[摘要] 2014年上半年，下行，是国内房地产市场的主基调。在现象层面，最直观的下行表现为楼盘降价、土地流拍；在联动影响方面，下行开始推动众多城市放松限购，开始救市。
2014年上半年，下行，是国内房地产市场的主基调。在现象层面，最直观的下行表现为楼盘降价、土地流拍；在联动影响方面，下行开始推动众多城市放松限购，开始救市。
而作为市场中的一大主体，房地产企业在2014年上半年的表现究竟怎样，给自己、给股东交上一份怎样的答卷？当各大上市房企公布半年业绩后，可以发现这份答卷并不是那么令人满意。
过半企业净利润率低于10%
本周，新京报记者统计了万科恒大等20家在国内排名靠前的上市房企（万达绿地因未整体上市，未计算在内）的主要经营指标，包括营收、净利润、净利率、净负债率、持有现金等财务指标，以及销售额和新增土地储备情况。许多房企的业绩指标表现出一些引人注意的倾向。
增收不增利，或者净利增幅明显低于营收增幅是不少房企面临的实际问题。比较明显的包括净利水平处于行业领军地位的中海，上半年净利率下滑了8个百分点，净利增幅比营收增幅低了约20个百分点。
兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，53%的企业净利润已触及10%红线，预计明年房地产业就将成为中利行业。
房企销售业绩分化明显
与此同时，20家标杆房企中，多数负债水平上升，这其中包括恒大、保利、金地等13家企业。某去年频繁拿地的福建企业的负债率更是达到482.7%。兰德咨询总裁宋延庆还对记者表示，一些企业名义负债率虽然不高，但实际负债率却很高，这背后有企业玩弄假股真债、变种信托等花招的原因。
在房企之间的横向比较上，从最直观的销售业绩来看，增长与下跌互见。有分析认为房企之间的分化趋势也在加大。不少企业也已经从分化中看到机会。如金地就表示，部分过度加杠杆的中小企业可能在今年遭遇比较严重的偿付危机，这为财务稳健的一线企业带来较好的并购机会。
当然，值得注意的还有，上半年，万科、恒大等龙头房企继续转型的步骤，开拓更多的业绩增长点，这为企业的持续发展提供了更多动力源泉。
【解读·营收】
大房企增收仍是主流
在新京报统计的20家较大的A股和H股上市房企中，16家企业上半年营收出现增长，其中远洋地产涨幅，达到96%。4家房企营收出现下降，包括龙头房企万科以及招商地产、佳兆业和金科。
从统计样本上看，上市房企营收增长仍然是主流。此外，平安证券等券商也预计房企全年业绩仍将维持小幅增长。
龙头房企万科上半年营收略降是4年来首次出现。对于营收下降，万科解释称因为超七成的竣工量将集中在下半年，上半年结算不多。对于全年业绩，万科预期乐观。中期营收下滑明显的金科股份，也表示因受期内结转面积减少的影响。
兰德咨询总裁宋延庆认为，房企之间营收数字的差异，主要是因为期内可结算资源多少不同。上半年结算的资源主要以去年销售的为主，表现出明显上涨的也是去年销售上扬的结果。而这和上半年销售业绩高低并没有太大关系。
同时，房企营收增减和净利水平并不等同。万科上半年营收下降，但结算净利率与去年持平。宋延庆认为，房企普遍存在的还是增收不增利的情况，营收上升，但利率水平在下降。
【解读·利润】
房企利润率下跌成趋势
记者统计的20家龙头房企半年报中，有15家的净利润实现了同比正增长，中国海外发展以85.5亿元的净利润高举中国最赚钱房企榜首，同比大增33.7%，恒大、万科、世茂紧随其后，上半年净利润都超过40亿元。
从净利润增长速度来看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、远洋，都录得了超过30%的正增长；但仍有5家房企净利润出现了同比大跌，刨除资产价格重估后，绿城净利润跌幅达60%至6.61亿元，金地大跌近50%，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。
值得一提的是，由于项目成本普遍上升、而销售价格下跌，今年期入账的项目利润较低，行业利润率下跌成为普遍现象。毛利率方面，仅有佳兆业等少数房企毛利率出现上升，万科毛利率跌至21.8%，成为6年来的点。
绿城金地等触“红线”
据数据显示，利润率下滑是房地产行业的大趋势，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。
远洋董事长李明此前曾表示，一般来说，20%的毛利率是比较低的，30%则是较高的，而25%在行业中处于正常水平，按此标准，已经有不少龙头房企触及“红线”。
而今年上半年房企的净利润率更加“难看”。“盈利明星”中海，中期净利润率达到26.3%，位于龙头房企的前列，但相比2013年同期仍大跌了8%；此外万科为13.4%，保利为11%，恒大、碧桂园[实时消息 价格 户型 点评]等多家房企则对净利润避而不谈。
融创中国执行总裁汪孟德在中期业绩会上表示，上半年,融创中国的净利润率可能只有6%-7%，代表了多数内地房企净利润率的尴尬情况。
【解读·负债率】
房企负债率现攀升
负债率攀升成为房企中报的又一大共性。记者统计的20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。
其中最惊人的要数过去两年间的福建“黑马”、一直激进买地的某房企，2014年中期净负债率高达482.7%，同比大增290%，成为A股负债率的房企。
保利地产中期净负债率大增23%，达到118%，不仅是龙头房企之首，也达到A股公司中高负债率的“红线”，此外，恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。
业内人士指出，值得一提的是，如恒大、碧桂园、佳兆业等多家在香港上市的内地房企，今年都频频通过发行永续债实现融资，或借新债还旧债，如果将永续债算在负债里，那么上述房企的负债率还将进一步飙高。
“房企中报有一个共同的趋势，长期偿债能力下滑、行业总体杠杆水平快速攀升”，北京中原分析师张大伟表示。
某集团研究中心统计了40家房企2014年上半年的财务报告，从成本控制能力、资产周转速度、长、短期偿债能力和核心盈利能力五个方面进行了比较，发现超过50%的房企各项财务指标均同比走弱，同时长期偿债能力下滑的房企占比高达70%，行业总体杠杆率在增长，意味着房企以往重资产的模式亟待转型。
【解读·销售额】
“抢跑”房企销售额劲增
在20家房企样本中，销售业绩变化表现出明显的不同。从数量上看，12家房企销售业绩增长，8家房企销售业绩下滑。销售业绩增幅的是泰禾，增长182%；销售业绩下滑较大的包括远洋和华润两家。对此，业内认为和整个市场下滑大背景分不开。华润置地在解释上半年业绩下滑时称，主要是由于市场因素和新推可售资源减少所致。
今年上半年，商品住宅销售面积4.25亿平方米，同比下降7.8%，不过和2012年同期相比仍有20.2%的增长。而不同企业的销售表现也不一样，万科、恒大、碧桂园都有比较明显的增幅。
有业内人士分析认为，房企的销售业绩增长，与其灵活的销售策略密不可分。诸如北京万科就表现出明显的灵活性，在现行调控政策框架内积极销售。同时，恒大、碧桂园等集中布局三四线城市的房企，销售额涨幅都超过50%，这和部分三四线城市需求上升有直接关系。
而一些重点布局集中的房企，特别是布局在楼市下行“重灾区”的，上半年业绩就受到较明显的影响，如绿城、远洋等。绿城重点布局的杭州，远洋重点布局的杭州、天津、大连，都是库存量都比较大、上半年深度观望的城市，影响了房企上半年销售业绩。
谈到下半年的销售策略，万科、华润、龙湖等都重点强调了诸如“积极销售”、“推动库存去化”等关键词。
【解读·现金流】
龙头房企现金流缺口大
为了应对即将支付的到期债务，恒大、保利、碧桂园、中海等龙头房企手中持有的现金也出现了增长。截至6月底，恒大所持现金总额640.3亿元，连同未动用的银行融资额度503.9亿元，集团拥有可动用资金1144.2亿元，恒大现金储备也达到了历史高点。
恒大集团董事长许家印表示，这是因为集团坚持“现金为王”的策略，2014年上半年，集团销售回款突破528亿元，下半年还将加快回款速度。
但是，也有部分房企，手持现金不足以支付未来一年内到期的债务，使得公司对销售回款或贷款的需求依赖度较大。
除了手持现金外，由于销售回款减慢，今年房企的经营性现金流也不乐观。据同花顺iFinD数据显示，上半年沪深两市146家的上市房企，经营性现金流量净值为-1208亿元，而去年同期为-584亿元；有107家房企的经营性现金流量净值为负数。
数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106%，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33 倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。
有机构预测，由于短期资金流压力抬头，在售库存创历史新高，预期开发商未来将逐步出现减价换量行为。
【解读·土地储备】
或变审慎拿地为伺机抄底
“审慎”、“谨慎”几乎是每家房企在谈到拿地策略时都会提到的词汇。相对于去年，今年上半年房企在拿地策略上的谨慎确实落在了行动上。
在16家明确透露了今年和去年上半年新增土地储备的企业中，8家房企拿地宗数和规模出现明显下降。比较有代表性的有万科、恒大、金地等。
谈到影响房企上半年拿地热情的因素，多位开发企业人士表示这和上半年楼市下行态势、信贷环境偏紧有关。
对于下半年土地市场，不少房企都流露出寻求抄底的机会。中海地产就在中报中表示，伺机以低成本加大优质土地储备的吸纳；金地也认为，如果土地市场持续低迷，可能出现一些合适的投资机会。龙湖则认为，土地市场虽有冷却趋势，然而真正底部机会尚未到来。
同时，多个企业还透露出布局进一步向一二线城市倾斜的意向。恒大就表示，项目拓展向一二线城市适度倾斜；保利也称，未来拓展将聚焦一二线城市、供需关系良好的三线城市。
至于一直专注于一二线城市的融创，以及融创入主的绿城，则将聚焦一二线城市进行到底。孙宏斌在参加绿城业绩会时就提到，未来绿城将聚焦一二线城市，慢慢减少在三四线城市的布局。
房企走出传统盈利模式N种玩法:多元化还是轻资产?
救市”，这也许是近几个月以来房地产行业被提及的关键词，越来越多的城市加入了救市大军，这也意味着整个房地产行业正在加速告别“野蛮生长”的“旧常态”。
房企过去那种高额投资拿地、迅速转化成为销售的重资产模式在整个行业不景气的情况下越来越难以为继，房企面临着巨大的资金、运营压力，上市房企资金链的愈发紧张已经毫无遮拦地暴露在了上半年财报中。
对于房企而言，转变传统的盈利模式成了必然和不得不的选择，但这条路到底该怎么走？以恒大为首的一批房企选择多元化发展之路，“跨界”为房企利润增长提供了更多的支撑；而以万科、保利为首的一批房企则另辟蹊径，开辟出小股操盘、地产基金等轻资产盈利模式，在如何寻找新增长点的十字路口，房企应该如何抉择？
传统的盈利模式面临的3大挑战
相关数据显示，2013年房企利润仅12%～13%，并且这一水平还在不断下滑。当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战：
市场竞争压力：地产行业跑马圈地的时代已经过去，现在从一线城市到二三线城市，都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争，特别是同质化竞争非常激烈。
企业运营压力：传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金，而这些投资主要由企业独自承担。
政策税收压力：近几年，国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走，囤地模式行不通了；更为严厉的限价政策使房企的销售利润受到制约，暴利时代难以再现，囤房模式也行不通了；日益深入的限购政策，二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少，整个地产市场的活跃度逐渐降低。
重资产的“救赎”：多元化布局“不务正业”
面对着传统盈利模式利润空间的压缩，以恒大为首的一批房企纷纷玩起跨界，“不务正业”几乎成了房企寻找新增长点的主流玩法。房企多元化布局归根结底还是“重资产”，只是将资产转移到其他尚存较大盈利空间的行业。
在进军体育产业和矿泉水业务顺利实施后，恒大集团将多元化的目光投向农业畜牧业板块。8月2日，恒大董事局主席许家印在出席中期业绩说明会时首次公开宣布将坚定多元化的策略，并披露多元化的下一步构想：除了继续为足球俱乐部引入20家战略合作伙伴外，未来将推出恒大婴幼儿奶粉及恒大粮油，进军农业畜牧业。
8月26日，恒大董事局主席许家印在中期业绩会上的话音刚落，“恒大粮油”的字样便出现在第二天亚冠比赛中恒大队服上，而恒大粮油新品的“横空出世”则意味着恒大多元化战略有了实质性进展。
在楼市进入下半场之际，房企纷纷通过多元化寻找新的业绩增长点。恒大、万科、万达等房地产巨头涉足的领域越来越宽，包括旅游度假、电商、快速消费品等。今年万科大手笔进军旅游度假项目，而万达则将联合腾讯与百度这两家电商领域的失意者组建电商公司。从绿城退出部分股权的宋卫平，开始打造蓝城品牌，主要业务则包括养老、现代农业及代建。
传统房地产业务利润空间在压缩，促使房企加速转型。“多元化战略是对目前房地产行业盈利空间收窄下的所做的风险对冲”，某业内人士表示。
然而，地产巨头的多元化方向也不尽相同，部分地产巨头的多元化围绕的是未来房地产的大概念来进行的，比如逐渐在商业地产和旅游地产布局的万科；而包括以恒大为代表的房企多元化战略跨度则比较大，主要从事一些和主业关联度不大的产业。
另辟蹊径：轻资产的N种玩法
在众多房企大玩“跨界”寻求新增长点时，还有一批房企另辟蹊径，以地产开发为中心，向产业链上下游拓展，轻资产重服务，开辟出轻资产盈利的全新玩法，这其中包括万科、朗诗的“小股操盘”、保利的“地产基金”及花样年搭建社区增值服务平台等形式。
1、万科、朗诗：“小股操盘”
目前，国内公开表示启动小股操盘的有万科和朗诗两家房企，近期，龙湖近期一系列“扩合作”的动向也有小股操盘的影子。
万科引入了小股操盘模式：具体做法是万科在合作项目中不控股，而是通过输出品牌和管理进行轻资产运营，将资产变“轻”。
伴随着小股操盘，万科的重点也逐渐转向运营，执行副总裁毛大庆将万科的商业地产模式定义为六个字，即“轻资产会运营”，在与王石探讨“万科到底以后要发展成什么样的公司”后，他们得到的结论是“城市综合配套服务商”。
针对今年以来市场下滑，朗诗提出“资产轻型化，盈利多样化”的应对策略。据朗诗董事长田明介绍，朗诗首先会在更多自有项目上引入开发商、金融机构等股权合作伙伴，或参股其他开发商项目；其次，利用朗诗独特的产品技术特色，大力开展小股操盘业务，即占有项目公司低于30%的权益，同时为该项目提供项目开发管理、技术和品牌输出等服务；第三，开展代建、定制、技术服务等轻资产业务。
2、保利：地产基金
早在2010年，保利地产联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构——信保(天津)股权投资基金（以下简称“信保基金”）。“我们是把信保基金当作产业来做，而不是保利的融资平台或第二财务部。其总经理岳勇坚表示，基金的募资将投向于地产行业，并且不局限于保利的自有项目。信保基金如何为保利赚钱？“保利和中信可以直接投资项目，但大部分资金主要来自于募资。”一位业内人士表示，地产基金有两种赚钱的途径：一是通过投资分享项目的分红，二是基金向投资者收取的管理费。
在重庆，晋愉地产也在尝试“地产基金”。2012年8月，晋愉柯敬陶就宣布，谋求“以金融杠杆为牵引，带动企业发展”的新路。次年6月，晋愉深圳私募基金有限公司在深圳前海特成立，之后又宣布与金融机构合作成立投资公司。“我们将从传统地产商转型为地产金融服务商。”晋愉地产相关负责人表示，这是公司向“轻资产”转型的主要方向。
3、花样年：搭建社区增值服务平台
今年6月30日，房企花样年物业管理公司彩生活正式在港交所主板上市，成为物业管理类上市公司。彩生活是一个“社区服务运营商”，思路是把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成基于大数据的互联网平台。
这套逻辑显然把中了市场脉搏，上市不到1个月内，彩生活的市值一度超过其母公司花样年。花样年总裁潘军表示，未来彩生活收入不会主要依靠物业服务，增值服务会成为利润的主要来源，该项服务的毛利率会高达98%以上。
金地集团董事长凌克也指出，原来开发商侧重点大多在于住宅项目，物业管理没有受到重视，也未在这一领域取得成功；而事实上，住宅项目所涉甚广，衣食住行，养老等等，尤其是针对解决老年人的孤独问题，开发商可以考虑提供娱乐休闲方式，未来可挖掘空间很大。
这一思路的本质是平台化，即以地产开发为中心，向产业链上下游拓展。地产商搭建互联网平台的一个突破口是社区服务平台，而在社区服务之外，还有养老、文化旅游等多个领域。
重视运营，转向社区，这些趋势将使得传统房地产行业仅靠卖房子赢利的模式，扩展为由销售收入、运营收入和服务三驾马车拉动。
楼市下半场 拼的是多元盈利模式和轻资产运营
无论是多元化还是轻资产，目前而言，都不可能替代房地产开发在房企总营收中所占的比例，甚至这两种实践中也都不乏失败的案例，然而，这却不能影响他在传统盈利模式遭遇“瓶颈”时，成为房企寻求新的增长点的有效途径。
事实上，多元化发展战略是世界特大型企业特别是世界500强企业普遍采用的发展战略，通用、三星、西门子、杜邦乃至香港的长江实业等等，都是企业多元化发展的佼佼者；而轻资产重服务在国外发展成熟的房企中，早已被放在显著的战略地位。花样年总裁潘军曾直言，房地产市场的下半场，拼的是多元盈利模式和轻资产运营管理能力。
多元化、轻资产为房企发现新的盈利增长点提供了可能，作为企业而言，“穷则思变”是必然的选择，是选择多元化还是轻资产，或者像万科一样“兼而有之”？无论哪种模式，都需要房企根据市场灵活地选择经营策略、合理布局有效运作，才能达到利润化并能够实现企业的可持续发展，当然，这还有待实践来印证。
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