[摘要] 2011年楼市调控矛头直指商品住房，对商业地产“网开一面”,将大量投资人赶向了商业地产，给商铺投资“点了一把火”。商业地产类项目的成交面积、成交均价、成交金额都上了一个新台阶。在市面上，社区商业、商业综合体、专业市场个个新盘迭出，销售火爆。那么，2012年，商业地产的 “黄金时代”是否能延续辉煌？
编者按：2011年楼市调控矛头直指商品住房，对商业地产“网开一面”,将大量投资人赶向了商业地产，给商铺投资“点了一把火”。商业地产类项目的成交面积、成交均价、成交金额都上了一个新台阶。在市面上，社区商业、商业综合体、专业市场个个新盘迭出，销售火爆。那么，2012年，商业地产的“黄金时代”是否能延续辉煌？
为此，搜房网专访三益中下三益商业地产投资顾问机构副总裁马利东，请他为我们深度剖析中国商业地产发展的趋势与前景。
谈大势、谈渠道
中国城市化步伐刚刚开始，而未来中国经济的主要增长点是希望能够拉动内需来刺激经济增长。中国需要城市化，而且需要拉动内需来刺激中国的经济。所以说，中国城市化正在二三四线城市展开。当所有开发商还在等待那一扇窗户打开的时候，中国一线城市商业地产已经足足发展了十年，二三线城市商业地产刚刚开启黄金十年的开端。
中国消费市场需求不断扩大，城市消费正在发生消费理念的转变，尤其在二三线城市涌现一线开发商的进入，导致二三线城市时尚零售地产不断地崛起，也不断地在改变二三线城市的商业格局，这无疑对二三线城市的城市化以及商业网点的建设发挥着重要的作用。
渠道下沉、消费升级。渠道下沉指大型的零售商，比如大型的超市、百货以及国际的商业地产商到二三线城市建设它的商业网点，这无异于是建渠道。随着人均消费收入的增长，带动了消费市场的蓬勃发展。过去十年的时间大家攒钱为了买房，未来会用几十年的时间挣钱来消费。
从一线城市2005年和二线城市2007年、2008年时GDP的差距来看，二三线城市GDP的增长已经快速赶上，二三线城市的发展机遇也来自于经济的快速发展。从社会消费品零售总额与人均GDP的相关性看，人均GDP越高，零售总额规模越大，这是我们的统计数据。人口规模与人均可支配收入的相关性并不高，东部、中部和西部城市的人均可支配收入基本呈现自东向西递减的趋势，这与政府由沿海向内地的开发策略有关。这一轮的投资热点在沿海城市。
谈政策
在历年中央调控房地产的政策出台中，唯有一次救市是在2008年。其余的都是调控。房地产的价格与房地产市场的消费者感受来说，呈负相关。2008年来自于美国的次贷危机，这次次贷危机风险的预估，中国政府拿出四万亿救市，所以说，从中国政策的延续性来看，救市会不会成为2012年一个必然的现象。预测应该是“双限”会在市场上逐渐地放开，转暖。但是二套房限购政策在2012年仍然没有时间表。
2011年，央行票据直贴利率继续上涨，新增商业性房地产贷款下跌，开发商被迫增加自筹资金比例拓宽融资渠道，同期房地产信托资金大幅增加，占总贷款中增至17%。一线开发企业都已经在走基金，这个基金是为房地产企业未来的发展融资提供资金的保障。
谈二三线城市商业地产的前景机会
一线城市目前的商业已经进入到成熟期。像深圳的万象城、上海的恒隆。一线城市仅仅是多核商业的竞争吗？一线城市已经进入到不同的商业物业，它的综合功能以及不断涌现出来的主力店以及它的时尚、它的高端的结合，互相在竞争。
二三四线城市的商机在哪里？国际著名的房地产服务机构预测，2020年中国一线城市的商业地产总量仅占的10%，意味着未来的90%来自于二三四线城市。
二线城市正在被性的地产商进入，性的地产商开始试探性地进入，这个带动了一群二线线城市的潜力。
一线城市是由区域、环境决定的城市综合体的地位，二三线城市是由综合体的地位来决定区域的发展。所以说，这个机会在与空白市场上看诸多投资商怎么样去发挥自己的投资潜力和价值。
谈商业地产开发的核心
商业地产的双重价值——物业价值和运营价值。商业地产本身是一个金融地产，未来能够通过长期的来获得融资。香港和国外的商业地产公司在中国内地的投资从来不卖一平米的商业物业，但是对于他们的资金来说是非常良性的，他们的资金也不是一天积累起来的，只是他们擅长于商业地产运营和商业地产的资本运作。
资本化运作才是商业地产开发保值的王道。开发商业地产不能带着浮躁的心理。上海的正大广场在2003年经营非常惨淡，2006年曾经做过一个市场估值，估值只有25亿人民币，它的物业只有10万平方米。但是经过物业的调整，2010年物业估值125亿，对于一个持有型的物业，这一年能够净增100亿，这是一个物业的空间。对于商业地产开发商来说在五年内能不能使得自己的利润值翻的增长。我们都知道，房地产市场是一个政策市场，尤其是在中国，整个市场的政策性相当敏感，也就是说有一些中小企业可能前期积累的利润在政策不稳定的情况下，吞噬利润，变得在寒冬时想自己的出路。转过头来，在中国良好的商业地产城市化进程过程中，商业地产的很多企业正在转型，希望能够做出一个对商业地产有贡献的商业模式来。
三益简介：上海三益建筑设计有限公司(简称三益中国)，商业地产、城市综合体及大型居住社区设计领域的领跑者，尤其在商业地产设计领域是目前国内专业度和影响力的大型民营设计机构之一。成立于1984年，现拥有一支600余名境内、外设计师共同组成的富于创想的设计团队，在各地均设有办事机构，先后为华润，绿地，龙湖等百余家房地产开发企业提供长期的专业设计服务，总规模逾五千万平米，作品遍及各地。
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