[摘要] 杭州楼盘大降价让楼市“拐点论”议论正酣，有着“房地产银行”之称的兴业银行突然叫停房地产开发贷，让市场神经更加敏感。
杭州楼盘大降价让楼市“拐点论”议论正酣，有着“房地产银行”之称的兴业银行突然叫停房地产开发贷，让市场神经更加敏感。
早报记者获悉，兴业银行已在内部要求高度关注房地产业务风险，严控总量，确保总量不增加。
在上述会议之后，兴业银行在内部下发了一个文件，暂停所有对公房地产贷款。据悉，对个人的按揭贷款并不在本次兴业银行暂停和调整的范围内。
一位资深券商业分析师证实了上述消息。其称，兴业银行暂停的业务为狭义口径的房地产供应链金融业务、夹层融资业务和房地产开发贷款。但其在研报中解释，此次兴业银行暂停的房地产开发贷款业务，并未包括归入政策融资平台统计口径的土地储备贷款。
“只是出于审慎角度的暂时行为。”对于忽然叫停房地产开发贷，兴业银行行长李仁杰上周末接受早报记者采访时表示道。
目前，尚未有其他银行宣布收紧相关贷款。多个开发商亦向记者确认，工行、农行、中行、建行四大银行未调整房地产开发贷业务政策，亦未听说有其他银行有收紧或暂停相关业务。
多家券商分析师昨日联合房地产商召开电话会议，综合各券商电话会议内容，市场人士认为，其他银行跟进“一刀切暂停”房地产相关业务的可能性较小，兴业银行暂停部分房地产贷款业务的市场影响有限。
停止房地产夹层融资
和供应链业务
2014年年初伊始，兴业银行已在内部敲响房地产行业的警钟。
针对房地产行业正在加剧的风险，兴业银行董事长高建平在年初在银行内部做的2013年度年终总结会议中认为：在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来十分困难。
“鉴于上述因素，(兴业银行)全行停止办理所有房地产夹层融资业务;同时，对房地产供应链金融业务，公司金融条线要重新审视相关政策流程并提出风险硬度措施。”高建平强调称。
高建平还要求，在确保房地产贷款总量不增加的前提下，完善行业限额和准入政策的管理，适当调整业务经营策略，考核导向。
夹层融资是风险和回报介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。国内常见的操作模式是，银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权(通常不超过10%)。
据报道，在兴业银行内部，其夹层融资主要放在投资银行部，供应链金融则属于企业金融条线下的贸易金融部。截至2013年6月，公司供应链融资业务余额4023.88亿元。
“兴业银行之是暂停地产夹层融资及供应链金融，主要原因还是分行上报项目太多，需求难以控制。 ”一位券商分析师表示道。
对于房地产供应链融资业务，兴业银行内部文件对其的表述为从严审查，但在操作层面上，处于暂停状态。
有业内人士解释称，兴业银行暂停的房地产供应链金融业务主要是房地产上游业务(包括钢铁、水泥、建筑)，并不包括按揭贷款这类下游业务。
“这件事情是从春节前两周开始的，由全行资产负债管理例会和风险管理例会共同作出的决定。”一位资深银行分析师如此说道。
开发贷“一刀切”停止
事实上，此次引发市场“恐慌”的主要原因在于，兴业银行对房地产开发贷款的暂停。
据一位看到兴业银行下发文件的业内人士表述，对于表内的贷款业务，包括房地产夹层融资、项目开发贷款、经营性物业贷款的上述三种用途的融资停了前两种。经营性物业贷款为从严审查。对于表外以非标准债权融资的方式，上述三种用途的融资全部叫停。
其中，值得注意的是，不仅刚进入贷前审查阶段的上述表外融资被兴业银行叫停，进入贷中的信贷审查阶段的新业务，兴业银行也不做受理，并且暂停审查，退回其申请。对于已经进入放款的上述前两种融资，已经放款的就放掉，但是还未放款的，从发文当天开始统一不允许放款。
“实际上，现在没有所谓的从严审查，也没有新增的概念了。贷前叫停，贷中退回，另一方面，总行要求对房地产的各项融资总量控制、总量不能增加，所以存量的贷款展期之类也会遇到这个问题。”该人士表示。
据透露，兴业银行自叫停相关房贷业务以来，已递交申请尚未放款的房地产贷款规模总量很大。
“这一次一刀切的做法是比较猛的，我们还很难判断给市场、给同业造成什么影响……”据前述兴业银行内部人士透露，截至目前，该行今年的信贷业务指引还未下发，也就是说，还处于基本什么都不能做的状态。
所谓信贷业务指引，是各家银行每年年初下发，说明哪些行业能发放贷款，哪些行业能放，哪些要鼓励，哪些要控制，哪些不能发放，个行业都会写明，下发到各个分支行甚至各信贷员手上。
“看到了风险苗头”
事实上，此次兴业银行收紧房企融资，在内部来看，也显得较为突然。
有兴业内部人士透露，在去年，兴业银行还在行内大力鼓励做房地产开发贷和经营性物业贷款，这次发文叫停，从拟文到发报在很短的时间之内完成。
“这和去年简直是180度的调转，不是一点一点地推出，而是一刀切。我们判断总行高层一定是看到了什么风险苗头。”
从春节后来看，风险苗头最为凸显的就是，往年年初都会出现的贷款集中投放局面今年绝迹：各家银行纷纷从年初开始就收紧银根，控制信贷投放节奏。
有银行业人士猜测，近期集中曝光于媒体的三四线城市房地产业务风险，引发了兴业银行对房地产趋势拐点的判断。在同业眼中，每一次行业内某个领域风险暴露出来，兴业银行早已提前离场。
“因为参与得早，他们钱赚到了退出也比较早，之后还会不断有银行冲进来接盘。”一大行资深人士如是评价兴业的业务偏好和行事风格。
“兴业银行是中国银行业中发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高，管理层出于业务结构(降低集中度)和业务模式(从粗放转向精细)调整的需要作出了上述决定。”一位券商业人士亦表示道。
该研究员表示，兴业银行收紧房贷的另一个原因是，其调研过程中，三四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕，进而引起了对行业趋势拐点的重视。
据统计，今年1月，100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。中原地产的监测数据显示，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
2月19日，杭州某楼盘宣布降价，均价直接从17200元/平方米降到了13800元/平方米，引发了业内对楼市的悲观预期。
暂停业务
料3月底选择性开闸
对于当下的楼市而言，兴业银行信贷政策执行时间，是业内最为关心的——会否暂停开发贷发放?
据兴业银行信贷审查部门的人士预期，对于房地产贷款一刀切的做法不会一直延续：“可能会先暂停一个月，等(兴业银行)总行摸清情况，再出一份新更有针对性的政策。”
从兴业银行目前的表述来看，对于上述业务的执行都是冠以“暂停”，这也意味着，兴业银行将在暂停期间重新摸底和审视房地产相关业务，在出台新的执行政策。
在一位福建房地产开发商看来，兴业银行暂停房地产开发贷业务，只是一种表态，在“两会”期间暂时停止一下，很快就会恢复了。
一位券商分析师称，兴业银行此次暂停业务的期限在3月底，而不是性停止。
“2013年3月底，该银行在一线充分梳理和调研基础上，将会出台新的房地产政策。4月份，新政策允许的房地产相关业务还会继续进行，相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域，一二线城市风险相对较小，业务还会正常展开，三四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止。”该分析师称，上述业务还会区分不同的地产开发商规模，因为大型、中型和小型财务状况不一样。
“四大行未停止相关业务”
兴业银行暂停房地产贷款部分业务之后，其他银行是否跟进，成为市场最为关注的焦点。
中国银行、农业银行、招商银行等银行相关负责人明确，未收到政策调整通知。其他大型银行未作出回应。
早报记者从多家开发商处了解到，目前四大行并未作出房地产贷款政策调整，一些券商分析报告亦称，“调查了解四大行以及其他主要股份行并未全部暂停相关业务。”
据介绍，一些银行自去年下半年以来对开发贷实行名单制管理，由总行控制开发贷发放，分行权利有限，且只有在名单内的房企才能获得，并对总量和增量进行控制。
“其他银行对房地产相关业务的态度相比2013年下半年并没有显著变化。”一位资深银行研究员在调研之后说道。
“我们认为，其他银行‘一窝蜂跟进、一刀切暂停’房地产相关业务的可能性较小。但是，如果后续暴露一些风险事件，商业银行开展房地产相关业务的态度随之变得保守一些完全正常。 ”国泰君安银行分析师邱冠华说道。
注：根据央行的解释，所谓房地产贷款，是指房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款。其中，房地产开发贷款又包括地产开发贷款和房产开发贷款两部分。 来源：中国人民银行网站
地产开发贷余额 同比增长 房产开发 同比增长 金融机构人民币 同比增长
2013年12月末 1.07万亿元 9.8% 3.52万亿元 16.3% 71.9万亿元 14.1%
2013年9月末 1.08万亿元 13.1% 3.43万亿元 14.9% 70.28万亿元 14.3%
2013年6月末 1.06万亿元 17.2% 3.26万亿元 11% 68.08万亿元 14.2%
2013年3月末 1.04万亿元 21.4% 3.2万亿元 12.3% 65.76万亿元 14.9%
2012年12月末 8630亿元 12.4% 3万亿元 10.7% 62.99万亿元 15%
2012年9月末 8461亿元 7.3% 2.96万亿元 12.1% 61.51万亿元 16.3%
2012年6月末 8037亿元 0.8% 2.92万亿元 11.3% 59.64万亿元 16%
2012年3月末 7710亿元 -8% 2.83万亿元 11% 57.25万亿元 15.7%
2011年12月末 7680亿元 -7.9% 2.72万亿元 17.1% 54.79万亿元 15.8%
2011年9月末 7887亿元 -4.8% 2.64万亿元 14.9% 52.91万亿元 15.9%
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