[摘要] 2012年第4季度，企业入驻势头强劲，武汉市甲级写字楼空置率下降至17.3%，环比下降了1.3个百分点。与此同时，部分区域由于可租赁面积有限而市场需求活跃，业主积极提高租金价格，令武汉写字楼租金上涨至每平方米每月94.1元（15.1美元），环比增长4%。
2012年第4季度，企业入驻势头强劲，武汉市甲级写字楼空置率下降至17.3%，环比下降了1.3个百分点。与此同时，部分区域由于可租赁面积有限而市场需求活跃，业主积极提高租金价格，令武汉写字楼租金上涨至每平方米每月94.1元（15.1美元），环比增长4%（图一）。
本季度，武胜路凯德广场投入运营，带来99,350平方米的新增供应。年底的消费旺季所带来营业收入的大幅攀升令商户租赁行为活跃，武汉商铺的空置率下降至4.3%。同时，部分物业上调租金也令本季度武汉商铺租金上涨至每平方米每月532元（85.1美元），环比上涨3%。
武汉主城区住宅销售保持上季度的红火态势，10、11月两月共成交住宅14,268套，环比增长11.1%，同比增长31.4%。在成交量保持高位的态势下，成交价依然保持平稳，为每平方米8,257元（1,321美元），与前两月相比微跌0.38%。虽然如此，武汉主城区住宅成交量已达到历史高位，1-11月武汉主城区住宅成交已超过过去3年全年水平。
图一
DTZ戴德梁行写字楼租金指数，指数（2006年季=100）
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
经济概览
2012年前三季度，武汉国民经济稳中求进。全市地区生产总值5,599亿元 (896亿美元)，同比增长11.5% (表一)。
今年武汉工业生产增速领先，处于副省级城市前沿方阵。1-10月份，武汉市规模企业完成工业总产值7,270亿元（1,163亿美元），增长13.7%（表一）逐月上升趋势明显。
武汉固定资产投资也保持较快增长。前三季度，武汉全市完成固定资产投资3,563亿元（570.1亿美元），比上年同期增长23.1%，增幅比去年提高1.6个百分点（表一）。
良好的投资环境持续吸引外资企业落户，外资投资行为持续增加。1-10月实际利用外资34.8亿美元，同比增长17.7%，比去年同期增加了4.3个百分点（表一）。
武汉消费零售市场增速放缓。10月份，武汉实现社会消费品零售总额313.9亿元（50.2亿美元），比上年同期增长15.9%，增幅比去年同期回落1.8个百分点；1至10月累计2,788亿元（446.1亿美元），增长15.8%，增幅比去年下降了2个百分点（表一)。
11月份，武汉居民消费价格（CPI）比上年同期上涨2.9%，涨幅比10月份加大0.2个百分点（表一）。
表 一
经济指标
资料来源: 武汉市统计局
写字楼市场
2012年第4季度，市场无新增供应，武汉市甲级写字楼存量保持在87.95万平方米（表二）。
表二
甲级写字楼市场数据
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
良好的投资环境持续吸引内外资企业的投资，带来对武汉写字楼需求的攀升。本季度，武汉全市甲级写字楼空置率下降至17.3%(表二)，环比下降了1.3个百分点。其中武昌滨江商务区和汉口沿江商务区等新区的租赁成交最为活跃，环比上季度空置率下降了8个百分点。大量优质物业上市以及强劲需求的释放令武汉甲级写字楼全年吸纳量为11.09万平方米，超过2009至2011年三年吸纳量的总和，位居历年之最(图三)。
集中大量的供应入市后，竞争稍显激烈，但是强劲的市场需求继续令武汉甲级写字楼租金保持上涨的态势。本季度武汉全市租金为每平方米每月94.1元（15.1美元）(表二、图二)，环比上涨4%。其中，武广商圈由于存量小，无新增供应、区域选择性小租金上涨最快，年内租金涨幅达到23%。
图二
甲级写字楼市场数据 (2006年季=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图三
甲级写字楼空置率走势及供需面积，千平方米
注：2012年数据截止至第4季度
资料来源: DTZ 戴德梁行研究
明年，保利文化广场等写字楼将投放市场，存量市场将继续增大。同时，激烈的市场竞争将促使开发商在提高物业硬件设施的同时，更关注物业管理和服务，有利于于物业的有序运营和服务质量的提升。此外，新物业的入市也将进一步推高武汉写字楼的租金水平，空置率也将会有小幅的回升。
市场活动
•欧姆龙租赁江岸区企业中心五号400平方米。
•西安杨森租赁江岸区企业中心五号600平方米。
•阿尔斯通租赁武汉万达中心3,500平方米。
商铺市场
2012年1月至10月累计实现社会消费品零售额2,788.1亿元(446亿美元)，增幅虽较去年同期回落2个百分点，但增长依然达到15.8% (图四)。
图四
社会消费品零售总额(2004年至2012年＊)，人民币亿元
* 2012年数据截止至10月
资料来源: 武汉市统计局
本季度，武胜路凯德广场投入运营，市场新增99,350平方米的商铺供应，所选商圈优质商铺总存量增至192万平方米(表三)。
表三
购物商场市场数据
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
基于对武汉未来奢侈品消费的良好信心，本季度，爱马仕入驻武汉国际广场二期一楼。该店亦为爱马仕华中区首店，意在辐射周边城市消费者。同时，服饰、餐饮类企业亦加速扩张，本季度，星巴克入驻江汉路大洋百货一楼，此为其中山大道商圈第六家门店。
伴随着地铁二号线开通时间的临近，沿线商圈也紧锣密鼓的加紧升级改造。电子商务对实体店的巨大冲击也迫使商场管理者寻求改变，调整商场业态比例以吸引消费者，主要的变化之一就是增加体验式消费业态的比例。
本季度，部分物业提高租金，截止2012年第4季度，全市优质商铺首层租金上涨至每平方米每月532元(85.1美元)，环比上涨3% (表三、表四)。
表四 2012年第四季度主要商业项目租金
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
商家的踊跃进驻令全市优质商铺的整体空置率下降至4.3%，环比上月下降了0.7个百分点。
两年多的住宅调控促使资金转向商业地产，武汉商铺近一两年供应明显增多，购物中心遍地开花，所导致的同质化竞争也越演越烈。明年，主要商圈的升级改造即将完成，地铁带来的人流的汇聚给商户极大的信心，但如何将这些人流量转化成目标消费群将是业界不得不思索的问题。
市场活动
•爱马仕租赁武汉国际广场二期413平方米
•优衣库租赁武胜路凯德广场1,200平方米
•H&M租赁武胜路凯德广场1,400平方米
住宅市场
本季度，住宅销售异常火爆。据政府数据显示： 10、11月两月住宅供应明显减少，约为107万方，环比下降61%。主要原因是由于开发商推盘时间集中在8、9月份，两月共有超过277万平方米的住宅供应量（表五）。
表五
一手住宅市场数据(2012年10月至11月)
资料来源: 武汉市住房保障和房屋管理局/DTZ 戴德梁行研究部
两年多的住宅调控改变了消费者对房价下调的预期，加上武汉强大的购房需求的支撑，武汉住宅销售市场成交火爆。2012年10月至11月，武汉主城区商品住宅总成交量为14,268套，环比前两个月上涨11.1%，同比上涨31.4%。从成交区域来看，南湖片区，关山片区和后湖片区三区由于价格相对较低总成交量较大，三区占全市总成交的62.4%(表五)。值得关注的是，10月武汉主城区共成交商品住宅7,599套，为近47个月成交的水平。
住宅宏观调控依然严厉，加之目前的购房者依然对价格的敏感度高，所以虽然成交火热，但开发商依然不敢轻易涨价。本季度，住宅成交价基本保持平稳，为每平米8,257元(1,321美元)(图五、图六)，环比下降0.38%，同比下降2.2%。
图五
DTZ住宅价格指数（2006年季=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图六
2012年10月至11月住宅价格分布，人民币/平方米
资料来源: 武汉市住房保障和房屋管理局/DTZ 戴德梁行研究部
今年完满的销售表现大大充沛了开发商的资金链，从而引爆了年底土地销售市场。据政府数据显示：11、12两月的土地供应均位于全年供应水平的高位，特别是12月土地供应为2011年全年供应的55.8%，大型开发商积极拿地补充土地储备。
下季度，将迎来中国传统的农历新年，加之寒冬天气的阻挡，预计成交量会有小幅的下滑，成交价将保持平稳态势。
定义
可出租面积： 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。
空置率： 可出租面积与楼面总面积之比。
开发中项目： 由两部分组成：
1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。
2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。
净吸纳量： 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负
新供应量： 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。
预租售： 竣工前已经租出或售出的开发项目。
最优租金： 品质优、规格高、地段好的典型建筑 / 单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的租金。
(特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定)
租金： 除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。
最优物业： 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的(即)率。
(特别注意：此处是净，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。)
一般市场： 年租赁总额与物业资本价值之比。
存量： 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。
占用面积： 已被使用的楼面面积，包括下列几项：
(i) 出售/出租给最终使用者的办公室
(ii) 预售/预租给使用者的开发项目
(iii)自用业主购买地权或长期租用地权
(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。)
空置面积： 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。
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