[摘要] 被视为中国房地产研究“良心”的一些房市“唱空”和“泡沫论”者，再一次“躺着中枪了”。新京报一篇“预测？忽悠？房价预测的十年乱象”的文章，使众多的房地产研究人士“很是受伤”。
被视为中国房地产研究“良心”的一些房市“唱空”和“泡沫论”者，再一次“躺着中枪了”。新京报一篇“预测？忽悠？房价预测的十年乱象”的文章，使众多的房地产研究人士“很是受伤”。
早在2006年，我就指出中国的房价已经存在较大的泡沫。但越是到后来，我就越是不敢在“房价走势”上去“争高低”。因为越是深入分析中国的房市，越是会发现这是一个被垄断操控的市场，用市场竞争的理论分析评判只会力不从心。
首先在总体设计上它就被“钉死”在一个极端“供不应求”基础之上。中国城镇化每年有1000多万人成为新市民，此外还有数亿城镇“老市民”改善性住房的刚性需求。要满足这两者的刚需，每年城镇的住房供应量至少要达到15亿至20亿平米。但是过去十年城镇总共销售出的商品住房仅仅只有67.26亿平方米，年均不到7亿平方米。这将使城镇的住房的实际供应总量，仅仅只能满足正常需求量的三分之一到二分之一。
其次，中国的房地产市场是只有开发商才有“资质”进行运作的垄断市场。其他任何人没有这个“资质”，连竞拍土地的权利都没有。虽然看起来开发商数目庞大，但落到某个城市和区域，开发商对楼市和房价的合谋操控就“势不可挡”。最近，洛阳等地出现的“合作建房”，使房价下降三分之一以上，就从另一个侧面证明：一天不破除住房供应上的开发商垄断，城镇的房价就一天不会由“自由竞争的市场”说了算。
当然，没有买方的狂热，也不会有高房价市场的支撑。越来越多的大小投资者，把买房作为资产“保值增值 ”的利器。而对高房价的支撑，还有过去不当的房地产政策。众所周知，在2008年房价被金融危机拉下了一些的时候，大规模的救市政策被推出，以至于后来三年的调控都没压住房价疯狂的势头。套用一句话，政策和策略，也是房价的生命。
综上所述，任何人要想“预测房价”，首先必须厘清，是谁在决定中国的房市和房价。是谁在掌握着市场的供应量，又是谁控制着土地的上市量。否则不跌跟头才怪。
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