[摘要] 汉口沿江商务区位于长江西岸偏北，北起二七长江大桥，东临长江，西至过江隧道，南靠中山大道。汉口沿江商务区板块依水而立，区域内自然环境得天独厚；今年11月房天下联合中指研究院对汉口沿江商务区板块进行深度研究，并对2015-2016区域住宅新地标进行深度解析。
编者按：汉口沿江商务区位于长江西岸偏北，北起二七长江大桥，东临长江，西至过江隧道，南靠中山大道。汉口沿江商务区板块依水而立，区域内自然环境得天独厚；今年11月房天下联合中指研究院对汉口沿江商务区板块进行深度研究，并对2015-2016区域住宅新地标进行深度解析。
研究背景
中国城市住宅开发水平日趋成熟，每个城市不断涌现出具有城市人文特征及时代气息的住宅建筑群。一些住宅项目因其地段优势和内在品质已经超越了项目本身的市场影响力，成为城市和区域的显性标识。甚至，取代了原有的城市地理标志而成为城市的新地标。这个过程不仅仅是项目品牌的积累过程，也是市场对项目的认可过程。自2008年开始，中指研究院华中分院联合武汉房天下，连续八年开展“武汉住宅新地标研究”，认证和推广了一大批对武汉房地产市场发展、对改善武汉市民居住环境起到重要作用的住宅项目，“武汉住宅新地标”也成为消费者投资置业的首要参考。
中房指数系统、中指研究院住宅新地标评价体系分为功能性指标和标识性指标两个部分，每个指标下设二级指标，结合主成分法、德尔菲法与层次分析法对各项指标进行量化和非量化分析，终评选出2015-2016年武汉住宅新地标项目。
武汉楼市板块分布
图：板块分布示意图
板块解读——汉口沿江商务区
区位：武汉之滨江核心
汉口沿江商务区位于长江西岸偏北，北起二七长江大桥，东临长江，西至过江隧道，南靠中山大道。汉口沿江商务区板块依水而立，区域内自然环境得天独厚；拥水而兴，形成了独具特色的滨江文化区。优越的临江区位，不仅能为居民营造高品质舒适的居住环境，还能带动武汉沿江地区产业经济的发展，更能辐射至长江以南，成为汉口核心区发展的助推力，为新兴商业圈的建立提供了更大的空间，使板块的区位价值进一步体现，进而成为武汉的经济、政治、文化、信息中心。
交通：两桥、两环、三轨、一隧道
汉口沿江商务区板块地理位置优越，尤其是‘一桥飞架南北’之后，真正实现了‘天堑变通途’。随着长江二桥、天兴洲大桥、二七大桥建成通车，逐步形成完善的闭环线路，大大改善了沿江区域的交通拥堵的状况，从而使沿江地区的辐射范围更广。而未来地铁3号线和8号线的全面通车，板块的交通将会更加畅通，将形成“三桥、三轨、、两环、一隧道”的水陆交通网，便捷该区域与武昌、汉阳等地的沟通与连接。
两桥：长江二桥、二七大桥，实现武汉中心城区多条出城交通、过江交通的立体切换；
两环：内环线与二环线的建成，大大缓解了武汉中心城区的交通压力。
三轨：轻轨1号线及地铁3号线与8号线贯穿区域，高效快捷通达武汉三镇；
一隧道：过江隧道贯穿长江，实现了汉口与武昌的。
产业：升级与转型
过去的汉口沿江商务区一直是武汉发展的核心区域，并且在中国近代史上成为仅次于上海的第二大工业和贸易中心。但老城区人口密集、基础设施落后等问题一直制约着本地经济的进一步发展。
目前随着基础设施的建设和交通状况的大大改善，汉口沿江区依托近代以来五国租界的历史建筑，延续历史文脉，大力发展金融业和现代服务业，积极打造中心城市商贸聚集区。同时，充分挖掘区域历史文化资源和滨江风景，加快发展文化旅游产业，如吉庆街、古德寺等，从而加快本地区产业的升级和转型。
未来，随着金融业、信息服务业、文化旅游产业的发展和众多大型居住社区的建成和入住，区域辐射能力进一步提升，汉口沿江将成为区域的发展的标杆，继续引领武汉市的发展。
人口：持续稳定增长
目前，汉口沿江商务区所在的江岸区常住人口约75.5万人。2014年，江岸区城镇常住居民人均可支配收入达到36827.14元，同比增长9.98%，总量首次突破3.6万元大关，在全市所有城区中排名。2014年，江岸区完成商品零售总额525.81亿元，同比增长12.7%，2015年前三季度达到439.39亿元，同比增长11.4%，发挥出极大的经济潜力。
汉口沿江商务区板块内商务写字楼及事业单位较多，如武汉市政府，市政协、长江水利委员会等，区域内居民收入水平高且稳定，购买力较强。随着区域内改造进程的发展与推进，预计区域人口仍将保持稳定增长的态势，为区域经济提供长期稳定的发展动力。
配套：不断优化完善
目前，汉口沿江商务区板块内商圈发展日臻成熟，正在逐渐成为一个集酒店、写字楼、娱乐休闲场所、购物中心、住宅为一体的大型市中心综合发展区域。同时，随着区域建设的不断推进，板块内的教育和医疗资源也不断优化完善，赋予了板块更高的区域价值。
商业：日臻成熟的商业中心
汉口沿江商务区板块具有得天独厚的商业区位优势，靠近武广、江汉路、永清街商圈，与徐东商圈隔江相望。目前，板块内武汉天地特色商业街区已经发展成熟，随着建设中的壹方购物中心等新一批商业中心的开业，区域内的商业配套将得到进一步完善和发展。此外，规划于沿江商务区二七黄浦片区的中国高楼707超高层商务楼，将配建高端酒店和写字楼，成为吸引国内外各大国际公司落户，发展总部经济，拉升沿江商务区区域价值的一大亮点。
教育：优质教育资源优势明显
目前，汉口沿江商务区板块的教育资源具有明显优势，区域内约有5所小学、5所中学和若干高等院校，其中包括武汉二中、沈阳路小学等市重点学校。随着居民的陆续入住和对优质教育资源的需求逐渐增大，区域内陆续引进了武汉长春街小学、武汉七一中学以及国际双语幼儿园，显著提升了区域内教育资源的质量，为居民的安居乐业提供了更好的保障。
医疗：配套较为完善
汉口沿江商务区板块目前医疗配套较为完善，区域内有市八医院、市中心医院、市中医院、一六一医院以及汉口医院等大型综合医院，并且社区卫生服务中心以及社区诊所等医疗配套充足。
发展：老汉口、新核心
未来，汉口沿江商务区将在保留和利用原有历史文化的同时，融入现代元素，南片重点建设汉口租界历史文化风貌街区，长江二桥以北片区打造新的沿江商贸商务总部区。在充分挖掘综合优势的基础上，形成以金融、信息通讯、文化旅游、专业服务、房地产、现代物流等六大产业为支撑的现代服务业格局，建设成为全市金融商务集聚强区。
《沿江商务区中长期发展规划》将沿江商务区板块整体结构规划为“三带三轴五板块”：
“三带”：沿江大道金融商贸“金色长廊”；中山大道数码、商业、文娱“缤纷彩链”；京汉大道文娱、博览“动感地带”。
“三轴”：天津路商业数码经济轴，三阳路现代服务业拓展轴、卢沟桥路特色经济产业轴。
“五板块”：风尚珞珈商旅板块，激扬大智数码板块、智力三阳创意板块、科教新兴居住板块，财智永清商务板块。
房地产市场：价值提升力巨大
成交量：
图：2011-2015年前三季度汉口滨江商务区供需对比
随着武汉天地等大型项目的开发与上市进程，汉口滨江商务区商品住宅供应量呈现先涨后回落的态势，近三年成交量也呈现稳步回升。2015年前三季度，汉口滨江商务区成交面积9.06万方，已经刷新汉口滨江商务区历年年度成交量值。从供需关系来看，历年基本呈现为供过于求，本年度新增需求释放，供需差明显减少，市场将呈现供需基本平衡的态势。
成交价格：
图：汉口滨江商务区及全市住宅价格走势（元/平米）
从价格走势来看，汉口滨江商务区的住宅月度成交均价走势较为波动，主要受武汉天地等高价豪宅成交的影响，但整体基本呈明显上涨的趋势。2015年前三季度，汉口滨江商务区成交均价25827元/平米，在三十多个板块中居首位。
稳步增长的成交量和持续上涨的高价格水平，使得汉口滨江商务区成为目前武汉滨江豪宅典范区域，且随着汉口滨江开发逐步向二七滨江延伸，加上区域内各项配套的明显优势，未来板块价值增长潜力依然较大。
武汉天地
测评概要
[2015]第WHZZXDB-HKBJSWQ-001号
中指研究院、中房指数系统在广泛收集武汉房地产市场典型样本项目数据信息的基础上，确立以“典型性”、“性”为基本原则，基于项目在“建筑规模、市场表现、建筑品质、户型设计”四个功能性指标，以及“显性标识、隐性标识”两个标识性指标的表现，开展武汉住宅新地标项目研究工作，旨在树立城市地产品牌和区域项目旗舰，引导消费者理性投资置业。以下为根据“武汉住宅新地标样本项目测评体系”形成的武汉天地专项测评报告。
测评等级：AAA
级别释义：滨江豪宅典范，产品，对区域价值提升贡献较大。
测评观点：
项目总规模163万方，各项配套完善，区域市场份额突出，为武汉滨江豪宅典范。
项目的建筑形态覆盖小高层、高层以及超高层，全精装修产品，并配备全屋地暖、净水系统、新风系统、智能家居系统等，为目前滨江项目中的产品。
项目规划开发周期12年，促进了汉口滨江居住、商务、商业等快速发展，明显提升汉口滨江的区域价值。
测评机构：中指研究院 测评时间：2015年12月
项目解读——武汉天地
建筑规模
地标建筑能够改善城市面貌、增强居民归属感，同时拉动城市GDP增长、增加土地财政收入，往往受到地方政府的鼓励。在武汉经济实力和城市地位不断上升的背景下，在旺盛的房地产需求支撑下，开发企业普遍看好武汉市场前景，在汉的开发投资力度进一步加大，武汉涌现出一批超级大盘。据统计，目前武汉在售的百万方以上大盘有36个，分布在武汉三镇的十余个板块。
图：武汉百万方以上大盘建筑面积分布图
众多百万方以上大盘的崛起标志着武汉房地产开发的竞争已经上升到企业战略层面和开发模式的竞争。项目不再仅仅局限于简单住宅开发的概念，更像是一座新城的开发。对于大盘而言，楼盘品质、商业配套、社区绿化、教育、医疗等多种因素缺一不可。
武汉天地总建面163万方，建筑规模居汉口沿江商务区首位。项目规划开发周期为12年，各期产品规划采取错落式及差异化，产品品质高标准，且社区配套逐步跟进，在项目开发与销售过程中，满足各期目标消费者不同的居住需求。武汉天地为业主提供高尚居住品质，并且为快速推进汉口沿江商务区的发展作出较大贡献。
销售表现
随着武汉天地的开发与入市进程，区域价值大幅提升。今年国土局出让的二七滨江商务区C地块，更是引来多家品牌企业的激烈竞价，终该地块的成交楼面价超13000元/平米，出让溢价率高达105%。而近年来汉口沿江商务区的均价明显上升，主要得益于武汉天地高价格的成交表现。
图：武汉天地成交量价走势图
武汉天地是汉口滨江商务区的豪宅典范，自08年面市至今，每年均为汉口沿江商务区销售额，同时，2011、2012连续两年为大武汉滨江区住宅项目销售额。随着各期产品上市进程，武汉天地销售价格逐步提升，2015年前三季度，武汉天地34497元/平米的成交均价较板块整体水平溢价8000元/平米。
产品品质
项目定位为融合高尚住宅、高端商务商业的综合体，立足于改进和推动汉口沿江商务区的发展，配合武汉市国际化发展的远景规划和发展战略，采用领先国际水准的环保建筑理念，倡导健康、时尚、便捷的高品质生活。
项目总体规划顾问为美国SOM公司，采用围合式的住宅布局，错落有致，采光充足。已经入市的武汉天地盛荟定位为“城市与自然完美剧场”，建造在时尚的PARK PLACE购物中心上方，因此整个盛荟将住宅、商业、自然融合于一体，为业主提供国际时尚的“垂直化生活方式”。同时，盛荟四梯四户的豪华梯户配比，拥有从97平米至230平米的7种不同户型格局，每一种户型均实现南北通透的全明格局，满足了不同置业家庭需求。
项目提供精装修产品，全屋地暖、净水系统、新风系统、智能家居系统等，从多处细节为业主打造高尚品质的居住空间，也造就了武汉天地的产品品质。
户型设计
武汉天地 盛荟A栋A1户型 三室两厅两卫 165平米
户型方正，客餐厅开阔，双阳台1.6米进深设计，生活舒适便捷；
两卧室朝南，居住采光通风性好；
主卧带衣帽间、卫生间，充分保护了主人房的隐私；
U形厨房设计，扩大烹饪空间。
价值贡献
促进区域商务商业品质升级：伴随着武汉天地的持续开发与入住，商务、商业也逐步提升。平安国际大厦进驻为滨江商务刷新了高品质格调，武汉新天地商业填补了区域高品质购物体验，而即将入市的体量11万方的壹方购物中心，将再次刷新区域的商业综合体验，势必将进一步促进区域的商业发展，展现地标风范。
提升汉口滨江区域价值： 武汉天地入市以来，汉口滨江区域价值大幅提升，且明显高于武昌滨江区、汉阳滨江区。作为区域住宅新地标，武汉天地促进汉口滨江区域价值提升的同时，也提升了区域对大武汉城市价值的影响力。
加快滨江区域改造进程： 住宅新地标项目对所在区域乃至整个城市的价值贡献是显而易见的，特别是汉口滨江区的近几年的快速发展，为城市形象提升作出不小的贡献。目前汉口滨江区改造进程逐步向二七片延伸，土地价值大幅提升，吸引品牌企业竞地进驻，加快滨江区域改造进程。
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