[摘要] 武汉市房管局最新公布的数据显示，今年1~10月，武汉新建住宅累计成交量已达10.77万套，距离历史成交最高点——2009年的12万套，只有一步之遥。“限购”、“限贷”政策没有发生变化，武汉楼市成交量为何迫近历史高位？到底是什么人在买房？后市又将如何呢？
武汉市房管局公布的数据显示，今年1~10月，武汉新建住宅累计成交量已达10.77万套，距离历史成交点——2009年的12万套，只有一步之遥。“限购”、“限贷”政策没有发生变化，武汉楼市成交量为何迫近历史高位？到底是什么人在买房？后市又将如何呢？
创新高！并非都是统计口径扩大的“功劳”
1~10月销售10.77万套、全年可能接近13万套的成交量，是什么概念？
据武汉房管局统计，2007年全市新房成交量在11.2万套，2008年为5.1万套，2009年为12万套，2010年为11.3万套，2011年为10.8万套。从历史数据可以看出，每逢调控年，成交量都会出现下降，如宏观调控最紧的2008年、武汉执行限购的2011年。正因如此，在调控依然严厉的2012年，仅仅前10个月的成交量就可比前一年，且全年还将创出新高，这一现象令人关注。
值得注意的是，2007年武汉房产成交统计范围，只包括7个主城区和黄陂、东西湖，2010年开始，武汉加入统计江夏区，2011年则是7个主城区+6个远城区全口径统计。由于统计范围扩大，今年成交量放大似乎有统计“功劳”。但事实并非如此。对比2009年，今年1~10月，即便剔除蔡甸、新洲、汉南等远城区，武汉楼市成交量也达9.5万套，按月均成交量算，同样超过楼市火爆的2007年，成为历史第2高。
谁在买？积攒的客户+拆迁户+换房
今年，武汉“限购”政策没有发生改变，到底是谁在买房？“等不及了，明年底就要结婚。”在汉阳四新某楼盘现场，正在看房的市民左先生告诉记者，去年就想买，看中汉阳三环外一楼盘，单价6800元。观望一年，现在位置更好的四新楼盘只卖6300元，价位还比较合适，自己就出手了。
左先生只是近期购房人的一个缩影。在南湖、四新、白沙洲、后湖等最适合刚需置业楼盘的售楼部，几乎全是“两老带两新”看房组合。“我们至少五成客户都是准备结婚的刚需。”后湖一楼盘营销总监告诉记者，去年他们3个月收集500组认筹，但今年1个月就能收集300多组。
武汉市房管局公布的数字也显示，今年10月，武汉90平方米以下商品房成交5415套，占比高达41.66%。而购买这种户型的客户，以刚需为主。
不仅是积累的刚需在释放，由于旧城改造催生的需求也不容忽视。“购买此地块，必须配建3000套限价房，用于安置××工程拆迁户。”这是目前武汉土地出让市场最常见的情景。今年，武汉相继有近10个城中村改造，按每村500户算，购房需求就相当庞大。
此外，一部分改善性群体也开始入市。
为啥买？价格降了+降息影响
现在房价高吗？“不便宜！”近日，记者在武汉多个售楼部询问购房人，对于当前房价，不少人仍异口同声。
不过，今年10月，武汉新房均价为6361.64元/平方米，同比下降1.92%，这是今年4月以来，连续第6个月同比下降。对比2005~2010年，武汉均价年均30%的涨幅，房价“止涨”已成事实。
与此同时，在当前武汉几个置业热门区域，几乎都有“杀价”楼盘出现。如汉阳王家湾，去年新项目报价都接近1万/平方米，但今年一个项目入市均价还不足7000元；去年白沙洲片区某楼盘6800元入市，被称为地板价，但今年一个新项目的均价定在6300元。在竞争最为激烈的汉阳四新片区（2环内），起价更是不断探底，甚至已不足5700元。
以三环外某区域为例，前年某开发商在该区域开盘一个项目，定价超过7200元/平方米，几乎卖不动，开发商甚至已将售楼部撤销。今年，该开发商在同区域重新开盘一个项目，均价只有6500元，当天就卖出七成房源。“这说明只要降价到位，需求还是有的。”该开发商对记者感慨。
不仅如此，今年7月、8月央行连续2次降息，降低购房贷款成本，也影响了楼市成交。
后市呢？楼市并未“鸡犬升天”
武汉楼市成交量，或将创下新高；而近期110家上市房地产企业公布报告显示，房企前3季度共实现营业收入2626亿元，同比增长19%，不少开发商甚至已经完成全年销售任务。这是否意味着房地产的春天来了？
“看到别人吃肉，不代表自己就饱。”中指院（华中）研究副总监李国政笑称。
记者了解，武汉虽然整体销量大，但以今年10月份为例，全市24个开盘项目，累计推出房源6724套，开盘当天销售率仍维持在55%的较低水平。其中，销售率超过九成的只有3个，有7个项目销售率甚至不足三成。
与此同时，今年以来，武汉销量前十的楼盘，约占全市总销量的20%，如9月份前十楼盘销量总计1836套，而全市一共才卖房11930套。对比武汉目前200多个在售楼盘，意味着95%的项目，只能“分割”剩余8成项目。
不仅楼市“冷热不均”，再看看今年上半年武汉销售的楼盘，均价只有5420元，而排名前十的楼盘，单价才8380元。这说明，卖得好的楼盘，都是价格较低的，市场虽然销量恢复，但远没有到任何房源都能“鸡犬升天”的地步。
另外，据武汉市房管局公布的数字显示，今年虽然销量大，但增长更快的是库存，仅1~9月武汉就新增供应2.7万套住房，没有卖出。库存压力，仍旧是悬在开发商头上的利剑。
如果刚性需求持续爆发，重新掌握主动权的开发商是否会调整价格？
“今年之所以需求量猛增，源于积压两年的刚需开始释放，但这一波需求消化完毕，重新积累又需要大量时间。”李国政认为，对于开发商来说，相比涨价更重要的是抓住这波需求。
湖北省房地产学会专家委员叶学平也认为，如果当前的价格得到市场认可，成交量能维持在合理水平，房价进一步下行的动力会比较弱，而房价保持稳定，也是各方面都愿意看到的结果。
链接
住建部部长姜伟新：坚持房地产市场调控政策不放松
据新华社电党的十八大新闻中心12日下午在梅地亚中心举行第四场记者招待会。住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新说，我们将坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，加快保障性安居工程建设，进一步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。
他还强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
