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房地产信托风险聚集 机构回避房托概念股

房天下综合整理   2012-02-12 07:44

[摘要] 兑付风险日益加大的房地产信托,犹如悬在资本市场上的一把“达摩克利斯之剑”。

(来源:21世纪经济报道

房地产信托风险聚集

兑付风险日益加大的房地产信托,犹如悬在资本市场上的一把“达摩克利斯之剑”。

记者发现,出于规避风险的考虑,机构投资者不仅纷纷调低了部分涉及房地产信托的上市公司评级,同时也开始逐步减持此类股票。

国泰君安证券的统计数据显示,房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元,整年兑付规模较大,一季度为366亿元,二季度为368亿元,三季度为716亿元,四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰,将会达到504亿元。

“对于今年上半年将到期的房地产信托,我们必须时刻重点关注。”上海一位基金经理2月8日告诉记者,今年上半年将会是房地产企业流动性最紧张的时候,“我们预计部分中小开发商资金链将断裂,房地产信托的兑付存在严重压力,减持部分中小地产股已是势在必行的策略。”

风险集聚

自2009年下半年开始,开发商的现金流压力越来越大。而房地产信托业务趁势发展,发行规模快速上升。

中国信托业协会的数据显示,2010年以来,房地产信托资产余额一直呈快速上升态势。截止到2011年三季度末,房地产信托业务余额达到了6798亿元,比2010年底增长了57.2%,而同期信托总资产增速为34.8%。同时房地产信托业务在全部信托资产中的占比也高达17.24%。

这种爆发式的增长背后,也意味着近7000亿元的房地产信托还款期将集中在今后两年。

中金公司研究员白宏炜预计今年到期信托规模2234亿,总还款额约2500亿,2013年预计到期信托规模2816亿,总还款额约3100亿。由于项目销售的放缓,信托到期还款风险较大。

用益信托地产研究员徐颖风告诉记者,“由于地产商和信托公司都不希望信托违约出现,所以大部分到期项目会以开发商降价促销、‘借旧还新’或者项目转让等方式来应对。”徐颖风认为,房地产信托今年进入还款高峰期,加上银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期,一些中小型地产开发商资金链将有断裂的可能。

机构规避“房托股”

近日有媒体报道,绿城中国为解决现金流问题,去年12月至今已出售5个项目,获得资金13.35亿元,其中包括上海外滩地王10%股权和4家项目公司股份。

在上述基金经理看来,绿城中国出售项目的行为,已经完全印证了房地产信托风险渐行渐近的趋势:“我们公司已经将涉及房地产信托的中小地产股以及信托股全部剔除出股票池。”

国泰君安证券的统计数据显示,万科A等30家地产上市公司纷纷加入信托融资行列中,目前共发行有118个项目、金额达630亿元。从发行规模看,发行规模的万科A达到90亿元。其中,今年到期规模较大的有中华企业44亿元、万科A43亿元、金地(微博)集团24亿元。

从信托占有息负债比例的角度看,阳光城、中华企业的比例分别达到177%和89%,而信托占现金的比例分别为1111%和437%。

阳光城一位人士告诉记者,公司地产销售尽管有压力,但是进展还不错,“完全有能力兑付到期的信托计划。”

不过,截至今年2月4日,阳光城控股股东福建阳光集团持有的公司股份为13098.0758万股,累计已质押的股份数为12810.4349万股,质押比达到86%以上,质押原因为融资。

上述基金经理告诉记者,除去一线地产龙头可以持有以外,类似中小地产商都要规避,“阳光城的信托占现金比那么高,我不知道到时候他依靠什么兑付信托计划。”

除去地产股以外,陕国投A、安信信托、经纬纺机和爱建股份等信托概念股也成为机构回避的板块。

国信证券研究员邵子钦认为,如果地产公司能够以出售资产的方式补充现金流,信托项目可以及时还本付息,这将是最理想的状况。反之,流动性风险将逐步转化为坏账风险。

出于对房地产信托风险的担忧和盈利下降的悲观预期,邵子钦给予信托整个行业“回避”的评级,这和上述基金经理的策略不谋而合。

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