[摘要] 备受瞩目的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下称《总体方案》）近日获国土资源部、广东省政府批准实施，深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。“新土改”矛头首先指向“小产权房”，深圳房地产市场或迎来变局。
备受瞩目的《深圳市土地管理制度改革总体方案》近日获国土资源部、广东省政府批准实施，深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。“新土改”矛头首先指向“小产权房”，深圳的房地产市场或迎来变局。
这个被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式重大抉择”的改革，包括八大改革重点和二十个改革事项，涉及土地产权、土地使用、土地供应、土地管理及土地交易整个链条。
根据《总体方案》，本次改革分近期（2012至2015年）和中远期（2016至2020年）两个阶段推进改革。深圳将在未来8年从多个方面尝试创新突破，探索高度城市化地区土地利用管理新模式。
近期将以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点的试验区，在土地的用途管制、土地的有偿使用、土地的二次开发与节约集约利用、土地的产权制度等方面开展试点工作。目前，深圳已成立土地管理制度改革领导小组，并制定了《总体方案》的近期实施方案（2012至2015年）。
深圳新一轮土地管理制度改革，矛头首先对准了“土地确权及违建处理问题”。深圳市委副书记、市长许勤25日在深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式上谈道，在近期要突破的重点领域和关键环节方面，有关方面把“土地分类确权，促进土地产权明晰化”排在首位。
深圳市英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧认为，土地确权工作是深圳土地管理的一大难题，也是深圳城市更新推进缓慢的重要原因。如今政府直面敏感问题，尝试在土地分类确权上进行创新，如果真能有所突破，深圳城市更新将大幅提速。
深圳综合开发研究院常务副院长郭万达认为，长远来看，土地市场的规范化、市场化、法制化，将带动房地产市场的规范化。短期来看，土地权利体系的完善也有利于房地产市场的健康发展。首先，土地分类确权及违法建筑的处理，小产权房未来面临拆迁或转为保障房、商品房，这些都将增加合法土地及房屋的供给；第二，土地出让方式、开发方式、融资模式的多样化，也将推动房地产市场更加多元化。
“中远期来看，深圳对土地分配制度的改革创新也将有利于抑制开发商屯地。”郭万达说。根据《总体方案》，未来深圳还将探索土地分配制度创新，完善土地租（价）税费体系，开展不动产税和闲置税研究，探索提高新增建设用地取得成本和土地保有成本的方法和管理模式。郭万达认为，从一定程度上来看，“新土改”通过增加土地和房屋供给，将间接实现调节房地产市场的效果。
20个重点城市因为土地流拍减少百亿收入
今年以来，土地市场依旧延续去年以来的冷清状态，流拍和低价成交频频出现。而流拍现象直接导致了土地出让金的减少。据统计，地方财政因流拍而减少的土地收入已 过百亿。
链家地产市场研究部统计，截至日前，包括北京、上海、杭州、重庆在内的20个重点城市今年以来土地流拍合计为107宗，其规划建筑面积945万平方米。这些流拍地块按照推出价格计算合计为138亿元，这意味着地方财政因此减少138亿元。另外，流拍地块中住宅类用地为52宗，占比接近五成。
北京中原市场研究部统计数据则显示，5月份以来北京土地市场创造了最近几年来土地市场少有的萧条景象，仅出让3宗工业用地，无住宅等经营性用地出让。今年以来北京市出让地块合计为57块，总土地出让金为135.7亿元。而在2011年前5月， 土地出让金收入合计则高达266.3亿。
中原地产据此分析，截至目前，北京市5月份还未出现经营性地块出让，住宅类土地市场出现了明显的断顿。预计今年前五月，土地收入减少的将主要为商服类地块，本类型的出让金减少接近百亿。
尽管，今年以来一些城市个别地块以相对较高的溢价率成交，但总体而言并未促进市场整体升温。链家地产市场研究部陈雪分析认为，当前土地市场与住宅市场表现的趋势截然相反，成交量上涨对于房企资金压力缓解以及后市预期的转变作用有限，当前房企仍然普遍采用谨慎的拿地策略。
陈雪告诉《经济参考报》记者，土地市场的低迷已经对于地方政府造成了较大的压力。自去年下半年调控效果逐渐显著以来，土地市场低迷状态已经延续接近一年，势必影响未来的房地产投资规模及新开工规模。更为重要的是，很多二三线城市将因此减少当地的经济增长动力。
中原地产分析判断，未来的土地市场将整体仍以冷清为主。“由于北京等一线城市热门土地并不缺乏市场。预计未来可能出现两个极端，小部分热点区域地块受追捧，而其他地块可能因为调控的深入继续降温。”
“对开发商来说，目前最重要的问题是加快资金回笼，缓解当前资金压力”。陈雪分析认为，当前开发商入市的积极性并不高，土地市场短期内难有明显起色。
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