[摘要] “这两个月内，写字楼市场厮杀的惨烈程度，绝不亚于住宅市场，以更亲民的价格出现，或许是许多开发商不得不走的一条路。”数位业内人士，均对重庆写字楼市场都作出了判断。
在重庆楼市的写字楼放量冲击下，决定大部分重庆写字楼开发商今年业绩的关键时期，已经到来！
“这两个月内，写字楼市场厮杀的惨烈程度，绝不亚于住宅市场，以更亲民的价格出现，或许是许多开发商不得不走的一条路。”数位业内人士，均对重庆写字楼市场都作出了判断。
重庆重蹈成都覆辙？
戴德梁行9月4日发布的2012年上半年写字楼市场报告中，重庆写字楼的空置率，达到30.9%，仅仅次于成都和大连。
北滨路某项目开发商，在答应隐去本名后告诉记者，重庆写字楼市场，未来一两年内，很可能重蹈成都写字楼市场的旧辙。
“在2011年一段时间里，成都写字楼市场放量太大，导致价格不但不涨，反而有所跌落。即便是一些靠近春熙路的地段，写字楼的售价，竟然低于普通住宅的售价。很多写字楼开发商都很失望，下了血本却没有达到预期。”这位开发商告诉记者。
拼的就是人脉广
不过，就现在来看，供大过于求的影响，暂时在重庆市场上没有显现。写字楼开发商之前积累的人脉，发挥了很大作用。尤其是那些地段好的产品。
某著名外地企业在渝的滨江写字楼项目，一律采取数层、整栋打包销售的策略，对买一层的客户，他们都不怎么感冒。
“危机，其实是出在那些盲目跟风入市的中小开发商那里，因为未来写字楼产品的销售，是看谁的圈层客户资源更多，第二是看谁更能承受库存的压力，大开发商即便是一个节点资金积压，也有回旋的余地。”一位业内人士分析。
除了看地段，还得看软硬件
目前的重庆楼市上，大量入市的写字楼产品呈现出两大方面：除三北地区外，那些新兴区域的写字楼产品增多，此外独栋写字楼等高档产品增多。无论是想买还是想租的客户，要注意的方面其实很多。
鼎合地产一位人士认为，并不是说蔡家、礼嘉、悦来等新兴区域写字楼投资意义就不大。“好地段的写字楼自然抢手，但新兴区域的写字楼的性价比有时候也很高。你首先得搞清楚该区域的规划，然后看看周边到底有多少大开发商。如果成熟得快，即便是整体市场供过于求，也有上涨空间。
领域机构市场部经理张鑫认为，在同区域的大环境下，谁能在写字楼市场竞争中脱颖而出，硬件服务是比拼的关键。“电梯的质量，物管人员的水平现在常常被客户下单后才想起，譬如目前写字楼智能化配套，要求已经愈发加大，如果开发商能为客户提供更多的便利，那么产品就销得更快。”
张鑫还认为，写字楼未来的发展，也给写字楼的物管公司水平提供了更高的要求。“现在那些独栋写字楼，就流行管家式物管。绝非单纯意义上的做清洁，而是由专业服务公司给客户提供专属化物业服务，从楼盘在建时就介入前期的物业管理，设置客户生活提醒、提供24服务热线、定期关怀和问候业主等等。”
写字楼，在商业地产中稳居一席之地。随着社会的发展，写字楼的功能不再单一，越来越多的人将写字楼作为投资的物业进行投资。纵观重庆楼市，2011年仅70万方，2012年激增3倍达200万方。写字楼放量如此之大，市场能否容纳？《重庆时报》带你走进写字楼，从市场、产品、区域、观点各方面深度解析。
6年前，在重庆主城区仅有32万方年供应量的情况下，6000元左右的建面单价就能买到中等水平的写字楼；2012年，这个价格连写字楼都买不到，市场的供应量却面临突破200万方大关。
如此“火热”市场，对于投资者来说，它是炙手可热的抢手货，还是烫手的山芋？写字楼还能买吗，怎么买？重庆时报《写字楼白皮书》今天来告诉你。
今年上市的写字楼只卖了三分之一
受城市价值的爆发式增长，2006~2010年，写字楼建面均价从每平方米6000余元，迅速攀升到12000元以上。但市场的年供应量始终控制在50万方以内。
2011年，受“禁止外籍人士个人在渝购买商业地产”等地方政策及一系列金融政策影响，写字楼的需求量急速下滑回落，但供应仍持续增加，导致市场存量积压。
“眼下，供需不平衡情况没有好转，反而迅速加剧了。”下半年即将推出写字楼的一位开发商指出，今年的供应量将超过以往三年的总和。
领域机构市场部经理张鑫说，年初，业内预计重庆写字楼全年供应量将历史性突破200万方。前8个月已 过100万方，今年剩下三分之一时间，为数众多的写字楼项目将井喷式上市，量也在近百万方。
另一方面，前8个月写字楼市场需求量不足30万，是供应量的三分之一不到。上半年月均成交为2.5万方，同比去年减少约50%。
租金涨幅跑不赢售价
供求失衡导致写字楼目前的租赁情况堪忧。世邦魏理仕策略顾问部高级经理李胜华指出，一般来说，空置率达到10%已经到达警戒的区域，今年重庆写字楼的空置率高达30%，短期好转很难。
同时，租金涨势也跟不上趟。根据领域机构的统计数据，2011年，重庆写字楼平均租金为60元/㎡，平均售价却逼近14000元/㎡，租售比远高于其它城市。
“未来的2~3年，写字楼供大于求的局面仍将继续。”张鑫预计，明后两年主城写字楼年均供应会在350万方左右，到2015年才会逐渐回落。
世邦魏理仕研究部分析师林维分析，除了调控，开发商加大商业地产开发比例的因素之外，过去几年商业金融性质土地供应增加，也是去年以来写字楼集中放量的原因。
而商业地产市场的需求增长比较缓慢。数据显示，未来3年，由于重庆支持民企和小微企业发展的政策，商务产品需求爆发，潜在需求量会超过600万方。供需关系虽无法根本颠覆，但约能维持去化一半以上的水平，林维称。
格局变了 新区写字楼抢客
去年，在某市场咨询公司工作的王先生把办公地点从朝天门搬到了照母山附近。据了解，企业从中心“外逃”的情况还不少。
“核心商圈写字楼确实遭到了来自新兴区域写字楼的挑战，”李胜华称，原因是价格、交通顺畅度、车位等。
由于重庆整个商务格局改变，写字楼的均价未来可能微跌。张鑫分析，除了解放碑等传统商务中心之外，新兴区域写字楼的供应大增。量比较大，是拉低整体价格的重要因素。据了解，重庆写字楼价格区间跨度较大，低的七八千元就能买到，而“高富帅”产品如解放碑英利IFC，售价在25000元左右。
领域机构的分析报告指出，目前主城的写字楼聚集区有四类。
一类是分布于解放碑、观音桥、南坪等核心商圈步行街的写字楼，集中了外资、合资、大型国企等行业领袖企业；一类是位于新牌坊、金开大道、龙头寺等交通便利成熟区的写字楼，以中小型成长企业为主；一类是以江北嘴、弹子石为主的CBD区写字楼，以金融业及500强企业重庆总部为主；最后一类是分布在高新园EBD、空港、寸滩、茶园等区域的产业园、总部基地类成长区写字楼，一般为高新技术及关联企业、园区配套企业。
前两个区域的写字楼销售以投资为主，占到七成以上；后两类的自用率有6~8成。
业内提醒
买写字楼 五点建议给你参考
供应量大了、品种多了、区域广了，写字楼市场竞争激烈了，开发商慌了，但投资者不用慌。因为你的选择面宽多了，随时都可能买到潜力股。
在商圈、CBD，甲级、超甲级写字楼打堆，一个平米能租150元。当然，这些地方门槛高，整层、半层起卖的多，个人投资手头必须超宽松。
谨慎一点，买在交通便利的成熟区，价格低点，出租率也高，就是租客流动性相对要快些。
一位业内人士说，买写字楼和买住宅不一样，纯粹作为投资时，购房者往往需要更加专业和理智。
今年下半年写字楼还能买，但选择时要注意以下几点：
首先，看地段。在自己能承受的经济范围内，尽量选择增值潜力高、发展前景好的位置；
其次，看硬件。买写字楼和住宅考察的点不一样，更多从商务使用角度出发。层高够不够、车位多不多等都要考虑到；
第三，看软件。办公室是一个单位的面子工程，一栋写字楼是否值得投资，它的物业管理占了很大因素。尽量选运营商更加专业的，可以从它过往服务的项目找参照；
第四，看产品的差异性。重庆市场上近年来出现了低密度的花园办公楼或独栋写字楼等，这类创新产品随时可能因为建筑新规出台被叫停，说不定以后物以稀为贵。
最后，你再结合周边的租金算算年投资，如果不低于6%~8%，已经算可观。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
