[摘要] 作为中部枢纽城市，武汉已然成为商业地产巨头的聚集地。据统计，到2017年，武汉购物中心规模将仅次于北上广，居全国第四位。其中，社区商业被地产人普遍认为是未来商业地产的发展潮流。本期房天下品牌栏目《楼市点将台》特别邀请了武汉恩信行房地产经纪有限公司总经理袁飞先生，为您解读这位资深地产人与商业地产的故事。
编者按：过去十年，中国商业地产是简单粗放式的发展模式，有着重开发轻运营、重销售轻持有、重购物轻休闲等特点。如今，商业地产正从被动走向主动，从早期粗放式开发走向精耕细作，并且越来越重视用户体验。
作为中部枢纽城市，武汉已然成为商业地产巨头的聚集地。据统计，到2017年，武汉购物中心规模将仅次于北上广，居第四位。其中，社区商业被地产人普遍认为是未来商业地产的发展潮流。本期房天下品牌栏目《楼市点将台》特别邀请了武汉恩信行房地产经纪有限公司总经理袁飞先生，为您解读这位资深地产人与商业地产的故事。
坚守武汉十年：痛并快乐着
袁飞是地地道道的武汉人，说话直爽，不拘小节。他早年从事商业贸易，是产品供应链的一方，后机缘巧合进入房地产行业。一入行便坚守了十年，自2005年以来，他一门心思只专注于商业地产的运营，经手的项目分别有武汉电子广场 、民生银行大楼、首义欢乐城、国际企业峰汇和盛惠邻里mall等。
谈及十年的入行经验，袁飞颇有感触：“武汉楼市在过去十年里并非一直处于上升通道，它是一个有升有降的过程，正因为曲折，所以我经历了不少失败，但相对其它城市而言，武汉楼市又是比较坚挺的，在这样的市场环境下，我当然 也收获了不少。”
但当问及经历过哪些失败时，袁飞并不愿过多透露，他只是意味深长地说到：“过去的事只能让它过去，失败能让人刻骨铭心，能让人吃一堑长一智，同时也能让自己真切地感受到在这个高压的行业里呆过，这些所谓的失败经历也都是为日后的成功作铺垫。”
确实，好的时代往往与坏的时代共存，只是相对于不同的人群而已。因此，在房地产的黄金十年里，并不是每个人都赚得金银满钵。无论是2008年的金融危机，还是如今的白银时代，总有人跑到前方，也总有人退出战场。
如果能够重新选择人生道路的话，袁飞表示还是愿意在这个行业奋斗。“以前从事的贸易行业远远没有地产行业刺激、具有挑战性，虽说目前是白银时代，但含金量还是有的，所以我依然会坚持走下去。”
看好社区商业：未来商业地产的发展方向
从事商业地产十余年，袁飞唯独对目前操盘的项目——盛惠邻里mall信心十足，“这是硚口片区打出‘首席社区商业’的项目，而随着客户消费习惯的改变，社商是抢占后一公里的利润，未来必定会成为商业地产中高稳定性增长的产品。”
据了解，社区商业早于20世纪50年代在美国诞生，当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得美国城市居民大量向郊区扩散，由此产生专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
但国内已经有越来越多的企业专注于这种社区商业的开发。袁飞介绍到，轮社商是2000年以前，以社区小商铺为主，业态较杂乱；第二轮社商是2000年至2010年，主要是社区商业街，业态还比较丰富；第三轮社商就是现在一体化的泛社区购物中心，更加注重消费者的生活和购物体验。
另外，据不完全统计，社区商业消费已占其整体商业构成的60%—70%，那么为何社区商业价值不断提升呢？
袁飞解释到，如今的社商是要满足家庭消费，他们逛街购物会考虑到时间成本、停车成本和购物成本，而目前的社商业态丰富，一体化经营，一站式消费，完全可以实现与居民的接触，还避免了住宅楼底层商业分散、单一、选择余地小的缺点。因此，社区商业已经是一种潮流。
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融入互联网思维：跟上潮流生命力才更强
当互联网潮流气势汹汹地席卷时，当全民开口闭口都离不开“互联网+”时，社区商业也按捺不住了，正以“020”的懒人经济形式快速成长。
“其实，对我们来说，从物业到销售管理，与业主是联系紧密的。而互联网与社商的融合，可以打通与顾客之间后一公里的距离，但在这个过程中，我们需要将物业融入进去，用专业的物业团队，进行整体管理，才能更好更精准地服务客户。”
对于在互联网冲击下出现的新旧交替大洗牌的状况，袁飞认为只有跟得上潮流生命力才会更持久，“正所谓乱世出英雄，只有在艰难的时候，在不好做的时候，才会有新的潮流出现。如今很多店面已经发生颠覆性的改变，去掉中间过程，直接面对客户。社商要想大浪淘金，也应该紧追潮流，跟上时代的步伐。”
即使“互联网+”很火，但目前市场仍然有不少专业人士认为加了“互联网”的帽子只是进行概念性营销，并未起到实质性的作用。针对这种说法，袁飞坚持自己的观点：还是要跟上互联网的大潮，任何一个模式都有一个渐进地探索的过程，时间会检验一切。
注重低成本投资：不要开着宝马进去推着自行车出来
除了“互联网+”很火，现在的股市也很火，有的人甚至卖房炒股。而袁飞对这种做法颇有微词，甚至认为这是很愚蠢的行为。
2008年之前，袁飞也是一位股民，手上攥着几只股票，但经历了2008年的金融危机后，他决定远离股市，投资固定资产。“你要相信二八定律，那么多开着宝马进去的人后推着自行车出来，要知道开宝马的人得到的信息量更多，他们失败了，我们这些普通老百姓就更不消说了，所以投资要对自己负责，可以选择固定资产，比如房子、商铺、写字楼等，这些产品率都不错。”
另外，他还认为投资要注重选择低成本买入的时机。以古田片区为例，目前整体的基础设施建设正在升级，像长丰大道、二环线、三环线等城市快速路网以及轨道交通1号线、7号线，能为片区带来大量的消费人流。另外，大量的品牌房企正涌向古田，比如说华润、广电、海尔等，它们的入驻提高了古田的整体形象。
“如今，做商业地产要靠品牌扎堆，靠人口规模化，当交通还未完全成型，当各个大牌房企打造的商业还未起步，这个时候才是投资的好机会，成本低、潜力大。”袁飞这样讲述自己的投资观。
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