[摘要] 案例中的王先生遭遇了一个很常见的问题：开发商并没有履行在售房广告中的各种承诺。近年来，房地产市场风生水起，竞争日趋激烈。为争夺客源、吸引人们的注意力，一些不守诚信的房地产开发企业用虚假广告来忽悠老百姓。
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购房者王先生被某楼盘极具有诱惑力的楼书打动：“超大规模俱乐部(小区网论坛)会所”、“24温泉热水”、“24保安”、“进口电梯”、“近万平方米绿地”等等。但是在现实生活中，超大会所消失了，超大面积绿地连一半也没有，保安根本不是24在岗，电梯没有取得检验合格证......
案例中的王先生遭遇了一个很常见的问题：开发商并没有履行在售房广告中的各种承诺。近年来，房地产市场风生水起，竞争日趋激烈。为争夺客源、吸引人们的注意力，一些不守诚信的房地产开发企业用虚假广告来忽悠老百姓。房地产广告容易对人产生误导，等消费者实地考察后就会发现，广告与实际情况差距太大了。许多消费者买房以后感到后悔，就是因为中了广告的圈套。王先生的案例具有普遍性，那么，购房者遇到类似的问题该怎么办呢？
房地产虚假广告是指房地产开发商用虚构事实或隐瞒真相的方法来发布的，含有国家禁止性内容的房地产销售的宣传资料。它主要包括以下几种：
种是广告内容名不符实。比如地铁就在家门口，无年限拥有产权等承诺，如果与事实不符就是虚假广告。
第二种是品质虚假。比如开发商在非毛坯的房屋中承诺全部铺实木地板，但实际交房时却仅仅是复合木地板。
第三种是功能虚假，也就是不具备广告所宣传的功能。比如有的广告虚称小区配有雕塑、喷泉、业主会馆、高档健身房等。
第四种是价格虚假。比如宣称首付多少钱就可以入住，但却没有列明其他的费用，还有保证每年有10%的等等。
购房者对于楼盘的印象大多来自广告，可见广告的影响力不容小视，但是市场上房地产广告繁多，购房者经常真假难辩，这就需要购房者保持足够的理性，不要被图片中美伦美奂的描绘和华丽的文字所迷惑，常见的虚假广告在楼盘宣传的时候通常会做模糊性描述。比如：广告中不将价格清楚地表示为实际销售的价格，也不表明价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的特价房所采用。
其次，国家规定广告中不可以使用“”、“”这类的极端性形容词，也不可以主观预测。因此，如果广告中出现一些明示或者隐含房屋保值的内容，甚至出现一些极端性的形容词，就要对广告的可信度保持怀疑。
一般情况下，对商品房主要功能性社区的说明和允诺，比如对电梯、车库等配套设施以及小区内绿地还有其他大型公共设施的建设说明，还有对商品房结构、户型、间距等基本设计规划的说明，以及承诺为外地人购买房屋办理本市户口等承诺，这些都属于对买受人定立合同有重大影响的规定，上述允诺如果会影响开发商的建设成本，同时也就必然会影响到商品房的价格。
实际上只要虚假广告的内容对开发商有约束力，购房者又因此遭受了损失，购房者就可以依法向开发商主张赔偿。在签定合同或支付定金之前要核实广告内容是否包含在合同内，如果广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出，要求开发商把保证的未来发生的内容写入合同中。楼书中对于未来景观的效果图和文字，还有对配套设施的承诺等可以作为合同的附件，以防止未来实际与承诺不符。
后，也是重要的一点，购房者一定要保留好所有的楼书、广告，还可以用相机拍下开发商所做的沙盘，作为日后维权的证据。由于法律上对于责任的承担方式没有明确的规定，还建议购房者在双方约定的补充条款里增加相应的内容，明确广告的内容和责任承担的方式，一旦开发商不兑现承诺我们就可以依法追究他的违约责任。
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