[摘要] 今年以来武汉二手房交易量逐月上升。目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免在买房和装修上多花冤枉钱。近期买房360栏目就收到许多网友对买二手房方面的相关咨询。这里给大家分享一下二手房的挑选及装修的技巧，给有需求的朋友提供更好的帮助。
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。
房天下讯 在新房与二手房的博弈中，二手房的优势就是生活配套设施齐全。二手房大都在更中心的区域，且经历了长时间的发展，无论是教育、医疗、购物、娱乐、交通等各方面配套设施，都优于区位越来越边缘化的新房。对于改善型和自住型刚需，二手房显然更符合要求。
目前，武汉部分中心城区在售的新房中小户型房源“量少价高”，这就增加了入住该区域的门槛，从而促使购房者把目光转向二手房。根据武汉市房地产市场信息网统计，今年以来武汉二手房交易量逐月上升。目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免在买房和装修上多花冤枉钱。近期买房360栏目就收到许多网友对买二手房方面的相关咨询。这里给大家分享一下二手房的挑选及装修的技巧，给有需求的朋友提供更好的帮助。希望对广大网友有所帮助。并欢迎网友们来信、来电咨询。
【网友来信】
“朱思雨”：买房360栏目您好！最近一个月我们家在考虑换一套房子。综合考虑决定不买新房，就在市中心买一套8成新的二手房。因为二手房省去了装修费用，可以直接入住。而且地段、小区环境我们都还比较满意。不过因为买二手房的问题我和家人产生了一些分歧。由于有多个房源可供选择，一时之间我们不知道该如何选择，请问买房360有什么二手房方面的经验分享吗？盼回复，谢谢！
【买房360支招】挑选技巧住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。因此，记者对于如何挑选二手房、二手房如何杀价、如何装修二手房等问题，一并进行了答复。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
据房天下新闻中心负责人介绍，新改版之后的买房360在延续过去与网友的咨询、互动功能之外，还将每周推出一个热点、重点话题，网友可以围绕这一个热点话题在房天下的咨询平台提出自己的问题，工作人员将在一周内对问题提出整理，并邀请到华中指数研究院、国民经济研究所或相关高校的博士生导师、专家学者专项解答房天下友关于楼市方面的各种咨询。
具体的联系方式详见下方，欢迎网友们的积极参与。
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【二手房杀价攻略】
二手房和新房相比，除了价格、地段具有优势外，还有房源信息均衡优势。刚性购房者应找出卖方弱点和卖方价格理由的反方证据，以及掌握出价方式的技巧，在房价走低的趋势下，不妨大胆杀价。
攻略1：选品牌中介省力省心
最近关于虚假房源的报道吵得沸沸 ，中介成为不少人眼中口诛笔伐的对象。但如果不通过中介买南平二手房，不仅房源真实性值得商榷，而且也很难找到自己满意的房源，对此选择一个好的中介公司就显得很重要。
有一定品牌规模的中介机构能够保证房源信息量的充足，委托这样的中介可参考的房源就会更多，也方便消费者挑选到自己满意的房子。规范的中介谈判也很专业，有可能为买卖双方谈到都能接受的价位，这能让购房者省力省心。
攻略2：选房量力而行无负担
房产交易动辄数十上百万，稍有不慎，就会留下沉重负担。所以刚需族买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄，还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款，有多少钱办多少事。
同样一笔钱，买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子，面积要大一些，难以两全。假如手上有充足的资金，选择一次性付款可让房东进一步让价。
攻略3：对房子做到心中有数
在挑选南平二手房时，我们应通过仔细认真的检查以及询问房主、询问周围的住户来了解房屋本身的状况，做到心中有数。
在与房东谈价的时候，要尽量坦诚。其实直接表现出喜爱的心理，让房东感受到诚意，更有机会让房东降低心理价位。
攻略4：及时拿证不可马虎
在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押等等。
当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。只有拿到了房屋的产权证，房子才算是真正意义上属于你，才可合法使用。
【二手房选购技巧】如何才能购买最合意的二手房呢？小编带你领略这二手房买卖的十大技巧。
技巧一：不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
技巧二：不看晴天看雨天
下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”。这时，尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
技巧三：不看建材看格局
购买房屋是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。
技巧四：不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦或潮湿，龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角承接着房子上下左右的结构力量，如发生地震,墙角的沉重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
技巧五：不看装潢看做工
购房者必须要注意查看房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。而这些地方往往容易被忽视。
技巧六：不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉昧，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
技巧七：不看冷水看热水
如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢，水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。
技巧八：不看电梯看楼梯
新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
技巧九：不看地上看天上
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色；不均匀的现象。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
技巧十：不看房主看警卫
可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。
【网友来信】
“李晴”：买房360编辑您好！我和我老公是今年2月份结婚的，婚房是一套二手房。由于结婚时间仓促，婚后才开始装修我们的“新房”，虽然二手房省去了很多装修烦恼，但是由于这套房子比较旧了，很多地方我们都打算重新装修，请问二手房装修有什么技巧呢？
【买房360支招】记者整理了一些二手房装修技巧，希望对和李晴一样有同样困扰的网友有所帮助。
为洗手间做闭水试验
方法是：堵住地漏，在洗手间放5CM的水，观察24，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防水处理做的很好;如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，否则地面会开裂。
水、电路改造的处理
水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈蚀、老化。旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管，因为镀锌管有害人体健康已被建设部明令禁止使用，如果原有的管线是镀锌管，更换成铜管、铝塑复合管或pp-r管。如今，水路改造，人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面，如果旧房子使用的是铝线，一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用2.5毫米铜线，而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘管。
粉刷墙面，打底是关键
老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象，所以在装修墙面的时候，一定要注意做好基层处理，一般好的装饰公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到保护乳胶漆的作用，接下来是刮腻子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相应的涂上底漆。
更换铝合金或塑钢门窗
木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使用;如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。
增加必不可少的开关和插座
现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需要放置开关和插座。那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致，一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜，悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。
做好消毒工作，保持室内空气流通
在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通，卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒，可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1。
注意事项
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。
其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。
再者有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
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