[摘要] 你听说过物业费不涨反跌的吗？别不信，真有。昨天，沌口普天居贤苑小区业委会委员给业主打电话，告诉他们物业费降了。在物业费节节攀升的今天，该小区成为我市首个逆市降物业费的小区。
沌口一小区自治物业费不涨反降
交费率上升到90%，管理成本下降
你听说过物业费不涨反跌的吗？别不信，真有。昨天，沌口普天居贤苑小区业委会委员给业主打电话，告诉他们物业费降了。在物业费节节攀升的今天，该小区成为我市逆市降物业费的小区。
普天居贤苑是个有10年历史的小区，去年6月物业公司撤出了小区，原因是物业费收费率只有30%，物业公司亏了几万元，并且没有扭亏的希望，只能退出。小区业委会随后找新的物业公司，都嫌每平方米0.5元的物业费太便宜不愿接手，有一家物业公司提出物业费涨到1元，被业委会回绝，因为这意味着物业费收费率更低，小区将陷入恶性循环。
“我们没有办法，只能选择自己自治。”业委会主任老郭说，刚接手时先从降成本入手，原来物业公司管理层工资开支要2万多元，现在业委会5人担负起管理职能，每人发补贴600元，一个月就节约了2万元。
业委会保留了之前物业公司的12位保安、保洁，维持小区正常运转。一个月1.5万多元的人工成本和4000多元的公用设施水电费，迫使小区必须提高物业费收费率。业委会委员率先交一年物业费，然后发动街坊交，对小区进行改造，获得业主们认同，收费率稳步增长至90%。
老郭给记者算账：现在月支出2万多元，而小区停车费收入有1万多元，再加上物业费，小区物业管理自治不但没有入不敷出，甚至还有富余。业委会征求业主意见后，决定把物业费降到每平方米0.4元，并且免交垃圾清运费5元。
老郭说，现在很多物业公司陷入“物业费低—涨物业费—收费率更低”的怪圈，他们小区业主自治就打破这一怪圈，希望通过降物业费得到更多业主认同，使小区运转进入良性循环。
对于小区业主自治，老郭认为并不是没有风险。眼下承担着物业管理职能的业委会即将到期换届，老郭担心如果换人后出现委员管理经验不足、责任心不强等情况，业主自治能否顺利就难说。
自治个案模式缺乏可持续性难以复制
小区还是要有物业公司
普天居贤苑小区业主自治模式可以复制吗？昨天，市物业管理协会有关人士认为，这只是小区因地制宜的个案，仅能维持小区业主基本需求，从未来发展趋势来看还是要有专业的物业公司。
该人士表示，目前武汉市实施物业管理业主自治的小区并不多，大部分是老小区，因为物业公司不愿进入只能自治。业主自治的小区多数只能维持最基本的保安、保洁，因此物业费比较低，但过5—10年，缺乏专业管理的弊端就会显现。另外，物业公司除了有专业服务，还有对小区道路、绿化等小区公共设施二次投入，业主自治由于资金缺乏很难做到这一点。
该人士认为，从未来趋势看，随着经济条件的改善，小区业主的需求不仅仅是保安保洁，还有社区建设，从国外来看，还有房屋保值增值等多种物业服务需求，因此现在出现小区业主自治是阶段性的，未来物业管理还是要靠专业的物业公司。
哪些小区适合小区业主自治？
一“小”二“清”三有“钱”
小区业主自治能省好多物业费，是不是每个小区都可以仿效呢？普天居贤苑业委会主任老郭认为要满足三个条件。
条件一：小区规模小 业主熟悉度高
普天居贤苑目前住户480多户，规模小。老郭认为人太多，业主意见不一，物业费就不好收。小区人少就容易认识，彼此就好沟通，能提高收费率。
条件二：业委会账目清得“民心”
小区业主自治的核心是收费率提高，这就对执行物业管理职能的业委会提出要求，必须得民心。老郭说，以前物业公司从不公布账目，大家都不愿意交物业费，现在小区自治每个季度都公布收入和支出，大家比较认可就愿意交物业费。
条件三：小区有“其他”收入
普天居贤苑小区自治能维持还有重要原因是每个月有1万多元的停车费收入。老郭说，业主交物业费随意性很大，停车费是最稳定的收入来源，使自治有了“底”，如果没有这钱就没有办法稳定运行，光靠物业费也难收支平衡。
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