[摘要] 2011年已接近尾声，这一年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策的出台和楼市现象的交相出现，使得武汉楼市一路跌跌撞撞地走到今天。传说中的“灾难年”2012已近在眼前，此刻的武汉楼市正站在告别旧日的关口，在一片众说纷纭中迎接新的曙光……
编者按：2011年已接近尾声，这一年对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，各种调控政策的出台和楼市现象的交相出现，使得武汉楼市一路跌跌撞撞地走到今天。传说中的“灾难年”2012已近在眼前，此刻的武汉楼市正站在告别旧日的关口，在一片众说纷纭中迎接新的曙光……
【购房时机】“跌跌不休”将持续多久 楼市抄底你准备好了吗
在遭遇“史上最严楼市调控”一年之后，武汉楼市初显成效，降价潮逐渐扩展至各区，降幅扩大。在限购令继续与否的十字路口，武汉毅然选择了“继续执行”;原本让刚需望而却步的购房成本，明年也有望因首套房利率的下调而减低;房企间的重新洗牌，将让购房者获得更多的实惠。种种的变化，对购房者而言都是利好消息，2012楼市被判定“跌局开头”，但是这种局面将持续多久?楼市“抄底”你准备好了吗?就在近期房天下举办的以《回家的诱惑》为主题的大话地产中，专家、开发商以及网友对明年的楼市发表了各自的看法。
》》》现场图文直播： 回家的诱惑----武汉楼市HOLD住外漂族
谈房价：限购令是关键 紧则降松则涨
年底，多地限购令到期，仅海南、北京等少数城市表态“继续执行”。限购令还能不能继续延续，执行标准会否有所变通?
日前召开的中央政治局会议和中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这被业界解读为管理层为2012年房地产行业的政策走向定下了基调。
此前住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
武汉市房管局表示，武汉市坚决贯彻国家宏观调控政策，楼市调控不放松，明年延续限购政策。据了解，武汉市今年3月份出台的限购令与其他一些城市略有不同，并没有规定截止时间。
对此，湖北九州通置业发展有限公司营销部经理蒋祥军将“限购令”作为房价涨跌的衡量因素，他认为：“明年上半年依然会量价齐跌，持续到下半年，如若政策调控上依然严厉，房价仍将下跌；一旦政策松动，房价就会随之上涨。”
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谈市场：土地价格不可忽视 建房成本增加迫使房价上涨
回顾今年，2011年前11个月，武汉楼市均平稳度过，基本能做到量价齐稳。然而到了12月，风云突变， 一系列降价事件在武汉上演。后湖片区一个即将入市的纯新盘打出6500元/平米的劲爆均价，相较于周边的楼盘低出近2000元/平米，成为该片区均价的楼盘。位于汉阳区马鹦路的新楼盘兰亭都荟，近期拿出一栋楼、280多套房子限时一个月销售，起价6880元/平米，均价7500元/平米。该价格比附近一大型楼盘低了一千多元。金银湖一楼盘更是传出惊人“跳水价”，突然推出均价5000元/平米左右的特价房，几乎被抢空。
即使在刚过去的圣诞节日里，楼市促销优惠也充斥着整个江城，“购房3.8折起”“认筹95折”“优惠34万”“5折认购”等优惠夺人眼球。开来银湖鑫城三期花伴里推出10套特供房，优惠34万/套，房天下会员优惠5千抵3万再97折；沿海赛洛城年末清盘，3.8折起拍；中城时代的别墅也赶场子，打出5折优惠，折后总价仅45万。
据中房指数系统统计，武汉住宅价格指数自9月起连续三个月环比微幅下降。多名业内人士认为，武汉楼市降价潮已经愈演愈烈。那么这是不是意味着，降价将一直如大家所愿继续下去？
对此，武汉帝大集团副总裁周述刚持反对观点：“现在这些降价的房源，它们的土地可能是两三年前的拿的，地价比较便宜。比如说去年的土地价格才2800元/平，加上其他成本，大概一套房子每平成本需要6000元，这与今年商品房均价6500元/平是相符的。但是到了明年呢，推出的楼盘可能就是后来拿的地，可想而知，后来的地价已经上涨，房价很有理由随之水涨船高。”
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谈时机：永远不要寄望抄底 当下就是好时机
面对楼盘纷纷加入“降价大军”，江城多数购房者都表示很“焦虑”，称买房像“赌博”，看涨还是看跌，谁也说不清。购房者的心态也多种多样，有市民很愤恨，才买的新房，近期每平米却直降1000元；也有市民很庆幸，早买9个月，省下数万元。而准备购房的市民则多以观望的态度，“坐等”房价下跌。
为更清晰的梳理市场脉络，中指研究院正式发布了《2011武汉房地产市场盘点》，对2011年武汉楼市进行了整体回顾。报告指出，2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套；不过，如果剔除今年新增的新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，则今年武汉住宅成交较去年下降10.8%，基本符合年初成交量下滑10%的判断。在武汉市施行如此严厉的“三限”条件下，能够保持在十万套左右的水平，足以说明本地市场的需求依然非常旺盛。
根据中指研究院百城价格指数系统监测，从价格上看，由于新增了三个远城区纳入统计范畴，使得12月武汉住宅成交均价依然保持在6500元/平方米左右，武汉住宅价格指数自9月起连续三个月环比微幅下降。全年统计武汉市商品住宅约缩减一成（剔除远城区），房价涨幅5%,房价上涨得到控制，宏观调控初见成效。
就此，房天下新房集团武汉公司常务副总姚锐认为：“楼市没有预言家，就当前的局势而言，我认为可以出手了。市场永远没有真正的底，而且买房也不能只关注于房价，我们需要看到武汉这座城市在不断的发展，城市对内的规划和对外的功能正逐渐的明确和强大。那么，与同级城市相比，武汉的房价本身就不算太高，既然已出现下跌趋势，大家何不把握机会？”
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【前景展望】“返乡潮”来临 武汉楼市上演“回家的诱惑”
纵观整个楼市，很多人的购房资格受到的限制，一线城市的置业也是难乎其难，广大二三线城市房价有了一定的松动，越来越多在一线城市打工的人又将置业目标瞄向了二三线城市。像武汉这样的城市成为广回家置业的目标，房天下通过在几十个城市联动调查上发现，希望回到武汉置业的意向排名第二，北上广的很多到了试婚年龄一族很愿意来武汉置业。
那么，武汉能否接纳起回家置业这个重任？武汉楼市有是否能借此“重生”？
谈城市：“十二五”开局 武汉筑就“幸福感”城市
有人说：“武汉实际上是一座离开了就会想念的城市，虽然武汉不像上海很潮，不像深圳有大型游乐设施，不像北京每一个景点都有历史，不像三亚冬天可以游泳……不过，武汉有地道的鸭脖，下楼就能品尝美食，处处可以感受水多桥多，或者什么都不做，可以在江滩一个人静静的发呆……武汉适合生活，或者简单地享受。”
中指研究院华中分院副总经理胡超从交通、经济、规划等方面详细的阐述了武汉的情况。
他说，武汉“十一五”的交通投入接近1150亿元，这个过程会给武汉的城市化进程，包括武汉的城市价值会注入很多的元素，但是这是“十一五”的，就是过去的五年。“十二五”开局，这五年武汉市也给出了规划，在交通硬性的投资上会有2412亿，翻了一倍，代表未来五年武汉基础城市化的硬件设施会基本全部建完。
他认为，武汉的经济情况和一线城市还有很大差别，武汉人均GDP的水平和北上广深那些比较先进的水平还是有差距的，但是总的GDP总量，我们这五年是从3000亿到5000亿，今年过了7000亿，这是非常大的进步。
就城市规划来看，胡总进行了举例举例说明：“除了之前标榜的光谷新区、沌口这种新的工业园，现在还打造了滨江商务区，东湖新城商务区。随着辛亥革命100周年的时候，很多工程都落地了，东湖新城、沙湖大桥、楚河汉街等形成，整个形成了二环线。”
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谈机遇：城市定位决定置业人群 价值洼地极具吸引力
湖北九州通置业发展有限公司营销部经理蒋祥军对回家置业的心态深有体会，他说：“武汉讲中部崛起很多年了，现在有了一些成效，像华为、腾讯等，包括很多大牌房企进驻武汉。武汉城市的产业升级和工程性进驻，本身就吸引了一部分的人才从外部回流。”
中原地产策划总监侯敏这样认为：“武汉是价值洼地，外地游子在北上广深买一套房子很难，上海和深圳的房价，拿三室来算，像深圳可能需要250-300万的价格，在武汉可能只需要100-150万，拿首付来算，刚才贺总也谈到收入问题，可能工作四五年的时间，20、30万的首付可以承受，但是如果在深圳买一套可能要50万左右。所以从经济层面来讲，可能会考虑回武汉买一套房，年龄大一点以后，可能会回武汉工作。”
她还列举了今年成交的数据，表示其中大概有20-30%来自于所谓的三线城市。随着武汉的发展，回家置业的需求会越来越多。因此她希望所以2012年的项目发展会更注重配套设施，包括教育、医疗会逐渐完善，以此作为回家置业居住者的。
武汉中邦地产顾问有限公司招商部经理郭云华主要运营商业地产，因此他谈及回家置业的商铺投资的要点。他认为，点就涉及到位置，这是它的核心点，位置决定了商铺投资的价值；另外，商铺也要靠运作，开发商的实力和招商能力以及后期的运营能力，还有整个商铺的营销推广能力都要考察。一个商铺以后能否，能否有大的提升，就是从这几个方面考虑的。
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