[摘要] ：《金陵十三钗》本是2011年 执导的战争史诗电影，于2011年12月15日全国上映，自上映之日起便备受关注。
编者按：《金陵十三钗》本是2011年 执导的战争史诗电影，于2011年12月15日上映，自上映之日起便备受关注。今天，房天下记者为您“编剧”的是“武汉楼市十三猜”——2011这一年，武汉楼市有哪些值得盘点和关注的关键词？2012，这些备受关注的焦点又会产生哪些新的发展变化？限购还会继续吗？武汉房价还会下降吗？房奴的月供还会增加吗？武汉“东挖西掘”的时代何时终结？......这些都与武汉购房者的“买房梦”息息相关。
【武汉楼市十三“猜”猜】：限购 ——武汉限购，何时到期？
2011年2月23日，武汉从今年1月15日开始实施的住房“限购令”全面升级。这一升级版的“限购令”不仅将新建商品房的限购范围由此前的中心城区扩展至远城区，还首次将二手住房纳入限购范围。
升级版限购令规定，武汉暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年本市纳税证明或社会保障缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。违反这一规定购房，有关部门将不予办理房地产相关登记手续。限购令在武汉施行一年多以来，对于住宅市场的投机性购房者起到了明显的打压效果，也使得很大一部分购买力转战商业地产，促成了商业地产这两年的火爆态势。
从来看，相对于部分城市的“限价令”，一些大中城市则表示，将继续延续“限购令”。据统计，今年实施限购令的48个城市中，截至目前已有北京、广州、深圳、上海、青岛、济南、福州、长春、厦门、太原等至少10个城市明确表示，将在2012年继续执行限购政策。其他城市对限购是否继续尚无明确态度。
政府方面，本月初，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。
有专家表示，明年楼市政策的总基调不会放松，但应该也不会收紧，总体保持“稳中求调”的基调。预计2012年，这样的松绑有望继续得到默许。因此像中山市此次松绑限价，应该不会像此前佛山市松绑限购一样被叫停。“即便现在强调继续执行的限购令，明年也可能会有所放松。否则政策过严，将会影响土地出让金收入，进而会影响经济增长。”由此看来，2012年武汉楼市的限购应当仍会延续。
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【武汉楼市十三“猜”第二猜】： 房产税——调控再加码，房产税会来武汉吗？
有消息称，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。范围内推行房产税试点的难度较大，试点将从个别城市开始。
12月26日，财政部部长谢旭人25日在财政工作会议上表示，认真总结房产税改革试点经验，稳步推进房产税改革试点。不久前闭幕的中央经济工作会议也明确提出，要推进房产税改革试点。政策信号的频频释放意味着，继 2011 年上海和重庆两地开展房产税试点之后，明年国内或许将有更多的城市进行房产税试点。
从中央部委的实际行动看，国家住建部正在积极推动国内40个重点城市的住房信息系统开展联网工作，这是在范围开征房产税的一项重要技术条件，而这项工作的推进也表明了房产税在普遍开征只是时间问题。
23日召开的住房城乡建设工作会议传出信息，住建部住房信息系统软件开发已经完成，包括江苏省南京、苏州、无锡在内的40个城市个人住房信息系统已与住建部联网。
40个城市包括省会城市、计划单列城市及一批大型地级市。住建部在成都和北京各设有一个住房信息数据分析中心，将40个城市分别并入，可以通过名字、身份证号查询在这些城市拥有住房的信息，包括房产证、住房交易合同。此后，住建部可从宏观上把握房屋信息，为制定后续调控政策提供数据支持。
与此同时，经济参考报在今天的报道中称，据一位多次参与财税部门组织的座谈会的专家透露，财税部门正就进一步推进房产税改革积极调研，听取各方的看法。
今年1月28日起，重庆、上海两地已经正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，而财政部、住建部、发改委等部门也将在年底前就沪渝两地房产税试点工作进行经验总结。
市场分析人士预测，在对上海和重庆房产税试点经验进行总结的基础上，明年房产税改革可能有两个方向，一是试点城市增加，二是向存量房征收。
此前，实施限购政策的北京市已明确表示，目前没有房产税试点的可能。
中国房地产学会副会长陈国强认为，如果进一步扩大试点范围，一些房价水平比较高、投资投机性需求比较多的重点调控城市可能入围，东部沿海城市及部分省会城市有潜在的可能，而目前实施限购政策的城市则应该不会试点。
此外，房产税改革是否会延伸至存量房领域也备受关注。有研究认为，如果主要针对新购住房课税，可能意味着征税对象没有被平等对待。因此，从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房。
如果扩大试点范围，哪些城市将入围一直广受猜测。中国房地产学会副会长陈国强表示，房产税脚步越来越近是毋庸置疑的，如果进一步扩大试点范围，一些房价水平比较高、投资投机性需求比较多的重点调控城市可能入围，东部沿海城市及部分省会城市有潜在的可能，而目前实施限购政策的城市则应该不会试点。
由此看来，2012年武汉房产税来临的脚步可能不会太快。
【武汉楼市十三“猜”第三猜】： 物价——2012，通胀好点儿了？
幸福指数是现今比较流行的概念，每个人对幸福的感受也有不同，飞涨的物价、四处开工的街道......生活在武汉这个城市，您觉得幸福吗？武汉要打造民生幸福之城，您觉得政府该做哪些事，普通市民该怎么做？2011年上半年的两会期间，在网上开展曾“两会调查”调查结果显示，收入、物价等问题成为网友最为关心的话题。
中国社会科学院12月7日发布的2012年《经济蓝皮书》分析了2011年我国经济发展的趋势和面临的主要问题，公布了2010至2011年国民经济主要指标预测，并发布了2012年经济蓝皮书《2012年中国经济形势分析与预测》。蓝皮书认为，欧美债务危机等外部风险、物价上涨等内部压力影响经济运行步伐，2012年GDP预期回落至“8.9%”，CPI预期回落至“4.6%”，物价总水平增长呈回落态势。
蓝皮书指出，在世界经济复苏乏力、货币政策转向稳健、消费刺激政策逐步淡出等综合因素影响下，2011年我国国民经济增长速度将有所放缓，预计GDP全年增长速度将达到9.2%左右，增速比上年回落1.2个百分点；2012年，若国际经济政治环境不再发生显著恶化，国内不出现大范围的严重自然灾害和其它重大问题，经济增速虽将继续有所回落，但仍保持在合理增长区间，GDP增长率预计达到8.9%。
总的来看，我国经济增长由政策刺激开始向自主增长有序过渡，国内通货膨胀由累积释放转呈逐步缓解，2011年和2012年经济增速虽有所回落，但仍运行在平稳、较快的合理增长区间内。
2011年，世界经济饱受欧债危机、日本地震以及美国复苏乏力等负面因素的影响，世界各大经济机构也普遍调低了对今明两年世界经济增长的预测值。全球经济是否会二次探底又成为一个现实性问题，欧美经济即使不会出现衰退，但复苏缓慢几乎成为共识，全球贸易在未来的一、两年将充满很大的不确定性。
蓝皮书认为，由于多种因素的影响，2011年3月份以来，通货膨胀压力明显增大。与人民生活密切相关的居民消费价格指数已经连续6个月上涨率在5%以上，7月份达到6.5%，为近期点。其它价格指数，如投资品价格指数、工业生产者出厂价格指数等，上涨幅度都明显较高。
造成此轮通胀压力的因素是多方面的。既有由于美国长期实行量化宽松货币政策造成的输入性通胀压力，又有应对国际金融危机时期国内新增信贷规模较大对价格上涨造成的滞后影响，也有新出现的各方面成本推动因素形成的价格水平上涨。保持物价基本稳定不仅是重大的民生问题，在当前形势下，对于保持经济的平稳较快发展特别是对于中小企业克服眼前困难具有重要意义。在我国加快转变经济发展方式，努力构建社会主义和谐社会的新形势下，目前特别需要重视成本推动因素。总体上看，2012年物价总水平增长呈回落态势，预计2012年CPI上涨4.6%。
【武汉楼市十三“猜”第四猜】房价——武汉楼市还能降多少？
武汉房价真降了！2011年前11个月，武汉楼市均平稳度过，基本能做到量价齐稳。然而到了12月，风云突变，一系列降价事件在武汉上演。12月2日，汉阳核心区新盘兰亭都会开盘均价7500元每平米，低于周边地区千余元，开盘数内位置较好的房源被抢购一空；12月3日，武汉保利心语上百名老业主上街维权，抗议开发商降价千元买房；几日后，汉阳有一非毛坯楼盘将开盘，市场预计其开盘均价或低于周边区域近千元，可能重演昔日“日光盘”盛况。后湖一楼盘开盘均价仅在6500元/平米，所有房源全在7000元/平米以下，开盘300套房源即销售一空。对于开发商而言，降价促销是良策。而现在的降价也仅仅是一个开始。
在今年限购、限贷等“史上最严厉”调控措施的效果显现后，明年楼市究竟走向何方引发众人关注。昨日，在“中国房地产形势报告会”上，来自中指研究院、武汉大学、湖北省房地产协会的专家认为，明年房地产市场仍旧会维持“量价齐跌”的局面，部分房价涨幅过快的城市会有10%的降幅。武汉市场由于新房供应量巨大，待售新房需要24个月才能消化完。
，面对即将到来的2012年，武汉楼市走向如何，是涨是跌，网友给出了自己的答案。在调查中，七成网友认为武汉房价会延续2011年末段的下行趋势，而此前的调查也显示，网友普遍期待武汉房价能下降30%。另外，近四成网友有在2012年购房的意向，明确表示2012年不会买房的网友不到三成。显然，有购房意向的网友是最迫切希望武汉房价下跌的。
据房天下数据监控中心统计显示，截止到12月2日，武汉商品房库存量达到150402套，特别是三环线以外商品住房可售房源相对较多。按照2011年月均销量8939套的消化速度，正常消化时间大约需要17个月左右的时间。一般来说，消化期超过18个月，房价都会有不同幅度的降价，因此，武汉商品房库存量已达到一个临界点，局部区域房价拐点出现。武汉15万套的库存在2012年或将遭遇消化不良。
房天下董事长莫天全在昨天的房地产形势发展报告会上演讲时谈到，百城房地产数据显示，100个重点城市住宅均价连续3个月出现了环比下降，房价下降也预示着明年不会再出台更严厉的调控政策，但限购政策短期内不会放松或取消，明年货币政策还将偏紧。武汉大学经济系主任文建东也认为，目前房价偏高的状况尚未根本改变，明年的调控政策仍然不会动摇。莫天全分析，明年房价水平降幅在5%左右，房价涨得比较快的城市，可能会有10%的降幅，极个别楼盘房价不排除会有30%的降幅。
【武汉楼市十三“猜”第五猜】：房贷——房奴的2012，月供还要加钱吗？
楼市调控抑制了投资投机需求，但同时也伤害了刚需，房贷利率不断上浮，购房成本节节高升。据悉广州、南京等地首套房贷利率有不同程度的下调，武汉首套房利率有望降低么?
“坚持房地产调控政策不放松”的中央决策话声未落，各地的首套房贷利率却已萌生降意。近日，中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵就公开呼吁，“首套房贷政策应定向放宽”。 事实上，广州、南京等地首套房贷利率有不同程度的下调，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、招商银行等多家银行在部分地区首套房贷由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率。
这几天，许久不见的房贷利率九折优惠近日重现江城。但这并非银行松绑利率，而是开发商为银行贴息，实质乃楼盘变相降价。
武昌一正在销售中的楼盘，宣称购房办理银行贷款，可按九折利率执行。以该项目90平方米、单价9000元的房源为例，目前5年期以上贷款的基准利率为7.05%，假设客户贷款10年、首付三成，若按基准利率1.1倍计算，需偿还的本息为81.67万、月供6806元；若按基准利率0.9倍计算，需偿还的本息为76.72万、月供6393元。按九折利率执行，客户可节省成本近4万，月供少付400元左右。
这并非银行给出利率优惠，而是开发商在为银行贴息。该楼盘销售人士称，开发商先算出1.1倍与0.9倍利率的本息差额，然后在总房价中为客户减去这个差额。汉口一正在销售的楼盘，也给出了所谓房贷七折利率的优惠。记者昨日咨询武汉多家大型商业银行，目前申请房贷的周期较此前略短，但在贷款利率上，银行并未调整，即首套房仍按1.1倍基准利率执行、2套房按1.2倍基准利率执行。
业内人士表示，在房地产调控时期，银行抬高利率发放贷款，正在吞噬开发商让利。任志强在其微博中表示——首套个贷利率远比限购更有杀伤力。价格下降的幅度低于利率上调的支出，只会降低消费者的可支付能力。
目前武汉首套房房贷暂未松绑，各银行仍按照上浮标准执行。湖北金融学院金融学教授许传华认为武汉今后首套房贷款利率应有下降空间。
“如果明年房价下调幅度大，首套房贷利率下调的可能性很大，这可能也是明年上半年房地产政策微调的主要方向。”一些专家一致认为。
首套房利率下调对自住刚性需求而言是的保护。
【武汉楼市十三“猜”第六猜】：加息——2012加息潮能否平息？
央行今年三次加息的影响在明年初将“一次兑现”，令不少普通贷款购房者有点“hold不住”了。记者昨日从沪上多家银行了解到，临近年末出现房贷提前还款的“高峰”，申请提前还款的客户数量“排长队”。
“从12月上旬过后，提前还款的客户就开始‘排长队’了。”一家国有大银行的房贷业务负责人对记者表示，据统计上周申请提前还款的房贷客户数量环比增加将近四成，这与往年的情况基本相似，每到年末就是提前还款的高峰时点。
另一家股份制银行的零售银行部副总经理向记者介绍，该行今年末申请提前还款的客户数量明显要比去年末多，目前办理时间已经排队到了春节前。主要原因是央行在去年只加利息一次，不少客户尚能承受增加少许的月供压力。而央行在今年的加息数量达到了三次，尤其对普通贷款购房者来说压力明显“高出一截”。
“如果考虑到一年的房贷还款额增加，一些普通白领实在是hold不住。”一家城商行的个贷业务负责人对记者表示，该行根据央行今年三次加息的情况给客户列出一张月供增加表格，贷款100万和期限30年的客户明年月供增加430元左右，一年就要多付5100多元；贷款200万和期限30年的客户明年月供增加860元左右，一年就要多付10300多元；贷款300万和期限30年的客户明年月供增加1300元左右，一年就要多付15400元左右。房贷客户可以根据这一表格，大概估计明年的月供增幅。
去年开始的一轮房地产市场调控,从限贷、限购到限价,调控逐渐升级。房贷的利率也从去年的国家政策7折优惠,一路飙升，8折、85折、9折。优惠渐行渐远,当所有折扣都没有时，很多买房人认为房贷利率的变动指标就只剩下一个基准利率。然而,拐点出现在2011年下半年,各大银行争相上浮利率,甚至有贷款人无奈以上浮30%的利率来还贷。 面对愈演愈烈的加息，不少房奴的心态发生了巨大的变化，有人欢喜有人愁。
从最初的房贷利率7折优惠,到如今部分银行上浮利率至1.3倍，仅仅时隔一年半,巨大的差距就显现出来。两个极端,不论是执行利率还是利息总数，几乎都翻了一倍,对于贷款时间仅仅相差一年半左右的人来说，充满了各种的不公平。埋怨、窝火，各种负面情绪，也就应运而生。2012房奴的日子又该怎么过呢？
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