[摘要] 武汉CBD核心板块东至青年路、范湖路、云杉路，南至建设大道，西至汉西路，北至发展大道，地跨汉口城区经济发达的江汉和硚口两个区，交通方便，市政建设配套成熟，区位优势明显。今年11月房天下联合中指研究院对武汉CBD核心板块进行深度研究，并对2015-2016区域住宅新地标进行深度解析。
编者按：武汉CBD核心板块东至青年路、范湖路、云杉路，南至建设大道，西至汉西路，北至发展大道，地跨汉口城区经济发达的江汉和硚口两个区，地块北面为汉口火车客运站及江汉经济发展区，西面为汉西火车货运站、汉西建材大市场及硚口经济发展区，南面则临近解放大道商贸区，东面衔接武汉建设大道金融一条街，交通方便，市政建设配套成熟，区位优势明显。今年11月房天下联合中指研究院对武汉CBD核心板块进行深度研究，从区位、交通、配套、房地产市场等多角度解读区域价值，并对2015-2016区域住宅新地标进行深度解析。
部分：研究背景
中国城市住宅开发水平日趋成熟，每个城市不断涌现出具有城市人文特征及时代气息的住宅建筑群。一些住宅项目因其地段优势和内在品质已经超越了项目本身的市场影响力，成为城市和区域的显性标识。甚至，取代了原有的城市地理标志而成为城市的新地标。这个过程不仅仅是项目品牌的积累过程，也是市场对项目的认可过程。自2008年开始，中指研究院华中分院联合武汉房天下，连续八年开展“武汉住宅新地标研究”，认证和推广了一大批对武汉房地产市场发展、对改善武汉市民居住环境起到重要作用的住宅项目，“武汉住宅新地标”也成为消费者投资置业的首要参考。
中房指数系统、中指研究院住宅新地标评价体系分为功能性指标和标识性指标两个部分，每个指标下设二级指标，结合主成分法、德尔菲法与层次分析法对各项指标进行量化和非量化分析，终评选出2015-2016年武汉住宅新地标项目。
武汉楼市板块分布
图：板块分布示意图
第二部分：板块解读——武汉CBD核心板块
1、区位：现代服务业中心
武汉CBD核心板块东至青年路、范湖路、云杉路，南至建设大道，西至汉西路，北至发展大道，地跨汉口城区经济发达的江汉和硚口两个区，地块北面为汉口火车客运站及江汉经济发展区，西面为汉西火车货运站、汉西建材大市场及硚口经济发展区，南面则临近解放大道商贸区，东面衔接武汉建设大道金融一条街，交通方便，市政建设配套成熟，区位优势明显。
2、交通：二环线正式画圆 轨道交通优势突出
武汉CBD核心板块位于武汉市汉口城区的几何中心，地处内环线和二环线之间，距离天河机场21公里，距汉口火车站1.8公里。位于城市快速干道、地铁轨道交通及机场高速路延伸的结合点，快速畅达武汉三镇，是进入武汉的门户和对外联络的窗口。
二环线4月30日正式通车 48公里长的武汉二环线于2015年4月30日全线画圆通车。十年建设，一朝画圆，将构建武汉中心城区安全、高效、畅通的交通体系，提高道路使用效率，二环内“30点对点”从设想变为现实。二环线90%地段的交通主流向为沿环线方向，环线车辆平均出行距离高于全市车辆平均出行距离，体现了二环线贯穿两江四岸、为主城中心区片与外围组团提供中长距离交通服务的快速环路功能。二环线的画圆通车对带动周边区域经济发展，显著拉升板块价值有着重大战略意义。
轨道交通优势突出 武汉CBD核心板块轨道交通优势突出，目前距离地铁二号线范湖站步行6可达，12月底地铁三号线开通，2017年底7号线通车，未来共享5条轨道交通，六个地铁站，可无忧通行武汉三镇。
3、产业：现代服务业中心
武汉CBD核心板块定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务”现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。
4、人口：中高端消费客群集中
由于武汉CBD核心板块以金融和商业服务为主要产业，汇集了大量的商务人士和白领精英，该板块房价水平较高，片区内在售项目均价在1.6万/㎡以上，属武汉的高档社区群，人口属于中高端消费客群。
5、配套：生活配套齐全
目前，武汉CBD核心板块的区域配套已趋于完善，商业、教育、医疗、旅游等资源丰富。
商业：商业配套日趋成熟
武汉CBD核心板块的商业配套日趋成熟，其中泛海城市广场位于武汉CBD东北端，邻近地铁2号线、3号线。是武汉CBD集高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚服务式公寓和公共活动广场等功能于一体的大型城市综合体。其定位为“一站式、体验式”国际时尚消费购物中心。
武汉世贸中心项目位于武汉CBD的核心区，总建筑面积约143万平方米，定位为以武汉世界贸易中心为主题，集国际商业中心、超豪华五星级酒店、国际甲级写字楼、精品会展、高端公寓等多功能于一体的超大型综合体。作为世界贸易中心协会组织的实体设施，武汉世贸中心项目将成为亚太区规模大、建筑高的世界贸易中心。
此外，武汉CBD商务核心区地下空间是集地下商业、文化娱乐、交通、基础设施为一体的大型地下综合体。商务核心区规划建设布局包括：轨道交通三、七号线，地铁王家墩中心站，中心广场，黄海路下穿隧道，地下交通环路及公共管沟，地下商业连廊，地下停车场等7个部分。总建筑面积约260万平方米，其中核心区地下空间规划建设94万平方米，以地铁中心站为发源地，形成规模庞大的地下商城。
现已封顶的武汉中心位于财富核心商务区西南角，占地约2.81公顷，总建筑面积32.14万方，楼高88层，建筑高度438米。武汉中心为集智能办公区、全球会议中心、VIP酒店式公寓、白金五星级酒店、360°高空观景台、高端国际商业购物区等多功能为一体的地标性国际5A级商务综合体，定位于与中国中部现代服务业中心相匹配，体现武汉市经济、人文发展趋势和地貌特征，满足高层次商务活动及人士需求。
生态：生态公园集中
武汉CBD核心板块内拥有12公顷的王家墩公园，耗资近3亿元建成的后襄河公园，还有梦泽湖公园和体育公园，生态资源十分优越。
王家墩公园位于武汉CBD商务核心区中心轴线北端，总占地面积约12万平方米，主峰15米。公园主体布局为“一轴、四区、五大特色”景观结构。王家墩公园连接商务启动区和核心区生态走廊，与轴线上的梦泽湖水体公园共同形成 “山南水北”的经典城市意象，营造“山秀、水清、谷迷、瀑惊”的园林意境，是武汉CBD的“绿肺”和天然“氧仓”。
梦泽湖公园位于武汉中央商务区规划的中心轴线南端，总占地面积约49.7公顷，湖水面积约23公顷，是武汉大的人工水体公园。它规划布局为湖中有岛屿，湖边设码头，湖岸四周建环湖景观带，形成具有生态效用的大型公共开敞水域空间。
教育：红领巾小学
“湖北省示范学校”、“绿色学校”----红领巾小学是武汉CBD核心板块教育配套项目，位于王家墩中央商务区内淮海路南侧，东临商务区核心区，西接泛海国际居住区。学校占地28亩，总建筑面积1.3万平方米，由1栋四层教学楼、1栋五层学生公寓以及风雨操场和一系列配套教育、生活设施组成。按照“高起点规划、高标准建设”武汉CBD的总体要求，红领巾小学在设计方面突出生态和人文特色，力争创造一流的校园学习和生活环境，诠释泛海“创造城市新生活”的理念。
此外，武汉CBD核心板块内还拥有国际双语幼儿园、武汉市三十六中学、武汉行政学院、武汉老年大学等教育资源。
医疗：靠近医疗机构
尽管武汉CBD核心板块内的医疗资源相对缺乏，但距离距离同济、协和这两家武汉知名的医院仅10余。
发展：一心、两轴、四大功能分区
武汉CBD核心板块规划用地7.41平方公里，建筑面积1400万平方米，总投资约4000亿元人民币，以“两纵三横”的主干路网为基础，形成“一心、两轴、四大功能分区”的总体结构布局。一心指CBD中心占地约1平方公里的商务核心区；两轴指“交通金十字”轴和“商务金十字”轴，他们共同够而不同位，共筑商务区繁荣与高效；四大功能分区指商务核心区，全生活城(启动区)、综合商务区、生活居住区。
商务核心区，用地约1.0平方公里，以中央广场为核心，布局商务核心区和外围3个综合商务组团，功能以A、B类商务办公为主，兼有商业、文化、娱乐及中高档酒店、公寓、住宅等建筑，形成土地混合使用的“24”活力城市。
全生活城服务区，用地63公顷，布局在中心商务区东北，靠近常青路、青年路布置，以服务市民购物休闲、商业娱乐等新兴业态为主，兼具高档宾馆会议功能。
综合商业区，用地65公顷，位于中心商务区与建设大道之间，通过综合商业街衔接中心商务区与老城区的商业功能，建设商业、公寓以及少量办公建筑。该区域主要服务于中心商务区，兼顾提供外围城市地区服务
生活居住区，用地262公顷，规划居住人口20万人。在生活居住区中建设13.4公顷的现代体育中心，丰富商务中心与社区居民的文体生活。
6、房地产市场：供求量呈上升趋势
成交量：
图：2014年至今武汉CBD核心板块供需对比
从整体上来看，自2014年来，武汉CBD核心板块的供应量远大于成交量，整体供求比约1.8。该板块的供求量在2015年后明显提升，月均成交量达到2.39万㎡，远高于2014年的月均销量0.9万㎡。从板块内的住宅项目来看，泛海国际居住区近两年的供应量达到48.46万㎡，占区域总供应量的73%，其成交量累计达到30.98万㎡，占总成交量的84%，为板块内热销的项目。
成交价格：
图：武汉CBD核心板块及全市住宅价格走势（元/平米）
从价格走势来看，从2014年起，武汉CBD核心板块的住宅成交均价在14000元/㎡-19000元/㎡之间波动，2015年均价涨幅明显，达到18445元/㎡，较2014年上涨9.56%。从月度均价变化来看，2015年6月，由于CBD楚世家和海马公园的成交占比较高，但成交均价分别为12753元/㎡和13880元/㎡，因此该月板块均价出现明显下滑，降至14671元/㎡。
武汉CBD核心板块均价远高于全市均价的价格水平，但由于区域配套完善，交通便捷，该板块作为武汉奢华的高品质居住区，商业配套及生态资源条件优越，未来房价上涨预见明显。
第三部分：2015-2016武汉CBD核心住宅新地标泛海国际居住区测评概要
泛海国际居住区
测评概要
[2015]第WHZZXDB-WHCBDHX-001号
中指研究院、中房指数系统在广泛收集武汉房地产市场典型样本项目数据信息的基础上，确立以“典型性”、“性”为基本原则，基于项目在“建筑规模、市场表现、建筑品质、户型设计”四个功能性指标，以及“显性标识、隐性标识”两个标识性指标的表现，开展武汉住宅新地标项目研究工作，旨在树立城市地产品牌和区域项目旗舰，引导消费者理性投资置业。以下为根据“武汉住宅新地标样本项目测评体系”形成的泛海国际居住区专项测评报告。
测评等级：AA
级别释义：开发企业信誉好，高档住宅区，配套齐全。
测评观点：
项目总规模108万方，泛海集团旗下房产，质量和口碑有保障。
武汉CBD核心板块大型高档住宅开发项目。
武汉市绿色建筑示范工程、武汉市建筑节能试点示范工程。
是武汉一个被公园环抱的超大体量公园生态住宅。
以国际化、复合型城市开发模式，开创CBD国际生态文化社区。
测评机构：中指研究院
测评时间：2015年12月
第四部分：项目解读——泛海国际居住区
建筑规模
地标建筑能够改善城市面貌、增强居民归属感，同时拉动城市GDP增长、增加土地财政收入，往往受到地方政府的鼓励。在武汉经济实力和城市地位不断上升的背景下，在旺盛的房地产需求支撑下，开发企业普遍看好武汉市场前景，在汉的开发投资力度进一步加大，武汉涌现出一批超级大盘。据统计，目前武汉在售的百万方以上大盘有36个，分布在武汉三镇的十余个板块。
图：武汉百万方以上大盘建筑面积分布图
众多百万方以上大盘的崛起标志着武汉房地产开发的竞争已经上升到企业战略层面和开发模式的竞争。项目不再仅仅局限于简单住宅开发的概念，更像是一座新城的开发。对于大盘而言，楼盘品质、商业配套、社区绿化、教育、医疗等多种因素缺一不可。
泛海国际居住区总建面108万方，其中樱海园占地5.86万方，总建筑面积28.4万方，规划为9栋高层住宅；香海园、兰海园为高档板式景观豪宅，项目总建筑面积约22.58万平方米，地上32层，地下1层，高约100米。竹海园占地约43亩，规划总建筑面积8.11万平方米，项目定位为精英生活住宅城，打造公园中的都市居住社区。松海园、桂海园项目规划净用地面积18.14万平方米，总建筑面积49.2万平方米，项目定位为高层住宅及公寓建筑。
销售表现
泛海国际居住区2010年6月开盘以来，成交均价波动较大，开盘首年均价在13000元/㎡左右，2011-2013年均价在14000-15000元/㎡之间波动，2014年均价涨至16800元/㎡以上，2015年由于加推大户型豪宅产品，均价持续上涨，超过18400元/㎡。从成交量来看，项目开盘至今累计成交3751套，近一年来，该项目月均销售137套，销售情况理想。
图：泛海国际居住区成交量价走势图
泛海国际居住区是武汉CBD核心板块大的住宅项目，成交量占区域总量八成以上。从价格走势来看，该项目的均价及销量对板块整体均价波动有明显影响，且为区域内均价高的项目。
产品品质
泛海国际居住区是武汉CBD核心板块大型高档住宅开发项目，泛海国际居住区地处泛海城市广场以西，占据CBD商务核心区以北，项目紧邻12公顷王家墩公园，北面是耗资近3亿元建成的后襄河公园，还有武汉CBD内梦泽湖公园和体育公园簇拥，生态资源十分优越。
项目传承公司“创造城市新生活”品牌理念，沿袭北京泛海国际居住区成功开发经验，以国际化、复合型城市开发模式，依托自然环境与人文环境的地缘优势，结合武汉CBD完善的现代生活配套，打造成为武汉市高端住宅样板区。
为建立CBD住区引领性的居住价值，泛海国际居住区将外墙保温材料从B1级升级到A级，不惜耗资上千万，将已经安装完成的保温材料全部替换为西斯尔岩棉保温板。樱海园2013年3月荣获“武汉市建筑能效测评指标二星级”标识，成为武汉高端住宅低碳节能的典范。
户型设计
泛海国际居住区桂海园 3室2厅2卫 145平米
两梯两户板房户，层高3.1米，超大入户门厅；
客厅连接朝南大阳台，室内的采光效果好；
两卧室朝南，采光通风好舒适度高；
卫生间干湿分区；
独立的洗衣间及生活阳台。
价值贡献
行业环保标杆：泛海国际居住区是武汉一个被公园环抱的超大体量公园生态住宅，在与自然进行亲密互动的同时，还为每一块土地制定了能源消耗、水资源消耗、污染物排放指标限值的“绿色建筑”标准，力推武汉CBD核心板块加速成为绿色环保新城。一期项目在建设之初就已申报通过国家住建部住宅性能3A预审，被列为2009年度武汉市绿色建筑示范工程、武汉市建筑节能试点示范工程。
提升板块价值：泛海国际居住区凭借品牌优势和过硬的质量与口碑，成为武汉CBD区域大的住宅居住区，其面市以来作为板块内的主力成交项目，极大的提升了板块的整体价值。
引入优质教育资源：泛海国际居住区成功引入“湖北省示范学校”、“绿色学校”----红领巾小学，该校在设计方面突出生态和人文特色，力争创造一流的校园学习和生活环境，诠释泛海“创造城市新生活”的理念。此外泛海还拥有配套的国际双语幼儿园。
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