[摘要] 还建房分为两种：区别的重要依据就是土地类型和土地所有人。如果土地所有人为集体，那么就是小产权房；如果具备土地使用权证，是通过出让或划拨的方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的，只是看开发商何时办理的问题。
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。期待广大购房者的积极参与。
房天下讯 “开发商说这个楼盘一期是还建房所以比一般市价要便宜很多，但需要一次性付清房款。买这种房子有风险吗？”近日不少网友来电询问光谷某自称为“还建房”楼盘情况，“还建房不是只有特定人群能买吗？如果我买了，那这房子属于什么性质？还建房可以办两证吗？”针对网友提出的众多问题，记者咨询了中指研究院华中分院研究总监李国政。
据网友介绍，此项目位于华中科技大学正对面，地理位置非常优越。虽然仅有40平及60平的小户型产品，但是均价7000元/平左右的房价让不少购房者心动。李国政分析从产品类型来看，40-60平的户型大小的确很符合还建房的建筑要求，不过此楼盘能否办两证仍存在疑问。
何为还建房？土地性质是什么？
李国政介绍，还建房分为两种：区别的重要依据就是土地类型和土地所有人。如果土地所有人为集体，那么就是小产权房；如果具备土地使用权证，是通过出让或划拨的方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的，只是看开发商何时办理的问题。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房，购买这样的房屋本身就是风险很大的，因为小产权房在法律上没有保障。
“一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是有两证的。其土地性质为划拨性质，这也就意味着还建房为经适房属性。”李国政表示。“经适房和普通商品房的不同即在于二手房的买卖上。经适房签合同满5年后才能上市交易，且在2012年经适房新规发布后立项的经适房项目，在期满后交易，一律要将买卖差价的七成上缴。”
随后，记者查询了《武汉市经济适用住房管理办法》，《规定》中明确指出：市民交易经适房时，按照相关规定缴纳土地金，土地使用权可保留“划拨”。若交易双方愿意将“划拨用地”变更为“出让土地”的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为“出让”。
还建房如何办两证？
“既然可以办两证，那为什么买此楼盘的房子需要付全款？”针对此疑问，李国政表示由于交易时还建房通常还没有两证，银行不给办理抵押贷款，因此需要一次性付清全款。“还有一种情况是开发商自己把应该还建的名额拿出来卖，但如果变更名字办房贷会很麻烦，所以要一次性付款。”
据介绍，现在办理还建房买卖多数通过仲裁和公证来办理，但这样的过程也不完全能保障购房者的权益。“据我了解的情况，有一种办法比较保险，就是在拆迁早期，将拆迁协议更名，即可保障产权问题，不过此时还建房实体看不到，也存在一定风险。”
另外李国政强调还建房一般要5年才能办房产证，“因为以前在做经济适用房的时候防止申请了经济适用房的人群炒房，也就规定在5年内不能买卖经济适用房，满5年以后经济适用房可以买卖。买卖就需要证件，所以满5年以后才能办证。”李国政解释，“2010年南湖有个还建房的项目，但是到目前还没有到办理两证的时间。到底最终政策如何，还要看政府。当然查询还建房有无两证，最终还是需要去当地规划局、房管局查询。”
还建房适合投资吗？买卖细则详解
“二手还建房如何交易？”据了解，还建房和经适房交易细则相同：如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经适房交易流程和税费跟普通二手房交易相同。另外，土地性质为“划拨”的房屋，交易时有一项土地金，按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前武汉市区土地等级分九级，一级，为不到200元，四五级在100元以下；土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，所以算下来也只几百元钱。
如果交易时，将该经适房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则要按跟房屋的市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年。
“举一个例子：2006年，A购买位于徐东的一处经适房，86平方米的房子总价为26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元，房屋的差价为50万元，按七成上缴土地出让金，意味着要缴纳35万元，房主只能获得三成差价。”李国政认为如果想投资还建房，出租的方式会比较靠谱。
“如果是地理位置很好的项目，价格也相对便宜，我觉得还是适合投资的。”李国政认为这类还建房比较适合投资，出租是的途径。但如果是自住，40平至60平的面积就太小了，且由于限购的政策还会占到购房资格。
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