[摘要] 近年来,二手房交易环节中出现纠纷的案例逐日增多,令不少交易中的买卖双方深陷泥潭。那么,二手房交易过程中最常见的问题是哪些?哪些环节又最易出现交易纠纷?
近年来,二手房交易环节中出现纠纷的案例逐日增多,令不少交易中的买卖双方深陷泥潭。那么,二手房交易过程中最常见的问题是哪些?哪些环节又最易出现交易纠纷?
(一)房屋的产权问题:
二手房交易首先要注意查明产权。查明产权即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。买方首先要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件,其次向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等,查验房屋有无债务负担也是非常重要的。
此外常见的其他产权问题有:
1.遗产继承程序中的房屋可否出售?
继承房产如交易,需要两步走。,办理继承过户手续;第二,办理房产转让手续。
2.未成年人的房产如何出售?
如果登记在房产证上的人为未成年人,则其房产的处分由其监护人代理出售。
(二)二手房交接房的问题
1.水电、有线电视,电话、物业的费用是否结清?是否已过户?
2.房屋的质量是否存在问题,包括渗漏、开裂等,下水管道是否通畅等等。
3.房屋内部装修、设施与看时是否一致。家具家电是否一致,不仅仅是只关注数量,还有品牌等。
4.原来的户口是否已迁出。
5.无所有权只有使用权的杂物房,要注意杂物房的使用权问题,要把相关票据、合同拿到手。
6.对房屋配套设施设备的检查主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应,户内外电线有无老化现象,电视接收的清晰度等。另外,还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷。
哪些环节纠纷
1.支付房款引起的纠纷。
买方支付房款时,卖方可以要求继续付款之外,还可以要求买方支付相应的利息或合同中约定的付款违约金,卖方还能根据自己的意愿解除合同,不再出售房子。买方要注意的是,如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,买方仍然要承担付款的违约责任。
2.办理过户手续引起的纠纷
卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,但买方想毁约时主要采用不支付房款的方法,所以一般是卖方不办过户手续,这时,买方如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免卖方另将房屋转卖他人,将房屋进行保全。
3.要求返还定金引起的纠纷。
按定金的性质,可以分为立约定金,违约定金等等,约定哪种定金,关键要看定金合同中是怎么约定。
4.因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。
一旦房屋交易因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。首先,预先调查核实,有的出售方承诺无户口,但仍应到派出所核实。其次,在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。
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