[摘要] 在中指研究院监测的重点企业中，截至1月4日的监测结果显示，万科、恒大、中国海外发展等37家企业2011 年销售额突破百亿，与上年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。
【数据播报】万科恒大领衔 37家房企销售额突破百亿
2011年，随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场逐步由高速成长向常态发展回归，行业的整体发展速度开始趋缓，但房地产企业积极扩大战略纵深、适时调整营销策略，销售业绩稳步提升，领先优势进一步扩大。在中指研究院监测的重点企业中，截至1月4 日的监测结果显示，万科、恒大、中国海外发展等37 家企业2011 年销售额突破百亿，与上年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。
2011 年，万科实现销售金额 1215 亿元，销售面积 1075 万平方米，连续两年销售额突破千亿大关，龙头地位无可撼动；万达延续了在商业地产市场上的强势表现，2011 年销售额首次突破千亿，位居亚军位置；恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策略，全年实现销售额804 亿元，位列第三；绿地、保利、中海的销售额均突破700亿元，分列第四至六位；全年没有一家企业的销售额在500亿-700亿之间，在400 亿-500 亿区间的企业也仅有碧桂园一家。可见在调控背景下，百亿房企阵营的内部分化逐渐加大，龙头企业的品牌影响力进一步凸显，业绩领先优势持续扩大。销售额在200 亿-400 亿之间的企业共有10家。另外，融创中国、华夏幸福基业等企业则首次进入百亿榜单，成长势头显著。
原因分析：顺应大势优化策略 推动业绩稳步提升
2011 年，政府进一步加大房地产调控的力度，全年有超过120个城市出台了房价调控目标，46 个大中城市出台了“限购令”，国内房地产市场的增长速度开始趋缓：2011年1-11月，商品房销售额与销售面积分别达到 49047 亿元与 89594 万平方米，增速分别较去年同期下降1.5 与1.3个百分点；但作为行业的领军力量，百亿房企纷纷扩大城市布局，完善产品结构，并通过灵活的营销策略，带动企业的整体业绩稳步提升。
分析代表企业全年的销售表现可见，恒大、中海、万科等企业在逆市中仍实现了较快增长：恒大地产的销售额同比增长59.4%，销售面积同比增长54.7%，销售万科的销售额与销售面积分别同比增长12.4%与19.8%，而中海的这两个指标分别为27.9%与9.8%。万科与恒大取得较佳业绩主要源于其广泛的城市布局及“快周转”的经营模式，截至2011年底，恒大与万科进入城市的数量分别达到58与50 个，有效规避了限购所带来的政策风险；而中海凭借良好的品牌影响力、合理的项目定价，加上其较高端的定位更符合惜购改善型客户的需求，全年也取得较好的销售表现。另外，融创中国2011年主推精品高端产品受到消费者热捧，全年销售额同比增长近150%，表现十分抢眼。
2011年，让房价回归合理水平成为中央调控的主要目标，1-11月，商品房销售均价为5474元，同比上涨6.8%，但增幅较去年同期下降0.2 个百分点；而百亿代表企业则顺势积极调整销售策略，项目定价更趋合理，降价营销力度逐渐加大，其销售均价呈下降趋势，龙湖、万科、富力2011 年的销售均价分别为11286 元/平米，11303 元/平米，12805 元/平米，，与2010 年相比均有不同程度的下降。其中，北京万科的代表项目长阳半岛项目推出团购价1.29 万元/平米，降幅近6000 元/平米，龙湖时代天街的低价入市则接近“零利润”水平，灵活的营销策略已成为百亿企业取得不俗业绩的重要推力。
原因分析：市场逐步回归常态 稳健发展成主流
以万科、中海、保利、恒大等企业为代表，进一步分析房企 2011年的销售变化态势：1月份，受结转周期影响，代表企业销售额与销售面积大幅上升，销售表现仅次于 2010 年9 月的历史位；2月份，因春节假期及第三轮调控政策影响，成交量环比大幅下滑5成，4-6月份，成交量则出现连续三个月的小幅回升，在此之后，房地产市场逐渐进入下行周期，传统的“金九银十”未现，代表企业的销售额也随之下降，万科、保利等代表企业销售额连续4个月同比下降，恒大地产11月的销售额更是同比下降8成。
可见，房地产市场在经历高速成长之后，将逐渐步入常态发展的新阶段，特别在12 月份，中央经济会议再度强调“要坚持房地产调控政策不动摇”，意味明年房地产开发企业的去存货压力进一步加大；在此情形下，代表企业纷纷把稳健发展定为明年经营工作的重要基调，如万科提出的“过冬”模式，恒大地产提出12月之后减少拿地等表态。可见，房企已明确的认识到，只有把握行业发展大势，实现稳健而有质量的成长，才能继续保持领先优势，带领行业健康成长。
原因分析：顺应政策履行责任 保障房融资获支持
2011年，银监会进一步引导信贷资金向保障房建设倾斜，监管机构逐步放开中期票据、公司债等多渠道筹措资金以保证保障房建设的金融支持。特别是在行业整体融资环境趋紧的背景下，越来越多品牌民生房企获得了保障房建设资金的支持，如首开股份、保利地产、栖霞建设、北京城建等企业皆凭借在政策性住房领域的大规模投入，获得了银行授信及贷款，现金流得到了扩充，为企业的长远发展注入了重要动力。
2012年我国将新开工建设保障性住房和棚户区改造住房 700 万套以上，房地产企业，特别是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契机，通过积极创新保障房融资形式，加快资金流转的速度，提升抗风险能力。
土地：土地市场日渐低迷 房企拿地更趋谨慎
2011年，力度持续加大的楼市调控政策逐渐显现成效，销售量价双双走低，房地产企业也逐步调整资源获取策略，包括万科在内的多家企业都表态进入“过冬”模式，在土地市场的热情也回归“理性”甚至表示“谨慎拿地”。在此背景下，2011年土地出让土地成交总面积下降较大。
根据中指研究院数据统计，301个城市招拍挂市场共成交住宅、商业用地共计11.73 亿平方米，同比小幅下降5.4%，其中住宅用地共成交9.1 亿平方米，同比下降11.56%。成交总金额降幅更为明显，土地招拍挂住宅和商业用地总成交金额达1.62 万亿元，同比下降13.86%，其中住宅用地成交额1.21万亿元，同比下降22%。虽然地方政府有意加大市场供应，但推出的地块以低价和底价成交为主，住宅用地交易溢价水平仅为11.74%，比去年同期大幅下降21 个百分点。
百亿房企放缓拿地步伐 静候市场良机
根据对国内主要15个品牌房企的数据统计，2011 年其土地交易共403宗，较去年下降35%；新增土地储备共计约1亿平方米，占全部土地交易面积的11%，同比下降35%；15家企业购买土地的资金投入约1900 亿元，约占成交总额的11%，同比下降46%。 2011年新增土地储备面积依然为恒大，亚军为万科，但二者同比去年分别大幅下降33%和 51%；而万科、保利2011 年在土地市场的投入资金下降了49%、62%，土地投资愈发谨慎。值得一提的是招商地产在2011 年年底抄底获得武汉汉阳区三个地块，占企业全年购地面积的近30%，带动规划面积同比翻番。可见，有国资背景的开发商依然表现出雄厚的实力，如中信房产、中海地产等企业都有投入大额资金拿地，新增土地储备规模上与去年基本持平。
从土地市场的代表性成交事件来看，2011 年地王出现的总体规模和频率有了明显降温。6 月，合景泰富掷 7.1 亿购得北京崇文门菜市场地块，楼面地价达到43712 元/平米，成为全年楼面单价地王，140%的溢价率成为今年京城商业地产溢价；8 月，现代房产以72.19 亿元拿下义乌中心区07、08 地块，争得单块土地价格地王；而中信集团在7月份购买朝阳区东三环 CBD 核心区 Z8、Z10、Z12 三地块，耗资94.1 亿元，创造单次购买土地总价地王。值得关注的是，土地市场降温也为众多境外开发商加速完善中国市场布局提供了良好时机。进入12 月之后，来自李嘉诚旗下的和记黄埔与长江实业的联合出手、新加坡嘉德和凯德商用的牵手购地、以及香港置地等在国内的投资，都显现出境外开发商顺势整合土地资源储备、强化未来市场布局的战略意图。
优化市场布局 二、三、四线城市拿地占比明显提升
2011 年，二、三、四线城市继续成为百亿代表企业重点布局的区域。万科坚持“宁可错过，绝不拿错”的策略，无论从土地交易宗数还是成交金额来看，均不及去年的一半，其在二线城市成交土地的规划建筑面积占总规模比例近三分之二，布局意图变化明显；恒大在7月份开始也减缓了逆势扩张的脚步，暂停购买土地，且企业 2011 年仍没有增加一线城市的土地储备，其三四线城市新增土地储备面积占总体比例近 70%；保利今年购地投入62%，但仍在年底前拿下石家庄两幅地块，继续强化在二、三线城市布局的力度。
未来的一段时间内，标杆企业仍持暂缓一线城市土地扩张，转而选择受政策影响较小、发展空间大、土地成本低的中小城市，以实现稳健经营与成长。土地市场经过2011 年的调整，价格逐步触底，底价成交现象在一线城市表现尤为突出，即便如此，土地出让规模仍远未达到预期。中央政府、地方政府和地产开发商在土地市场的不同诉求，也进一步增加了土地市场交易的不确定性。在这种背景下，大型房企可凭借资金、品牌优势，准确把握拿地机会，积极实现优质土地资源的整合，奠定未来成长的基础。
结语：
2012 年国家仍将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，同时也强调“要坚持房地产调控政策不动摇”。这意味着中国房地产行业将逐渐进入“常态发展”的新阶段，而房地产企业也将面临新的机遇和挑战，新格局下，房地产企业只有把握行业发展大势，科学决策，理性经营，实现稳健而有质量的成长，才能保持行业中的领先优势。
在此背景下，中国房地产10 研究组启动“2012 中国房地产百强企业研究”，以“顺势而为、稳健发展”为主题，发掘行业中综合实力强、成长稳健的房地产企业群体，鼓励企业在市场调整期固本强基、精修“内功”，夯实未来可持续发展的根基，相关研究成果将于2012 年3 月发布。
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