[摘要] 新盘是如何定价的？定价策略会对周边楼市造成什么影响？买房应该首选新盘吗？《楼事一刻钟》将邀请武汉三镇2014年已入市或即将入市的新盘开发商，探讨楼盘定价策略。本期聚焦正处于旧城改造阵痛中的大汉阳。
《2014武汉楼市年中白皮书》显示，楼市一片唱衰的背景下，武汉楼市成交数据依然亮眼，整体房价逆市坚挺。不过同时，受楼市的观望情绪影响，2014武汉开发商新盘入市定价趋向谨慎。新盘低开、老盘特价成为常态。
新盘是如何定价的？定价策略会对周边楼市造成什么影响？买房应该新盘吗？《楼事一刻钟》将邀请武汉三镇2014年已入市或即将入市的新盘开发商，探讨楼盘定价策略。本期聚焦正处于旧城改造阵痛中的大汉阳。
本期嘉宾：九龙仓（武汉）置业有限公司总经理 杨俊；中指院(华中)市场研究副总监 李国政
【文字实录】
部分：低价入市是否已成为开发商的开盘策略？
房天下数据监控中心监测，武汉上半年有37新盘首开，其中14纯新盘开盘均价低于片区均价，总体来说，武汉上半年新盘低开老盘特价成趋势。
亚麻：开发商是依据什么样的准则来制定首次开盘的价格呢？
杨俊：首开项目，是根据朝向，内部功能分区，面对的景观，同时结合当时的市场状况来综合定价的，首开楼盘也是如此。我们项目每一个单位都会安排销售人员，实地拍照给总部，譬如在1308、1303号，这个单位楼层有什么景观，照片都附在后面（根据具体的景观等来定价）。
亚麻：今年上半年武汉的楼盘当中，新开楼盘的低价入市都成为了一个主要的特征，我觉得这一点跟往年的情况是不一样的，那是不是受到什么像信贷政策，或者是之前限购的影响？
杨俊：采取低开入市是一个随行就市，贴近市场的策略，尤其是2014年目前这个市况下。
李国政：杨俊也讲到了随行就市，其实从研究角度看，开发商定价新盘低开是一个正常的情况，说着通俗点叫天时地利人和。如果这个地段就一个项目，那可能定价自由度就大一些，有的地段可能项目比较多，还要考虑竞争对手的情况。第三是人和，比如说其他地方房价在降，很多买房人会预期，他有观望。
亚麻：是不是买那种新入市的那楼盘会划得来一些。
杨俊：可以这样理解。
杨俊：我们的项目首开， 6月1号开盘至今，统计数据显示有近50%的客人对我们的价格是认可的，最近一年两年依然是这样。第二个方面给九龙仓给了批业主一个惊喜，价格上升空间，这是可预期的。
亚麻：对。我就在网上看到有网友说，买那个项目肯定是划得来的。为什么？楼面地价都已经是八千了。
李国政：但是特别是在2014年上半年这个情况下，确实大多数新盘开盘比周边要实惠。我们会说，这个时候，虽然你看到其他城市房价下跌，有人说能不能跌30%？这个就不要太想了。新盘开得还比较多，这个时候应该多看看，等看到新闻说这个房价已经降了，或许等你去就晚了。
亚麻：刚才提到的都是上半年武汉的情况，但是下半年其实稍微出现了一个插曲，有一个转折，就是7月18号出台的限购松绑。这个政策我们房天下做了一个调查，网友都认为这个政策会对楼市产生比较大的影响，从开发商角度看，您认为限购松绑对武汉的市场可能会产生什么样的影响.
杨俊：7月19号武汉楼市政策有所松动，从区域、资格和产品类三个方面都有松动，这个对市场信心的提升是有一定作用的。当然市场需要一定的消化时间，我们对后市是有信心的。我们的项目产品是93、97、130、180平米的房源，限购政策调整以后，对180平米房源会有很好的利好。
亚麻：那现在九龙仓的客户主要是面对哪一些人，就是买180这种大户型的？是武汉本地的，还是外地客户多一些？
杨俊：本地居多，汉口居民接近40%。整体统计50%是业内人士购买的。
李国政：武汉这次的松绑，我们认为是说意料之中，也在情理之中。因为武汉的限购政策，可能仅次于北上广，在所有的二线城市当中它是最严格的，所以松一下是应该的。
当然我认为这是一个立场问题，比如说站在杨俊这个立场，开发企业肯定认为武汉处于大发展时期，尺度是不是应该大一点，松得低一点；但是如果站在广大网友这个层面，没有买房人觉得这是好事，一次性放多了，说句实话，武汉目前的情况下，房价马上就会涨上去。
第二部分：下半年汉阳房价会大涨吗？
汉阳正处于大破大立的阶段：包括归元寺旧城改造、以及鹦鹉洲大桥、地铁、龙阳大道、三环线等10大工程都在推进中，已然成为武汉的工地，汉阳能否华丽转身？重大工程的完工会否促使汉阳房价迅速飙升？
亚麻：是不是可以说汉阳已经成为目前武汉楼市竞争最激烈的片区之一呢？这是我们自己统计到的一个数据，上半年整个武汉市场开盘情况，光谷是开盘量的，汉阳23个，排第二位，推盘量比较大，而且它目前是针对刚需，我觉得它的竞争还是比较激烈的。
杨俊：这个还不能说得太。除了汉阳之外，汉口区域的后湖、金银潭，长江以南武昌片区的东湖沿线、中北路沿线，再就是光谷、汤逊湖，都是竞争非常激烈的区域。
李国政：我相信很多买房人会很奇怪。白沙洲和四新这块房子那么多，虽然说有优惠，有降价的新盘低开，但是远远达不到他的预期，有人认为降一千元应该还是比较合理的，因为你项目比较多，卖得又比往年要慢一些。但是这个背后有两方面原因，一方面是地价，这两年地价上扬，（房价下降）这个空间不大了。另外一方面也是一个比较重要的因素，就是在这几个区域所有的企业都有一个期待，政府救市。什么救市？就是我们刚才提到的城建，汉阳应该会发生天翻地覆的变化，现在大家现在到汉阳也会感受到，太不方便了，因为到处都在挖，都在拆，这个挖和拆的背后，就是想象空间。它以后会变成什么样？
杨俊：我住在马鹦路，有可能今年年底或者明年年初搬过去。到时候二环线连通，鹦鹉洲大桥也开通，4号线二期也连通了，那汉阳的条地铁线也有了，3号线南北向也在建设。
李国政：这个三环内最后的洼地估计也要被消灭了，也要不存在了。
亚麻：您刚才谈到我们很关心的一个问题，网友对汉阳的看法我们也作过一个调查，他们有四大心愿，一个就是交通不堵，第二个是房价不涨，第三个是规划兑现，然后是商业也跟上，这是他们的心愿。
杨俊：我们项目在这个片区做10年，也是基于这种考虑。也不仅仅局限于汉阳区，汉阳板块，我们现在成交的客户也有40%以上是汉口甚至武昌的，跨区的。
我们项目旁边是月湖桥，月湖桥南走至江汉大道，今年年底开通鹦鹉洲长江大桥。刚才李国政也提到，地铁4号线是今年年底开通，这个交通配套是今年年底应该全部到位完善的。李国政也说了，周边也有商业，五里墩综合商业村这个一千多亩的工程也开工了。
李国政：其实刚才那个网友的愿望是比较美好的，他说交通、商业都跟上来，房价能不能降？但是如果年底这些配套都完善了，估计这个愿望很悬。
杨俊：它有上涨的后驱力。
李国政：从城市的发展角度来说，不能说一个城市房价三万多，就骂政府，骂开发商黑心。我们现在认为大家都讲小众的需求。不同收入层次的，有自己的住房需求。比如说现在看电影，郭敬明的《代》是80后、90后喜欢的类型，可能60后、70后去看就看不习惯，就很正常，但是电影票房还是会很高。韩寒的《后会无期》可能70后、80后看比较有感觉。我觉得买房这方面也很明显，有一些豪宅，（比较适合）收入比较高的享受型、奢侈型购房者；中低收入群体实在买不了的，政府来做保障房、公租房。各个层面、各个层次，不能统一批判，有高房价就去骂，这个也不现实。
第三部分：九龙仓未来在武汉未来的战略如何？
九龙仓作为地产界的大佬，从进入武汉市场开始就一直备受瞩目，前不久月玺的“亏本”入市更把九龙仓推向风口浪尖。另一方面，与武汉战略不同的是，九龙仓在其他的城市的布局均以商业地产为主，成都IFS的开业更成为中国商业地产的模板。九龙仓未来会在武汉开发大体量的商业综合体吗？
亚麻：我们很关心，为什么上半年月玺会做出这样的定价策略呢，它是基于一个什么样的市场考虑？
杨俊：随行就市，贴近市场来做。
李国政：应该说月玺这次开盘，经过媒体的报道更夸张一点，可能说8000多元的楼面价，感觉都不赚钱了，甚至是亏本。当然企业本身也有自己的考虑，比如说最简单的广告效应，大家一夜之间都知道，这个房子便宜，地段还不错，所以很多业内都知道，而且到那去买了。另外像九龙仓这些外资，可能还涉及到汇率方面的一些东西。举个最简单的现象，现在大家看到很多万达、绿地，包括万科都跑到美国，国外去跑马圈地了，大家想怎么回事呢，是不是看空中国楼市呢？我认为可能也有这方面的因素，但是更大层面还是出于利益，或者投资的考虑。为什么？我们以前说几年前美联跟人民币的汇率的8点几，现在是6点几，利用人民币比较坚挺的时候，出国做一些投资，是背后的一些动力。
亚麻：其实上半年关于月玺确实媒体有很多讨论，然后低价入市也引起了很多购房者的关注，所以业内就有一些传言，有网站就传言说九龙仓是不是要从武汉撤资了，有这样的一个说法吗？
杨俊：这个我解释一下，我们整个月玺项目18栋，分两期，一期18号楼已经6月1号推向市场了，近期我们会加推7号楼，后面有4栋，可能大家觉得迟迟没开工，为什么呢？我们月玺项目临汉江是200米的堤防范围，按照政府的规定，就是汛期不允许做基础设施建设的。我们后期四栋，10月份会开工，预计明年上半年会投向市场。
亚麻：所以说撤资根本就是无稽之谈。
杨俊：无稽之谈。我要考虑新拿地，下一步还有新的动作。
亚麻：那九龙仓目前在武汉拿地有哪些计划？很有信心？
杨俊：拿地靠机遇。政府每次推出地块我们都会留意。我们比较倾向于中心城区。
亚麻：中心城区，可能主要是汉口的中心城区？
杨俊：不排除武昌，光谷也在考虑。
亚麻：目前武汉比较受关注的地块，可能就是汉正街了。那你们有意向参与汉正街的改造吗？
杨俊：汉正街前两年曾经跟踪过，其他业内人士也比较关注。九龙仓比较关注的一个迎丰片，听说最近也要上市，我们要看当时上市正式的挂牌文件，再做考虑。
亚麻：也有传言说汉正街这个地方可能会是武汉近期的一个地王，你们是不是也是这么看的？
李国政：我觉得如果从大的气候上考虑，出个地王是有必要的，比如说提振信心，或者政府方面考量。当然这个地块出让面积挺大、处于核心地段，优质的地块想便宜也便宜不了。
我们这一年多也接待了一些外资投行，包括一些基金考察，他们对于武汉的核心区还是比较看好的，并且都表达了一个意愿，如果有合适的机会，不管是拿地、合作还是参股，都想寻找这样一些机会。
现在有一些好的地段我们会发现，九龙仓可能看中了，那肯定同时会有好几家看中。比如去年的精武路地块，卖了90亿，但是并不是只有一家想拿，有4家在抢，也就是说大家不仅是看中地段有多好，肯定也是看中汉口未来的商业重镇的前景，或者更大一点说，看中了武汉未来的发展前景，要不然也不会贸然花90亿在一个城市去拿一块地。
亚麻：其实我们都知道九龙仓是做商业地产的翘楚。我们都知道成都的国际金融中心，当时在成都很轰动，它那个大熊猫的造型都成为一时的话题。那么九龙仓为什么在武汉没有组织这样一个项目，武汉还是很缺少外资的大牌开发商来进驻的，来提升国际形象。
杨俊：我们代购物中心广场，叫做时代广场系列，升级版的就是国际中心这个系列，我们在成都也开业了，重庆也正在做，长沙也正在做。
亚麻：那为什么没有进入武汉？
杨俊：武汉这个城市格局（造城的）。汉江、长江把武汉分割成三镇了，虽然是七个主城区，但是一般到武汉人就知道三镇，汉口、武昌、汉阳。然后每一个区域（都有众多的商圈），比如说武昌区，有四个商圈，中南路、小东门、街道口、光谷四个商圈；汉阳有三个商圈，五里墩、钟家村、王家湾；汉口有六渡桥、江汉路、武广、航空路。如果我在武汉做商业，我要做得别人没有的，只有我一家有的。
李国政：这个确实是，企业有自己的考虑。特别是商业这块，要考虑辐射的范围，人流量这块。但是在武汉，三镇分割，要找一个中心都很不容易。武汉市现在是高铁枢纽了，城铁开通了，航空这块也成为的中转中心了，再加上市内的交通进一步打通了。另外如果武汉发展起来了，包括整个经济、就业能够吸引更多的外来人口，人口基数大了，这个做起来也就好做了。
亚麻：刚才说到城铁就是8+1城市圈的城际铁路，目前已经通了咸宁、黄冈和黄石。可能这些城市有购买力的购房者，或者消费者，愿意到武汉来消费，其实这是对武汉商业的一个利好。
杨俊：我们基于后市考虑，武汉市是不是有合适我们做商业的，有可能把香港的海港城缩小版搬到武汉来做。
亚麻：那对武汉的商业提升，其实也有很大的价值。
杨俊：比如把连卡佛开在武汉。
亚麻：我们上半年做了一篇新闻，当时也被很多的媒体转载，是说武汉最缺的十大品牌，其中你们的那个国际金融中心以及连卡佛都在我们十大以内。所以如果能把这几个品牌带到武汉来的话，其实我们的消费者是非常欢迎的。
杨俊：比方我们把LV带到武汉了，这是武汉的家。
亚麻：所以希望九龙仓能够带更多的品牌到武汉来，因为武汉其实消费力还是在的。今天的楼市一刻钟，聚焦新盘定价之汉阳片区到此结束。非常感谢杨俊和李国政，各位网友我们下期再会。
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