[摘要] 往年全国“两会”前后，通常是各地楼市调控政策密集出台时期，不过今年有点不一样。目前为止，国内多数城市仍按兵不动和观望。
往年“两会”前后，通常是各地楼市调控政策密集出台时期，不过今年有点不一样。目前为止，国内多数城市仍按兵不动和观望。
一方面，年初以来杭州、广州等地的楼市降价风波尚未虽告一段落，但对市场的影响却仍在发酵中。另一方面，李克强总理虽表态将对楼市“因城因地分类进行调控”，但何时推进、如何推进目前尚不得而知。市场的变数和政策“空窗”，导致市场买卖双方都有些犹豫不决。
武汉楼市政策今年是否会有调整？日前，记者采访的多位专家表示，预计武汉今年将延续去年的调控政策，至少上半年楼市政策难现松动。
楼市下半年或现拐点
“两会”期间，李克强总理在作政府工作报告时说，要针对不同城市情况对房地产进行分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。
这是否意味着中国今年的房地产政策将全面放松？业内专家的看法并非如此。某研究院副院长认为，今年针对不同城市分类调控，一二线城市调控仍从紧，上半年楼市仍将延续2013年的调控高压态势，预计下半年部分城市或放松；暂不放开投资性需求。
他认为，今年针对不同城市分类调控，也即房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小三四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。估计下半年，应能看到部分城市放松调控。他表示，从年初的成交量来看，2014年可能出现降温态势，不过目前拐点还没有到，估计今年下半年可能出现拐点，也就是房价从涨变为涨不动、甚至有所下跌。
地产经济学家、方圆地产首席分析师邓浩志观点类似，他认为分类调控就是根据不同城市的情况，调控时“有保有压”。对于一线城市，政策上有“压”的一面，而对一些楼市惨淡影响到经济、财税层面的城市，则会“保”。
武汉调控影响逐步显现
受房价上涨压力较大影响，武汉去年底楼市政策密集出台。先是“汉七条”将外地购房者的社保缴纳年限由一年提至两年，继而又收紧用公积金贷款购买二套房政策，商业贷款购买二套房的首付也提至七成。尽管如此，购房者的热情并没有因此而被浇灭。
市房管局日前发布的实时统计显示，今年1月和2月，武汉新建住房供应量较为充足，成交量基本平稳，同比分别增长1.2%和9.7%。销量较去年12月份有所回落，主要是受传统销售淡季和春节假期影响，同比仍保持增长态势；成交均价继续保持稳中有升，环比分别上涨0.5%和0.2%，呈现小幅上涨趋势。
不过，上月，武汉多家银行纷纷将首套房商业贷款利率提高5-10%，让众多刚需直叫被误伤，而这也是众多开发商最担心的。“相比其他政策，房贷收紧和首套房贷款利率提高，才是我们最担心的。银行给购房者的放款时间变长，贷款难，开发商销售和资金回笼压力都会变大。”光谷一楼盘负责人坦言。
随着首套房贷款利率提高政策的落地实施，政策的叠加效应开始逐步显现。有数据显示，3月5日至11日，武汉商品住宅成交3001套，成交量环比较上周下降13.1%，成交均价下跌3.2%。其中，主城区新建商品住宅成交2098套，环比下降19.1%。供应量上，一周仅6个项目开盘，远少于去年同期的11个项目。
江城楼市上半年难松绑
中央定调楼市要“分类调控”，具体到武汉，是否会有相关的政策出台？目前，市政府和房管部门暂无确切消息，不过业内专家建议武汉应实行“分区调控”，根据市场情况对中心城区和远城区推出不同调控措施，有关专家还向武汉有关部门提交了建议。
武汉会否放开调控？中指研究院(华中)研究总监李国政认为，武汉今年楼市价格上涨压力仍然比较大，政策大体上将继续延续2013年的调控高压态势，今年上半年放松政策的可能性很小，“如果四五月份楼市数据‘不好看’，下半年才有可能根据情况调整有关政策。”
李国政认为，从近期市场监控情况来看，武汉开盘数量在逐步增加，但推出的房源数量增长还比较有限，这主要是因为公积金新政及银行贷款利率上调后，购房者和开发商都开始试探和观望。短期内武汉整体房价将继续保持稳定，既不会出现大幅下降，也不会出现大幅上涨。后市存在两种可能：一种是在房贷政策高压下开发商局部回调价格，另一种是在成交量推高的情况下房价重启上涨模式。
湖北省房地产经济学会专家委员叶学平的观点也类似，他认为今年上半年武汉楼市政策变动的可能性不大，但随着房产税、不动产登记等政策在多个城市试点落地，多套房持有者将抛售房产，二手房价格将出现下跌，从而带动新房降价。
记者谢东波
请放过刚需
没有刚需的楼市，是孤立无援的楼市。在国家抑制投资性需求的当下，在各地调控政策不见松动的今天，这一话题严肃而又沉重。
权威部门的数据显示，武汉去年的买房者中，超过八成是刚需。不过，从去年底开始，刚需在武汉买房越来越难了。
先是冷不丁祭出的“汉七条”，将外地购房者的社保缴纳年限由1年提至两年，让很多外地户籍的刚需族，只能望房兴叹。今年2月起，武汉多家银行纷纷把首套房贷款利率提高5%-10%，一时让不少刚需族乱了阵脚，直呼被误伤。
比起前者，后者出招更狠、更凌厉。什么人才买首套房？无疑是刚需。首套房的贷款利率提高，就相当于变相涨价，而成本只能让刚需默默流泪承担。更关键的问题是，刚需要从银行贷款也更难了，原来3个月就能批下来的现在也许要等半年、一年才行。
房价高，贷款又难办，咋办？刚需当然只好开始观望。观望的结果，就是不死心的开发商死扛，还在羞答答地涨价。杭州、广州相继出现降价，上海、秦皇岛也出现松动迹象，武汉一些房价上涨过快的区域，开发商是不是也该松松口、让让利了？毕竟，去年你们赚得已经盆满钵溢了。
目前来看，武汉楼市政策面尚无松动的迹象，银行信贷短期内想放松也难，武汉的某些开发商，是不是可以考虑冒出来当当“带头大哥”呢？
不管怎么说，还是希望市场各方放过刚需，善待刚需！
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