[摘要] 《报告》认为，基金在未来三年内将达到5000亿。即使如此规模，与如今房地产行业70%的资金来自预售和银行贷款相比还是显得微不足道。在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。
近期，住建部政策研究中心课题组与高和资本共同发布了《人民币房地产私募基金发展报告》(以下简称《报告》)。该报告是中国首部专门针对房地产私募基金的现状，通过大量的走访和实地调查而写成的专业性报告。报告由住建部政策研究中心课题组牵头，中国首支人民币商业地产私募股权基金高和资本提供资金和资料支持。报告中以20余家基金公司为调研主题，包括安泰盘实、盛世神州、鼎峰地产、河山博涛等多家机构。
高和资本董事长苏鑫认为，尽管房地产基金规模小，在中国的发展还不到四年，但在房地产市场调控的形势下却赢得了机遇，发展迅速。对于房地产私募基金，目前业界看法不一，有的认为它是房价下行空间和市场调整中的昙花一现，有的则觉得它可以长期存在于房地产市场。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，之所以选择房地产私募基金作为课题展开研究，是看到了在住宅投资化、资产证券化的过程中，基金的作用被不断放大。
《报告》认为，基金在未来三年内将达到5000亿。即使如此规模，与如今房地产行业70%的资金来自预售和银行贷款相比还是显得微不足道。在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。但这种情况在未来10年内可能发生改变，主要是因为中国的金融系统预见到过度依赖不动产抵押和评估，可能产生连锁的负面效应。如果房价下降20%，银行尚可承受。但经济学家认为，银监会只把房价当做惟一的动态评估因素，并未估计到房价的下降引发的土地价格大跌，从而导致银行信贷抵押物贬值，而带来风险。另一方面，民间资本长期无投资出口，流向房地产市场，导致投机炒房现象加剧。
高和资本董事长苏鑫认为，市场对房地产私募基金的误解来自于开发商认为基金和信托、银行贷款相似，成本高。而实际上，基金是融合民间资本，一方面能够调节市场，因为基金一般为反周期运行，在开发商投资信心丧失时，基金反而加大比重；另一方面基金能够引导民间资本流向供应，而非炒高房价的一股力量。房地产私募基金的发展与国家的调控方向是保持一致的。不过，因为缺乏监管，可能引发道德危机、法律危机和信用危机等，这些也是影响房地产私募基金发展的重要因素。
为此，在7月博鳌房地产论坛大会上，高和资本、盛世神州等五家基金联合发起了“人民币房地产基金行业自律宣言”，呼吁自律，加大监管。宣言的关键，集中在对投资者的信用和服务上。
11月，有媒体报道，上百家房地产基金出现了各种法律问题。为此，天津滨海新区，这一房地产基金集中注册地，已发布了一些相关的规章，提高注册门槛。另外，发改委和银监会正在拟订相关强化措施，主要集中在划清与非法集资的界限问题上。
《报告》认为，房地产私募基金方兴未艾，属于起步阶段，但活跃度高，增长很快，在政策未出台前，呈现出多种姿态和不同的商业模式。与去年相比，房地产私募基金如今已从对模式的探究进入了直接投资和管理的阶段。如高和资本已完成了数个案例，并获得了较高的回报。
新闻回顾>>房地产私募基金涌现 前三季度募资超过两百亿
（来源：证券日报）今年中国本土房地产私募投资基金加快了设立步伐。据清科研究中心统计，截至今年三季度末，今年共有22只房地产私募基金募集到位资金32.25亿美元（约合206亿人民币），其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过了80%和70%。有迹象显示，虽然中国本土房地产私募投资基金仍处于起步阶段，但基金管理和投资策略方面已出现分化。
两类房产私募并存
证券时报记者调查结果显示，目前活跃在中国市场上的房地产私募投资基金可大致分为两类：一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立房地产私募投资基金；另一种则是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。
对比这两类基金可以发现，独立房地产私募投资基金熟悉资本运作，在房地产私募投资基金的运作方面经验更为丰富；房地产企业旗下的私募基金则对中国房地产行业有更深入的了解，并具备丰富的业内资源，但在基金管理方面仍处于发展的初期阶段。“外援”式管理不多见
目前，我国房地产企业设立的房地产私募投资基金的管理，存在“引入外援”和“自主管理”两种模式。
清科研究中心向记者提供的数据显示，2010年金地集团(600383,股吧)旗下房地产私募投资机构稳盛投资与瑞银合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”，由稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金管理人。该基金今年二季度完成募集规模2.5亿美元。
清科研究中心负责人接受记者采访时表示，引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野，同时有助于有兴趣参与中国房地产行业投资的外资机构进入中国市场。但是，“引入外援”方式并不多见，目前中国市场中多数本土房地产私募投资采取纯本土投资团队管理方式。
主投住宅和商业地产
记者调查结果显示，截至目前，中国房地产私募投资基金资金投向分化较大，商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业，均吸引了房地产私募投资基金的关注。例如，盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市。
与此同时，在严厉的房地产市场调控政策下，另有部分房地产私募投资基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。
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资金链紧绷 中小房企“愁”钱过冬
（来源：齐鲁晚报）9月份国内70个大中城市中,楼市价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个。而作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州四大一线城市的房价,更是连续第三个月环比停涨。
业内人士普遍将这些数据解读为,国内楼市拐点已到,降价成为诸多开发企业无奈的选择。
由于销售不畅、回款困难,作为资金密集型的房企,找钱过冬成为眼下要务,对于资金实力不强的中小房企,这个冬天更将面临一场生死考验。
筹钱话题打败土地推介
10月15日,山东大学中心校区一栋教学楼内,一间教室里人满为患,一场针对中小房企的私募基金挂牌仪式以及中小房企如何找钱的专题讲座吸引了全省数十家开发企业参与,中小房企占其中多数。上午9:30讲座刚刚开始,容纳四五十人的教室里已经座无虚席,工作人员不得不临时添加座椅,即便如此,这个房间的两侧过道上,还是站满了听众。
在外人眼里,这场持续了三个的主题讲座晦涩难懂,金融术语、专业模型贯穿讲座始终,而且对大部分中小房企来说,讲座更像是一次金融知识的普及,其中提到的帮助中小房企筹钱的渠道方式可操作性不强。但讲座过程中极少有人离席,更有认真者掏出随身携带的笔记本认真记录。
这一状况与此前在山东另一地举办的土地招商论坛形成差异,在那一场范围的土地招商论坛上,参与论坛的开发企业数量缩水,而且参与论坛的开发企业直言,参与论坛主要是考察市场形势,拿地的意愿几乎为零。青岛一家开发企业负责人直言,在目前的形势下,开发企业只求自保,无心扩张。
济南西部一家开发企业的营销负责人李鸿伟称,这种对比反映出一个问题,在目前的形势下,中小开发企业普遍面临巨大的资金压力,任何帮助中小房企筹钱的方法都能让他们心动。
政策发力房价进入下行通道
以限贷、限购、限价为代表的楼市调控,在经过充分发酵后,已发挥了政策效果。18日,国家统计局发布的数据显示,9月70个大中城市中,价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。而作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨,这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。
在解读这一数据时,业内人士称,“70个指标城市的价格数据明显出现了数据上的拐点”,一线城市的房价已经进入了下降通道。
虽然统计数据显示,山东几个受监测的城市同比房价依然有小幅上涨,但山东开发企业普遍认为,山东房价下行已经有征兆,山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称,目前山东楼市中,大批开发企业采用的团购、特价等形势,实际上是一种变相降价。而在9月份的统计月报中,山东另一家楼市调查公司———世联信力怡高称,9月份济南楼市成交均价同比下降1.4%,环比下降1.6%,整体成交均价出现小幅下降。
但即便团购、特价等前所未有的营销手段轮番上场,山东楼市“金九银十”两个月成交仍出现大幅下滑,存量住宅大幅上升。
李鸿伟所在项目十月初开盘,其前期客户积累过程成为楼市成交走低的典型样本。“在六月份的时候,我们对楼市下半年走势还相对乐观,”李鸿伟说,“我们每周积累的客户能到30个。”而在此后的七、八、九三个月份,每周积累客户的数量直线下降,从十个到几个,再到几个星期都积累不到一个,“观望越来越浓,市场信心越来越低迷。”李鸿伟称,虽然开盘时首批推出的房源大部分已经成交,但在私下里李鸿伟透露,超过一半以上的房源都是团购客户,而且项目尚未推出的房源还有数百套,销售压力与日俱增。
由于成交急剧缩量,山东楼市的住宅存量激增,济南一位开发企业负责人称,正常年份济南年度成交面积在三四百万平米,而目前的住宅存量已经足够两到三个月的正常销售。而九、十月份济青两地将有大批项目入市,到10月底,济青两地的住宅存量将创历史新高。
八成房企年度任务难完成
由于销售不畅,年度销售计划已经成为绝大部分开发企业不可能完成的任务。“我们年度回款任务在10亿左右,而目前到账的回款不超过6个亿,完成年度销售任务基本无望。”18日济南一家开发企业负责人坦言。
而济南本土另一家开发企业的相关负责人也私下里透露,直到9月底,他们的年度销售任务才勉强完成三分之一。
出现这种情况绝非个例,以济南为例,业内人士估计,八成以上在售项目完成今年销售任务都将成为泡影,其中外来一线开发企业也在其中。业内人士称,“十月份之后楼市将进入淡季,指望年底冲刺不现实”。
而由于年底的计划报表将十分难看,济南业内已经有传言,大批在售项目面临重大人事调整,销售、财务部门负责人年底将被走马换将。
采访中,一家外来企业的营销负责人苦着脸称,他们的项目,人事调整目前还没有迹象,但从企业高层明确传出的消息称,由于销售任务没有完成,年底的绩效、奖金以及福利等将要大打折扣。(记者 张璐)
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