[摘要] 武汉公贷（公积金贷款）新规施行首日，公积金余额和缴存时间，也成为贷款额度的计算指标。记者从武汉多家售楼部获悉，一般纯公贷约占整体销售的20%左右，新规让其中两成单身年轻职工由于贷款额度不足，不得不转道银行。
（来源楚天都市报）昨日，是武汉公贷（公积金贷款）新规施行首日，公积金余额和缴存时间，也成为贷款额度的计算指标。记者从武汉多家售楼部获悉，一般纯公贷约占整体销售的20%左右，新规让其中两成单身年轻职工由于贷款额度不足，不得不转道银行。
两成公贷客户转道银行
由于新规冲击较大的是单身年轻职工，昨日记者走访了观澜国际、百隆东方城等主要针对年轻客户的项目。
以观澜国际为例，“我们纯公贷客户约占20%左右，其中受到新政影响的在两成多。”该项目销售经理王先生告诉记者，如果客户无力支付首付，只能建议先办商贷，以后条件成熟后，再转成公贷。
正在看房的马先生给记者算了笔账，按此前的规定，他公贷额度有40万，但新规执行后，其公贷上限只有20万，必须走商业贷款，利息多了近5万元。
记者了解，3月初武汉宣布将从当月10日开始执行新规后，部分银行已经暂停了公贷申请，因此突击申请几乎没有可能，转道银行成为选择。
开发商全力抵消新规冲击
“单身年轻职工客户，一般对购房成本比较敏感。”百隆东方城相关负责人告诉记者，正因如此，在其转道商贷成本提高后，开发商只能想法设法降低其成本。
相比直接降低房价，目前开发商更多在首付和利率折扣上做文章。以百隆东方城为例，开发商允许客户先支付0~10万首付，开发商通过补贴差额，先向银行申请贷款，而补贴的这笔首付，客户可在1~2年内付清，降低其首付压力。
而汉阳四新和后湖部分楼盘，则是跟银行协商，争取由银行专门针对该楼盘，对首套房客户执行9折利率优惠，降低客户转道商贷的成本。
刚需意愿未受明显影响
武汉住房公积金提供的数据显示，武汉以公贷购房比例，约占全部购房数量的1/3。
但公贷新规执行后，并未让受冲击客户进入观望。记者昨日询问了大量正在看房的年轻客户，其购房计划并未有明显改变，只是部分单身客户，将婚前购房改为领证后再买，用两人余额计算额度，可以贷到更多金额。
“上门量和成交量跟新规发布前差不多，单纯因成本增加就放弃买房的，还是少数。”观澜国际王先生介绍。
而一位不愿透露姓名的开发商人士表示，在经历多次调控后，市场对新政的接受程度已大为提高，只要定价稳定，刚需客户的需求就会持续释放。
（来源楚天都市报3月1日报道）昨日，武汉市住房公积金中心宣布，将对公积金贷款和提取政策作出调整：自3月10日起，缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上，严禁不足缴存月份“突击补缴”获得贷款资格。尽管武汉公积金中心人士表示，这次调整只是限制部分“投机”行为，并不代表房地产调控政策收紧。但市场人士却称很难不产生联想。
贷款新增余额与缴存期指标
武汉在计算职工公积金可贷额度时，将在原有60万上限（2套房50万）、贷款还款能力、贷款比例（分1、2套房；房龄；面积因素）等测算方法基础上，新增公积金缴存时间及缴存账户余额系数标准。
即按照缴存时间和缴存余额，综合确定额度——贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数（详见下表）。其中，余额之和不足1万元按1万元计算。
以一对月缴存分别为900元、800元的夫妻为例，按原有计算方法，其公积金贷款额度为32万。而根据新增的缴存时间和余额计算，假设夫妻双方余额共2万元，连续缴存12个月，则贷款额度变为28万元。取低值确定额度后，则该夫妻能贷款的额度比此前少了4万元。
人均贷足60万至少缴存满3年
3月10日起，上述新规即将正式执行，此前各贷款经办银行已受理，并在公积金系统录入登记的贷款，按原政策执行。
记者从武汉公积金中心获取的经审计后数据显示，截至2011年底，住房公积金归集余额 394.8亿元，全年共131.48万职工缴存，粗略估算人均公积金余额3万元左右。但对较年轻的单身职工，由于其计算基数只算个人余额，且缴存时间短导致时间系数低，受新规冲击较大。目前武汉人均缴存公积金在795元，据新规，按贷款60万倒推，单身职工至少要缴存3年。数据显示，2012年发放的公积金贷款中，借款人年龄在30岁以下的，约占贷款金额55%。
突击补缴无法获得贷款资格
昨日，公积金中心强调，缴存账户开户时间应距申请贷款时间满180天，按月连续缴存6个月以上，且账户状态正常，才能申请公积金贷款。
同时，由于缴存时间目前也将作为计算贷款额度的指标，公积金中心明确，缴存公积金6个月及以上的职工，按实际汇缴（含按月补缴，不含一次性补缴）月数计算时间。即因缴存时间不达标而试图“一次性补缴”的职工，将无法获得贷款资格。
对于异地调入武汉职工，要求应由异地公积金中心出具正常缴存6个月及以上的证明，并将异地缴存的公积金全部转至本地，才能按异地缴存时间及余额计算额度。否则，将按武汉新参缴公积金职工条件办理。为避免二手房虚假买卖套取公积金，武汉还规定凡半年内同一套房屋办理两次以上过户的，第二次过户的所有权人及配偶公积金需“两证”满6个月，才能提取。
业内疑心为调控加码前奏
“每次调控都是贷款先动，这可能就是调控要加码的先兆。”昨日，武汉某开发商人士对记者表示。
数据显示，2011年~2012年6月，公积金贷款支持的购房面积和户数，已分别占武汉商品住房销售面积和套数的1/3。公积金已成为武汉人购房主要工具。“不算政策收紧，主导思想还是‘应贷尽贷’，只是对投机取巧的人做些限制。”武汉公积金中心解释。
湖北房地产学会专家委员叶学平认为，目前，收紧调控已成全国趋势，武汉适度调整公积金政策，契合这一趋势。当前，房地产市场都出现量价齐升，贷款政策调整仍属市场化调控手段，如果效果不明显，不排除会有更严厉的行政措施出台。
借款人缴存时间 缴存时间系数
6≤缴存时间≤12（月） 0.7
12＜缴存时间≤24（月） 1
24＜缴存时间≤36（月） 1.2
36＜缴存时间≤60（月） 1.5
缴存时间＞60（月） 2
武汉公积金新政贷额度解析 年轻刚需少贷20万
2月28日，武汉市住房公积金出台新政，自3月10日起，缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上，严禁不足缴存月份“突击补缴”获得贷款资格。
新政关于公积金贷款额度的规定，将可贷额度同缴存公积金时间以及缴存余额挂钩，缴存额度以及时间越长可获得的公积金可贷额度越高。相反，对于公积金缴存额度以及缴存时间不长的单身男女青年来说，新政意味着可贷额度的减少，按照新的计算方法，刚需购房者至少要缴存3年公积金才能贷到60万。
新政确定公积金贷款额度计算标准 同公积金缴存额度时间挂钩
为认真贯彻国家房地产调控政策，合理引导住房消费，体现制度公平，加强贷款风险防范，同时，加强公积金提取管理，有效遏制违规套取行为，维护缴存职工合法权益，武汉公积金做出以下政策调整。
自2013年3月10日起，武汉住房公积金管理中心新受理的住房公积金个人贷款业务（含组合贷款中的公积金贷款部分），将按调整后的业务规则执行。2013年3月10日前，各贷款经办银行已受理并在公积金系统录入登记的贷款申请，按原政策规定执行。
计算职工住房公积金可贷额度时，在原公积金贷款额度计算方法基础上，增加职工住房公积金缴存时间及缴存账户余额等系数标准。借款人的住房公积金可贷额度，按以下4项限额标准计算后取值：
1、不高于规定的贷款限额
购买首套住房的，住房公积金贷款额度60万元；购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款额度50万元。
2、不高于规定的贷款比例
（1）购买首套住房且为一手房（含商品房、集资房、经济适用房），套型建筑面积在90平方米（含）以下的，住房公积金贷款比例不得超过所购房屋总价的80%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款比例不得超过所购房屋总价的70%。购买二手房，所购房屋建成时间在10年（含10年）以内，贷款比例不超过房屋总价的70%；所购房屋建成时间在11－20年（含20年）以内，贷款比例不超过房屋总价的60%；所购房屋建成时间在 21－30年（含30年）以内，贷款比例不超过房屋总价的50%。
（2）购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款比例不得超过房屋总价的40%。
3、不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度
计算公式为：贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45％×12个月×贷款年限
4、不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度
计算公式为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。其中，借款人及配偶缴存余额之和不足1万元按1万元计算，公积金缴存账户必须为正常缴存账户。
| 借款人缴存时间 | 缴存时间系数 |
| 6≤缴存时间≤12（月） | 0.7 |
| 12＜缴存时间≤24（月） | 1 |
| 24＜缴存时间≤36（月） | 1.2 |
| 36＜缴存时间≤60（月） | 1.5 |
| 缴存时间＞60（月） | 2 |
贷款额度受公积金缴存期影响 缴存时间看主贷人
按照新规，武汉购房者在计算公积金可贷款额度时，除了保留原有60万上限（2套房50万）、贷款还款能力、贷款比例（分1、2套房；房龄；面积因素）等测算方法，新增了公积金缴存时间及缴存账户余额系数标准。
具体标准为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数，其中，余额之和不足1万元按1万元计算。据了解，如果是夫妻双方共同承担公积金贷款，缴存时间按照主贷人的缴存时间确定，夫妻双方可以选择缴存时间较长的一方作为主贷人。
明确规定公积金贷款额度计算方法，规定借款人的住房公积金可贷额度，要按4项限额标准计算后取值。其中，在原公积金贷款额度计算方法基础上，增加职工住房公积金缴存时间及缴存账户余额等系数标准。新的计算方法简化了公积金贷款额度评估的过程，了解缴存公积金余额和缴存时间，即可计算购房者相应可以贷款额度。然而，对于缴存公积金时间不长且账户余额不多的年轻刚需购房者来说，这种计算方式不仅提高了贷款门槛，而且可贷额度也大幅减少。
月缴存公积金320元1年内贷款额度少20万
新政出台之前，公积金贷款可贷额度的计算方法为，贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×12个月×35%×贷款期限。我们以武汉月缴320元公积金职员，缴存公积金1年以内，且单方面承担公积金贷款为例，计算其新政出台前后的可贷额度。
首先，可以确定该网友的缴存比例为8%(目前武汉市公积金缴存比例统一限定为8%-12%之间，该网友的公积金缴存比例为8%)，他购买的是一手房且符合要求，所以可贷期限为最长期限30年，该网友没有配偶，所以将以上数据代入公式，可以算出该网友的贷款额度=(320÷8%)×12×35%×30=50.4(万元)
虽然可贷额度为50.4万元，但该网友属于单方缴存公积金，且根据规定，公积金贷款比例为房屋总价的80%，假设总房款为40万，因此他能申请40万总价的80%，也就是32万元。
而按照新的计算方法，其可贷额度则根据缴存时间不同存在较大差别。由于受第四条影响，公积金取各项要求的值，贷款额度将变成：320*6个月*20*不满一年系数0.7，由于320*6，即公积金账户余额不足10000，按照10000元计算，那么贷款额度为10000*20*0.7=140000也就是说14万元，相比之前将近少贷18万，想贷足60万元至少要在5年之后。而这18万必将成为一些刚需购房时无法跨越的鸿沟，对于那些想将商贷转为公积金贷款的“房奴”，少了18万元不能转贷，不知道又要为银行多奋斗多少年。
此外，按照新的计算方法，购房者个人或者夫妻双方月平均缴存公积金达到555元，在其中一方缴存满3年的时候，公积金可贷额度方能达到60万元。3年之后楼市是什么样的形势，又得另当别论了。
| 公积金缴纳额度 | 假设公积金缴存时间 | 公积金缴存余额 | 缴存时间系数 | 计算公式 | 可贷额度 |
| 320 | 12（6≤缴存时间≤12）（月） | 10000（3840＜10000元按10000元算） | 0.7 | （借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数 | 140000（元） |
| 320 | 24（12＜缴存时间≤24）（月） | 10000（7680＜10000元按10000计算） | 1 | （借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数 | 200000（元） |
| 320 | 36（24＜缴存时间≤36）（月） | 11520 | 1.2 | （借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数 | 276480（元） |
| 320 | 60（36＜缴存时间≤60）（月） | 19200 | 1.5 | （借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数 | 576000（元） |
| 320 | 61（缴存时间＞60）（月） | 19520 | 2 | （借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数 | 600000（元）（60万元） |
谈到武汉公积金新政，业内人士又是什么看法呢？
新地置业策划经理孙昊说，后湖在一定程度上是武汉的刚需聚集地，尽管国五条不会对这里的购房者产生大的影响，但是武汉公积金新政的施行实质上会增大他们的购房压力。孙昊认为，公积金应该缩小贫富悬殊偏向贫困人群，公积金新政正在向更合理的方向发展。
“我个人觉得公积金的调整应该是更合理，更向好的方向在发展。以前我们也接触到很多客户可能是外企或者是国企的很好单位，可能一个月交一千多两千多的公积金，年轻人三两年的工龄，可以贷到很高的公积金额度。有些单位职工交了很多年都贷不起50万，我认为公积金应该缩小贫富差距，让公积金真正起到帮助这些肯定人群。公积金其实是一种福利，应该让贫困的人去享受，不应该是作为大众化人人都可以使用的贷款方式。”孙昊认为。
“对于武汉楼市影响的，可能就属于武汉新出的公积金政策了”，长航蓝晶国际策划经理李张感觉到公积金新政的影响很大，“光谷的购房者当中使用公积金的占比超过7成，公积金政策出台对购房者影响也比较大，我们也一直在讨论如何应对。”
李张认为。而在新政的相关细节正式出台之前，目前武汉楼市甚至是楼市处在一个政策的真空期。“后续的细则如何调整关系到公积金新政的影响力度，如果后续的政策能够在首付比例、贷款利率等方面向购房者这边倾斜，才有可能减弱现在的公积金政策的影响。”
由于公积金新政的影响，大量的购房者公积金贷款额度受限，购房压力瞬间增大，甚至只能寄希望于房价下跌。对于武汉的房价，李张认为下跌的可能性几乎为零。
“政策出了这么多轮，房地产调控这么多回，08年的那种恐慌心理不存在了，购房者对于政策的适应性慢慢在加强，有些人提出的三年一个周期的抄底期只是数据上的显示，但是实际上可能不会存在，从长远来看，武汉市的房价可能是稳中有升的态势，不会有大涨，但是肯定也不会跌。”李张说。
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