板。
“限购的威力很猛”，汪洋介绍，位于香港路路口的“中华城”，之前登记的购房者多是建设大道“金融街”上的有钱人。但该项目是限购楼盘，很多人拿着钱买不到房。“如果‘中华城’是不限购楼盘，很多人都会抢。”
在“限购令”的作用下，今年的“不限购”的SOHO、LOFT、商铺等，成为楼市热钱转移的方向。2月26日，经开万达广场二期精装SOHO上市，吸引了千余名购房者抢购。在汉口北，一批专业市场的商铺也开始“挑买家”。在这轮调控中，商业地产的泡泡也被吹大。汉口中心商铺均价7万元/平方米，均价每平米达10万元，武昌、光谷、汉阳商铺均价已达5万元/平方米。
与投资者不同，很多换房的改善型置业者，今年被“限贷”伤得很深。2007年，张先生在市中心贷款买了一套50平方米小户型，如今结婚生子后，想换一套90平方米的两房。但今年的“限贷”，让他换不起房子。
以市中心的一套90平方米、单价1万元的户型为例，“限贷”之前，张先生只用支付总价90万元的3成，即27万元首付款。而“限贷”之后，张先生却要付90万元的6成，即54万元首付款。两者相差27万元。银行工作人员介绍，现在的规定是只要你有银行房贷记录，不管你是否还清贷款，是否卖掉首套住房，都算“二套房”，首付6成，利率上浮。
而比限购、限贷更可怕的是，购房者的心理预期开始下跌。“当多数人都认为房价要跌时，谁还敢此时买房？”“开发商还没有真正‘割肉’”，对市民而言，他们还没有感受到武汉房价降了多少，而只知道房子卖不出去了。
这轮调控，改变了此前的“好地段的房子不愁卖”的传统，也改变了“城市中心楼盘不降价”的铁律。浦江筑城总经理章建雄认为，上一轮调控，郊区与城区楼盘出现分化，而此轮调控出现了刚性需求与投资需求的分化。
不管市场风云如何变幻，永远做市场主流产品。
今年3月底，万科总裁郁亮曾表示，“应对市场变化，要保证做对产品。以前房子只要降价就能卖出去，而现在不仅是钱的问题，购房者还要有资格才能买。”
今年上半年武汉市商品住宅成交数据显示，80-90平方米、总价50-60万元的户型成交占比，120-130平方米的三房户型，成为“一步到位”式置业热门。在这轮调控中，符合市场主流需求的万科从中得利。据数据显示，截至11月初，武汉万科销售额突破60亿元，而去年全年武汉万科全年销售55亿元。
王攀介绍，万科金色城市推出的房源价格与面积，都是符合大众需求的。因此，该楼盘6次开盘，每次推出几百套房源，6次“日光”。
除万科外，朗诗也是专心产品的房企。做别人没有的产品，11月12日，朗诗绿色街区开盘推出的恒温恒湿的科技住宅，热销2亿元。
王攀认为，高端产品打企业品牌，中端产品抢利润，低端产品占市场份额。在市场不好的年份，就做大众化的产品。
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