[摘要] 既然二手房如此吃香，那购房者在购买二手房应该注意哪些问题呢？还有，购买二手房的契税应该交多少呢？在最近大家密切关注的落户新政里，是否针对二手房呢？购买二手房应该怎么样落户呢？买房360将为您一 一作答。
房天下讯 与去年相比，武汉今年的商品房成交略有下滑，但是住宅成交依旧走高。而另一方面，在武汉楼市调整期，二手房交易也是一片火热。有些地方甚至出现二手房价格“倒挂“的现象，但成交量却不差。
既然二手房如此吃香，那购房者在购买二手房应该注意哪些问题呢？还有，购买二手房的契税应该交多少呢？在最近大家密切关注的落户新政里，是否针对二手房呢？购买二手房应该怎么样落户呢？买房360将为您一 一作答。
户口问题
网友问：你好，我在江岸区买了一套面积为103平米的二手房吗，请问可以落户吗？我不是集体户口，大学本科，已经在武汉缴纳了3年的社保。
买房360：可以落户。按照武汉实时的落户新政，只有在武汉缴纳了一年社保，且为本科及以上学历者，都可以将户口迁到自己的住处。
网友问：你好，听说武汉落户出新政了，租房都可以落户。我是大专学历，已经在武汉工作4年了，请问我买一套二手房可以将户口从老家迁到武汉吗？
买房360：不可以。武汉落户新政针对的是本科及以上学历。
网友问：你好，我是武汉集体户口，请问我买一套二手房可以落户吗？
买房360：可以落户。如果为武汉集体户口，购房二手房无落户限制，可以直接落户。
网友问：你好，我老婆是武汉户口，我们结婚6年了，请问我要是在武昌区买一套二手房，可以将我的户口从老家迁到武汉吗？
买房360：不可以。如果夫妻双方有一方是武汉户口，配偶可以以投靠的方式落户。但是中心城区投靠方年龄35周岁以上或结婚10年以上；远城区投靠方年龄30周岁以上或结婚5年以上。
贷款问题
网友问：你好，二手房公积金贷款还是指定评估机构吗？
买房360：不指定。从今年7月1日起，二手房公积金贷款不再指定评估机构，市民可根据自身需要，自主选择适合的评估公司。
网友问：你好，请问我买一套二手房，用公积金贷款可以贷几成？
买房360：购买二手房首次申请公积金贷款的，贷款额度为60万元。贷款比例按房屋建成年限分为三个等级，房屋建成年限在10年（含10年）以内的，贷款比例不超过房屋总价的70%；房屋建成年限在11-20年（含20年）以内的，贷款比例不超过房屋总价的60%；房屋建成年限在21-30年（含30年）以内的，贷款比例不超过房屋总价的50%。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的价格为准。
网友问：你好，请问我买一套二手房，用公积金贷款可以贷几成？我是第二次申请公积金贷款。
买房360：第二次申请公积金贷款购二手房且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款额度为50万元，贷款比例不超过房屋总价的40%。
契税提问
网友问：你好，本人打算购买一套二手房，属于家庭内住房，需要缴纳的契税是怎么计算的？
买房360：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，按1.5%征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，按1%税率征收契税。
网友问：你好，本人打算购买一套二手房，不是家庭内住房，需要缴纳的契税是怎么计算的？
买房360：90平方米以下的普通住宅，以及90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是住房的，按成交价3%征收。
购买二手房如何落户武汉
二手房是指在住房二级交易市场上买卖的住房。购房者在购买二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等等。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。
那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？
首先，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺无户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。
其次，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。
如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？
，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。
第二，应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如，每一天的罚金；在多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款，如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。
第三，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如一日则按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方户口全部迁移为止。针对户口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。
购买二手房如何贷款
二手房公积金贷款是指住房公积金缴存职工在购买二手自住房时由于购房款不足而向住房公积金管理中心申请办理的贷款。其中二手房必须是具有合法产权且能够上市交易的成套住房，并且房屋建成年份在1980年以后。
二手房公积金贷款需提供的主要资料：
1、所购房屋的价格评估报告；
2、买卖双方签订的《存量房合同》；
3、原卖方名下的《房屋所有权证》《国有土地使用证》；
4、买卖夫妻双方身份证、户口簿和结婚证（单身职工需提供单身证明）
二手房公积金贷款办理程序
申请二手房公积金贷款，有两种办理方式供借款人选择：
1、借款人自行到贷款银行办理。（1）向贷款银行咨询并提出申请。房屋买卖双方及配偶持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方的储蓄存折到贷款银行进行预审登记并领取贷款申请表格；
（2）贷款审批。贷款银行审查全套贷款资料后，报公积金中心审批；
（3）房屋产权两证交易过户。贷款审批通过后，买卖双方到房地产管理部门办理房屋产权交易过户手续。借款人将过户后的房屋两证及契税发票交贷款银行；
（4）签订借款合同并办理房屋抵押登记。借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同，由借款人或贷款银行到房地产管理部门办理房屋抵押登记并领取《房屋他项权证》；
（5）发放贷款。公积金中心贷款终审通过后，由贷款银行将贷款资金划转至卖方的储蓄账户。
2、借款人委托中介机构担保代办。
目前可以办理二手房公积金贷款的中介机构分别是武汉百居易房地产经营咨询有限公司、武汉易家易房屋置换有限公司、武汉市住房担保有限公司、武汉市华明达房地产信息咨询有限公司。
（1）向中介机构咨询,并到贷款银行提出申请。房屋买卖双方及配偶持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方储蓄存折到贷款银行进行预审登记并领取贷款申请表格；
（2）贷款审批。贷款银行审查全套贷款资料后，报公积金中心审批；
（3）房产证交易过户。贷款审批通过，由中介机构代办房产证和土地证过户手续并提供阶段性担保；贷款银行与借款人签订借款、抵押合同；
（4）贷款发放。公积金中心对贷款终审通过后,凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》收件单发放贷款资金，由贷款银行将贷款资金划转至卖方储蓄账户；
（5）办理抵押。中介机构为借款人办妥土地证过户及房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交贷款银行收妥。
二手房公积金贷款额度
按照现行政策规定，二手房公积金贷款额度为40万元，同时不能超过按照房屋建成年份确定的贷款比例：1980-1989年建成房屋贷款比例为房屋总价的50%；1990－1999年建成房屋的贷款比例为房屋总价的60％；2000年（含）以后建成房屋的贷款比例不超过房屋评估价的70％。
贷款技巧：贷款购买二手房注意事项
选择何种还款方式比较好？
还款方式的选择因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。
二手房按揭贷款一般有什么限制？
一般来说，有这几方面限制：（1）已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房；（2）房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产；（3）贷款成数：普通住房8成，而其他房产6成：（4）贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年（且贷款期限最长不超过10年）；（5）贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
贷款期限多长比较适合？
贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素：一是贷款人的可能最长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。
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