[摘要] 硚口板块东边以常青路和二环线为界，南边和西边至轻轨1号线，北至三环线。随着轻轨的建成通车，政府旧城改造步伐的加快，硚口板块势必会得到更强劲的发展动力，潜力无限。房天下联合中指研究院对硚口板块进行深度研究，并对2015-2016区域住宅新地标进行深度解析。
编者按：硚口板块东边以常青路和二环线为界，南边和西边至轻轨1号线，北至三环线。区域内轻轨1号线可轻松抵达汉口商业中心，古田二路与古田桥，加快区域与汉阳的联系。随着轻轨的建成通车，政府旧城改造步伐的加快，硚口板块势必会得到更强劲的发展动力，潜力无限。房天下联合中指研究院对硚口板块进行深度研究，从区位、交通、配套、房地产市场等多角度解读区域价值，并对2015-2016区域住宅新地标进行深度解析。
部分：研究背景
中国城市住宅开发水平日趋成熟，每个城市不断涌现出具有城市人文特征及时代气息的住宅建筑群。一些住宅项目因其地段优势和内在品质已经超越了项目本身的市场影响力，成为城市和区域的显性标识。甚至，取代了原有的城市地理标志而成为城市的新地标。这个过程不仅仅是项目品牌的积累过程，也是市场对项目的认可过程。自2008年开始，中指研究院华中分院联合武汉房天下，连续八年开展“武汉住宅新地标研究”，认证和推广了一大批对武汉房地产市场发展、对改善武汉市民居住环境起到重要作用的住宅项目，“武汉住宅新地标”也成为消费者投资置业的首要参考。
中房指数系统、中指研究院住宅新地标评价体系分为功能性指标和标识性指标两个部分，每个指标下设二级指标，结合主成分法、德尔菲法与层次分析法对各项指标进行量化和非量化分析，终评选出2015-2016年武汉住宅新地标项目。
武汉楼市板块分布
图：板块分布示意图
第二部分：板块解读——硚口板块
1、区位：汉口之西门户
硚口板块东边以常青路和二环线为界，南边和西边至轻轨1号线，北至三环线。区域内基本形成以解放大道、长丰大道、广华路以及三环线为主的四条横向主干道，以古田一路、古田二路、古田三路以及二环线形成纵向交通要道，基本呈现“四横四纵”的交通路网。区域内轻轨1号线可轻松抵达汉口商业中心，古田二路与古田桥，加快区域与汉阳的联系。随着轻轨的建成通车，政府旧城改造步伐的加快，硚口板块势必会得到更强劲的发展动力，潜力无限。
2、交通：四纵四横、一轨、一高架、一桥
硚口板块在很长一段时间内被认为是以老居民区和工业区为主的“脏乱差”平民区，但自从政府把该区域作为旧城改造的重点区域以及交通网络的逐渐形成，开发项目已逐步向规模化发展。“四纵四横、一轨、一高架”的交通路网格局已基本形成。
四纵四横：区域内自北向南有三环线、广华路、长丰大道以及解放大道四条横向主干道，其中改造后的长丰大道和解放大道使二环线和三环线；古田一路、古田二路、古田三路以及二环线使横向大道紧密相连，四纵四横的道路网格不仅方便区域内部联系也加速了区域与汉口汉阳之间的联系，融通大武汉；
一轨：轻轨1号线二期工程从东吴大道、过三环线、沿解放大道、穿越汉口中心商业地带，直至汉口北，另外，轻轨1号线可与地铁2号线、3号线以及明年通车的6号线直接换乘，居民可通达武汉三镇；
一高架：于2015年9月通车的长丰大道高架是连接二环线与三环线的快速通道，是武汉建设“三环十三射”的其中一条“射”，不仅大大缓解区域内的交通压力，还极大提升汉口西部地区交通疏解能力，分流汉口中心区出城的交通压力，同时可方便武汉市民和外地游客经三环线竹叶海立交快速抵达园博园。
一桥：古田二路与古田桥直通汉阳，古田桥是武汉市第六座跨汉江通道、湖北省首座自锚式悬索桥。该桥于2015年2月通车，其造型展现了中西合璧、古为今用的建筑景观，被誉为汉江上美的桥梁。古田桥通车以后，开车从汉口古田二路出发，10左右即可到达汉阳王家湾。古田桥可缓解长丰桥及知音桥的交通压力，还能在硚口、江汉、东西湖、汉阳和沌口5个区之间形成便捷的交通网络，促进5个地区的交流与发展。
硚口板块交通路网（左） 江汉六桥古田桥（右）
长丰大道高架
3、产业：“腾笼换鸟”，融入千亿服务产业链
硚口板块是武汉的老工业基地，自上世纪50年代起，解放大道两旁包含汽车、机械、化工以及制药等在内的几十家工厂不断建起，一度成为华中地区重要的机电、纺织、化工基地。但随着经济的不断发展，技术的日益更新，硚口区传统的老工业发展模式已然不能适应城市现代化发展的脉络，改变是谋求发展的必由之路。
《武汉市总体发展规划》指出，进入新世纪的硚口，正在着力转变发展方式，全面加快老工业基地改造，未来将强化“西大门”的区位优势，构筑城市西部门户型的现代服务核心，大力发展现代服务业，要快速融入武汉打造的千亿元服务产业链。
老企业外迁：2008年硚口老工业区有大大小小300余家工业企业，如今大多数企业已转型成功或正在转型。按照武汉市政府确立的“大光谷、大车都、大临空、大临港”4大工业板块规划，区域内的老企业将逐步外迁至武汉开发区、武汉化工新城、吴家山开发区以及蔡甸等区域。2015年政府工作报告中指出，硚口板块厂区搬迁、安全监管、职工安置、土壤详查等工作有序推进，区域已正式告别化工时代。
腾笼换鸟：老企业外迁了，老厂房有的变身为文化创意产业园，有的故址重建办公大楼，总之，在政府的号召下，在新经济时代背景下，区域正在腾笼换鸟，求变谋远。
大力发展现代服务业：硚口区为新一轮老工业基地调整改造规划中试点之一，以汉正街商贸旅游区、宝丰商务区、汉西中央采购区、古田商圈、滨江发展带等重点功能区为依托，发展现代服务业。将以人流、物流、信息流等为基础，大力发展区域内现代物流业、商贸业以及新兴服务业，打造武汉市千亿元服务产业链。
4、人口：持续稳定增长
《中国2010年人口普查分乡、镇、街道》资料显示，硚口板块总人口约49.65万，其中长丰街道约有17.91万，约占硚口板块的36%。根据《武汉城市总体规划(2010-2020)》以及“十二五规划”的指导性方针，预计2020年硚口板块常住人口将超过53万人，硚口板块将成为一个大型居住区域。
5、配套：日益完善
以往的硚口板块一直被认为是脏乱差的代表之一，2006年硚口区政府提出《关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展》的议案，并把它作为硚口区1号议案提请市人大审议，自此旧城改造有条不紊的进行着，硚口区为打造武汉未来的副中心开始了蜕变。
随着轻轨的通车，长丰大道高架的贯通，区域内交通路网逐渐完善，区位优势逐渐浮现于眼前，很多大型商业体选择此地扎根发展。随着政府旧城改造力度的加强，区域内产业的转型升级，区域内商业氛围将愈加浓厚，届时，区域内商业配套将大幅提升。
商业：不断崛起
近几年，区域内大型商业体不断建起，如武汉英特宜家购物中心、凯德广场及南国大武汉西汇广场等，其中英特宜家购物中心于2015年4月29正式开业，包含百货、超市、家电以及餐饮娱乐等，具备跨省跨区域的聚客能力；凯德广场规划有13.5万方集中式商业，将于2016年年底开业，届时将弥补区域内集中式商业的不足；南国大武汉西汇广场内有华中地区山姆会员店，是区域内又一集中式商业体。相信随着区域的不断开发，交通的日益完善，区域内商业配套将更加完善，商业氛围将日益浓厚。
凯德广场效果图（左）南国大武汉西汇广场（右）
医疗教育：尚且不足
目前，区域内医疗教育资源尚且不足，教育方面，虽有辛家地小学、武汉四中以及湖北警官学院，但对于一个人口相对密集的区域来说显然是不足的。医疗方面，区域内市民可选择普爱医院进行看病就医， 2014年，政府工作报告中提出，将在区域内增设学校11所，专科医院、综合医院4所以弥补区域内医疗教育的不足。
发展：转型、跨越发展
硚口板块将秉承转型发展、跨越发展的中心任务，全面加快旧城改造和城中村改造，把硚口建设成为兼具发展实力、创业实力、宜居魅力的新型城区。硚口区2015年的政府工作报告中指出：
化工企业搬迁收尾，整体谋划片区开发建设
历经几年的老企业外迁，很多企业已完成了搬迁，但还有力诺双虎、有机实业等企业等待外迁，在老企业外迁的同时，要做好安全监管、厂房安全拆除以及职工妥善安置等工作。继续争取国家城区老工业基地搬迁改造试点政策支持，筹资推进环境修复和道路建设。
城中村基本完成拆迁，全面推进还建开发
城中村拆迁安置有序进行，硚口区加快各城中村还建房建设，同时引导开发用地以及产业用地纳入江湾功能去建设和产业发展总体布局，以提高区域内城中村改造的整体效益。
加快发展现代新兴服务业，增强区域经济发展活力
区域要进一步发展壮大现代商贸业、商圈打造、街区建设、强化项目引领，加速区域内传统业态的升级，大力引进专业销售公司、连锁商贸企业总部，重点打造汉西家居生活体验中心、竹叶海“美购物中心”，支持中百、工贸等骨干商贸企业加快发展。促进电商和医疗健康产业的发展，支持并优先发展以工业总部为特征的生产性服务业的发展。给予海尔、力诺以及航天电工等落户硚口政策等方面的支持。加快文化产业的培育、壮大科技服务产业等来增强区域经济发展活力。
6、房地产市场：不断增长
成交量：
图：2011-2015年前三季度硚口板块供需对比
2011年，硚口板块住宅供应量为18.68万方，随后两年有所减少，2014年止跌回升，2015年前三季度大幅增加，突破20万方，为20.94万方。成交方面，2011年至2015年前三季度硚口板块住宅成交虽有小幅波动，但整体为不断增长态势。海尔、华润、美好等大型品牌房企的陆续进驻将加速硚口板块的房地产的发展，区域将进入快速发展时期。
成交价格：
图：硚口板块及全市住宅价格走势（元/平米）
从上图看出，武汉市与硚口板块住宅成交均价均处于稳定上涨态势，且硚口板块成交均价恒高于全市价格。2015年9月硚口板块住宅成交均价为9881元/平方米，较全市平均价格8845元/平方米高11.7%。
政府的大力支持、交通的及商业配套的日益完善等吸引着名企及消费者目光，区域内成交量价整体为量价齐升，未来区域将进入快速发展阶段。
第三部分：2015-2016硚口住宅新地标海尔国际广场测评概要
海尔国际广场
测评概要
[2015]第WHZZXDB-QK-001号
中指研究院、中房指数系统在广泛收集武汉房地产市场典型样本项目数据信息的基础上，确立以“典型性”、“性”为基本原则，基于项目在“建筑规模、市场表现、建筑品质、户型设计”四个功能性指标，以及“显性标识、隐性标识”两个标识性指标的表现，开展武汉住宅新地标项目研究工作，旨在树立城市地产品牌和区域项目旗舰，引导消费者理性投资置业。以下为根据“武汉住宅新地标样本项目测评体系”形成的海尔国际广场专项测评报告。
测评等级：AA
级别释义：品牌开发商，市场表现较好，提升区域整体形象。
测评观点：
项目总规模45万方，打造武汉智慧商务综合体。
项目自开盘以来，2015年11月主城区成交套数排名中位居第9位，表现较好。
项目通过联合U-Home智能家居，满足用户生活各类服务，为业主打造高效、舒适的智慧生活。
项目的面市亦吸引了大量品牌房企进驻该区域，促进区域房地产市场快速发展。
测评机构：中指研究院
测评时间：2015年12月
第四部分：项目解读——海尔国际广场
建筑规模
地标建筑能够改善城市面貌、增强居民归属感，同时拉动城市GDP增长、增加土地财政收入，往往受到地方政府的鼓励。在武汉经济实力和城市地位不断上升的背景下，在旺盛的房地产需求支撑下，开发企业普遍看好武汉市场前景，在汉的开发投资力度进一步加大，而项目不再仅仅局限于简单住宅开发的概念，更像是一座新城的开发。对于大盘而言，楼盘品质、商业配套、社区绿化、教育、医疗等多种因素缺一不可。
海尔国际广场总建面45万方，是海尔地产落户武汉的项目，致力于打造武汉智慧商务综合体，集16万方U+智慧住宅，200米超高写字楼，2栋22层城市蓝筹级SOHO，并配备3.8万方美食商业中心等多业态，项目通过联合U-Home智能家居，满足用户生活各类服务，为业主打造高效、舒适的智慧生活。
销售表现
海尔国际广场于2015年10月31日首次开盘，推出5号楼85-145平米的两房及三房共计272套房源，当天到场400多人氛围热闹。
项目于2015年12月12日加推6号楼一单元的一号房和二单元，户型面积为85-134平米的两房和三房，共计153套房源，到访客户较多，秩序较好。
海尔国际广场首次开盘现场
海尔国际广场首次加推现场
海尔国际广场于2015年10月31日首次开盘，11月份共成交215套，2.17万方，2.38亿元，成交均价为10953元/平方米。项目在主城区成交套数排名中位居第9位，表现较好。
产品品质
海尔国际广场是海尔地产进军武汉的项目，位于有“古田之心”称呼的解放大道与古田二路交汇处，建筑面积为45万方，规划报告智慧住宅、超高写字楼以及商业等多种业态。项目将依托海尔家电的科技打造智慧家居住宅、科技住宅、为业主营造一个舒适便捷的生活环境。
项目整体为金三角状，沿主干道主要规划为写字楼、soho以及商业产品，住宅部分在小区内部，以此来避免主干道交通带来的噪音污染。小区内部人车分流的设计不仅使小区内部干净整洁，同时也避免了小区内道路拥堵以及交通事故的发生，给业主打造一个安全舒适的生活休闲环境。另外小区内部配有双层停车场，有3400多个停车位供业主使用，为业主解决了车位不足、停车难的问题。
户型设计
海尔国际广场 海风户型 三室两厅一卫 110平米
南北通透，空气流通强；
户型较为方正，布局合理，空间利用率高；
主卧室配有飘窗，生活更加舒适；
餐厅、客厅及阳台连为一体，室内空间更显大气；
较大U型厨房操作台，操作更加便捷。
价值贡献
提升区域整体形象： 住宅新地标项目对所在区域乃至整个城市的价值贡献是显而易见的。近几年，硚口板块正在进行城中村改造以及老企业外迁，作为区域住宅新地标，海尔国际广场将提升硚口板块整体形象，提高区域内居住档次。
促进区域内商业的发展：目前硚口板块的商业配套还不完善，海尔国际广场规划有3.8万方的商业中心，届时将与武汉英特宜家购物中心和及南国大武汉西汇广场等商业体共同促进区域内商业发展。
推动区域房地产市场发展：以往，品牌开发商很少将目光投注于硚口板块，区域内知名房地产企业屈指可数，海尔国际广场的面市将吸引更多知名企业落户于此，从而推动区域房地产市场的发展。
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