[摘要] 汉口中心板块是汉口商务中心核心，也是武汉绝对意义上的金融核心区。2015年12月房天下联合中指研究院对汉口中心板块进行深度研究，从区位、交通、配套、写字楼市场等多角度解读区域价值，并对2015-2016区域写字楼新地标进行深度解析。
编者按：汉口中心板块东至北湖西路、建设大道、黄埔大街，南至解放大道，西至青年路、宝丰一路，北至青年路、云杉路、范湖路。汉口中心区内由武汉中央商务区、菱角湖商圈、建设大道金融圈围合而成，是汉口商务中心核心，也是武汉意义上的金融核心区。在建设大道和新华路交汇路口的“黄金十字”区域内，有20余座金融大厦，200余家金融机构，5家金融机构总部，14家中外资银行区域总部，19家证券公司区域总部和15家保险公司区域总部。2015年12月房天下联合中指研究院对汉口中心板块进行深度研究，从区位、交通、配套、写字楼市场等多角度解读区域价值，并对2015-2016区域写字楼新地标进行深度解析。
部分：武汉楼市板块分布
图：板块分布示意图
第二部分：板块解读——汉口中心板块
1、区位：汉口商务中心
汉口中心板块东至北湖西路、建设大道、黄埔大街，南至解放大道，西至青年路、宝丰一路，北至青年路、云杉路、范湖路。汉口中心区内由武汉中央商务区、菱角湖商圈、建设大道金融圈围合而成，是汉口商务中心核心，也是武汉意义上的金融核心区。在建设大道和新华路交汇路口的“黄金十字”区域内，有20余座金融大厦，200余家金融机构，5家金融机构总部，14家中外资银行区域总部，19家证券公司区域总部和15家保险公司区域总部。
2、交通：轨道交通优势突出
汉口中心板块地理位置优越，公共交通体系发达，但由于部分路段受地铁建设影响而限行，导致区域内高峰期仍比较拥堵。但随着后期轨道交通线路的陆续通车，必将使得汉口与武昌、汉阳的连接更加紧密，出行更加便捷。
汉口中心板块轨道交通优势突出，除了轨道交通2号线外，2015年12月底3号线即将通车，2016年6号线计划通车，2017年7号线计划通车，未来4条轨道交通的辐射能力将进一步提升区域内居民的出行便利度。
3、产业：巩固全市金融中心地位
武汉建设大道”金融一条街”上，人民银行，交通银行，建设银行，招商银行，市商业银行，民生银行，农业银行，浦发银行，广发银行和部分外资银行以及保险公司，信托投资公司等非银行金融机构纷纷在此落户，构成了建设大道金融商贸圈堪称中国中部地区的“财富中心”。
2015年批复了《武汉城市圈科技金融改革创新专项方案》，这意味着“武汉将在2020年成为中部金融中心”的建设工作进入快车道。建设大道与新华路交汇处的金融十字街则扮演着领军者的角色。预计到2019年，江汉区金融业总产值将达到300亿元，该区金融机构将达到800家，真正成为金融之城。
4、人口：居民收入水平高 购买力较强
汉口中心区域作为汉口的金融商业中心，该板块内的写字楼和中高档社区集中，汇集了大量的商务人士和白领精英，区域内居民收入水平高且稳定，购买力较强，人口属于中高端消费客群。作为武汉的金融中心，预计区域人口仍将保持稳定增长的态势，为区域经济提供长期稳定的发展动力。
5、配套：生活配套完善
目前，汉口中心板块的区域配套完善，商业、教育、医疗、生态等资源丰富。
商业：商业发展成熟
汉口中心区域武汉成熟的武广商圈，武汉广场、武汉国际广场、武汉世茂广场及武展等多个大型商业体多年来持续不断的吸引了大量的人流。而区域内万松园和西北湖片区的商业发展迅速，该区域以餐饮业和金融业发展尤为突出。该区域内大型购物商场、特色商业街、电影剧、运动休闲中心等商业服务配套相当完善，可从生活起居、教育、运动、社交、休闲、娱乐、购物、美食等多角度、全方位满足城市生活需要。
教育：教育资源丰富
汉口中心板块内的教育资源较多，其中小学有惠济路小学，澳门路小学、光华路小学、江岸区模范路小学、西马路小学、万松园路小学、取水楼小学、同济医院附属小学、航空路小学等，中学有武汉市育才高中、武汉市解放中学、武汉市六中、武汉六中上智中学、武汉市第二十八中学、武汉市第三十中学、武汉市第十二中学、武汉外国语学校、武汉市第六十八中学等，此外该区域还有多所幼儿园、高校的分校区及职业技术类院校。
医疗：医疗配套水平领先
汉口中心板块内拥有华中区域知名的同济和协和两所一流三甲医院，还有武汉市儿童医院，武汉市第六医院，此外还配套了多家专科医院、中医院及社区卫生服务中心。因此该区域的医疗配套水平堪称全市高。
6、发展：打造现代服务业中心
汉口中心板块是武汉商业金融中心，区域内商业、医疗、交通等配套十分成熟，对外辐射与吸引力强，未来将打造为“武汉现代服务业中心区”，成为武汉创建国家中心城市的重要组成部分。
“十三五”时期，江汉区将深入实施“服务业发展三年攻坚计划”，完善产业引导和扶持政策，支持金融业、现代物流业、信息和中介服务业、现代商贸业四大支柱产业创新发展。继续大力支持支柱产业发展，同时瞄准移动互联网、智慧城市、大数据应用等潜力产业，探索发展新思路，培育新的增长点，促进新行业、新业态、新模式汇聚发展。推动商业、旅游、文化有机融合，打造特色商业街区。
此外，按照将汉口国际商务区打造成国际企业总部聚集、营商环境优、配套设施完善的总部功能区的思路，着力引进一批金融、现代商贸、信息服务、文化创意等现代服务业总部型企业。与此同时，大力推进浙商国际大厦、高雄88等商务楼宇的招商工作，引导其从散售型向整体营运模式的转变，提升楼宇的招商品质和产出效益。
第三部分：写字楼市场——15年供应量大增
成交量：
图：2010-2015年11月汉口中心板块供需对比
从供应量来看，汉口中心板块写字楼市场自2012年起供应量明显增加，连续三年市场供应量在4万㎡左右，而2015年的供应量大增，增至9.26万㎡，主要由于CFD时代财富中心项目上市，单项目供应量达到6.83万㎡，此外近年来该区域仅有汉江国际、浙商国际大厦、高雄88号三个主力项目有供应。从板块的写字楼成交情况来看， 2013年的成交量高，接近3.55万㎡，主要由于浙商国际大厦项目入市，当年合计成交2.69万㎡，此外自2012年起，汉江国际均为该板块的主力成交项目。从供求比来看，除2010和2011年无新增供应外，2012年-2015年该板块的写字楼供应量均大于成交量，近六年来的整体供求比为2.89。
成交价格：
图：汉口中心板块及全市写字楼价格走势（元/平米）
从价格走势来看，武汉市整体写字楼均价自2012年起保持稳步上涨趋势，年度涨幅均未超过15个百分点，其中2014年的价格增幅小。而从汉口中心板块的价格走势来看，自2012年起，其均价激增，涨幅约150%，达到19701元/㎡，主要由于汉江国际项目入市，且为当年该板块的成交项目，此后，该板块的均价有所下滑，但仍处于高位，2015年前11个月，该板块均价为19137元/㎡，较去年上涨约8个百分点。
汉口中心板块的写字楼成交均价除2011年外均高于全市均价水平，且自2012年起远高于武汉市整体均价。该区域作为发展成熟的板块，近年来可售的新写字楼项目较少，但该区域配套完善，交通便捷，适宜投资办公，因此仍具有一定的空间。
第四部分：项目解读——CFD时代财富中心
建筑规模
地标建筑能够改善城市面貌、增强居民归属感，同时拉动城市GDP增长、增加土地财政收入，往往受到地方政府的鼓励。在武汉经济实力和城市地位不断上升的背景下，在旺盛的房地产需求支撑下，开发企业普遍看好武汉市场前景，在汉的开发投资力度进一步加大。
CFD时代财富中心总建面约11万方，其中写字楼6.9万㎡，主推107-1550平方米产品，商业为1.5万㎡。容积率为6.09，建筑总高度为266米，地上46层，地下2层，停车位645个，塔楼配备11部电梯，裙楼配有5部电梯。
销售表现
CFD时代财富中心主推建筑面积107-1550平写字楼，现认筹中，享2万抵92折优惠。
产品品质
CFD时代财富中心位于汉口新华路与长江日报路交叉口的东北角，北依风光秀丽的菱角湖，西临新华路，南临长江日报路，交通条件十分便利，且公共服务配套设施成熟。项目拥有景观资源，被西北湖、菱角湖、喷泉湖三大稀缺城心湖公园环绕，地处城市中央生态的绿色办公区，成为武汉绿色商务平台。
CFD时代财富中心是红人集团和中联房地产按照绿色、生态、智能、经典的标准设计的一栋46层，高266米的国际5A甲级写字楼。其外立面采用双层LOW-E玻璃幕墙加干挂石材，以经典的Art-Deco风格致敬帝国大厦，并将回纹饰曲线线条、金字塔造型等帝国大厦的经典元素赋予建筑风格设计之中，配以丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓，为项目注入高贵、典雅、内敛的人文气质，其宏伟的建筑外形尽显拔地而起、傲然屹立的恢弘气度。
项目塔楼是采用钢筋混泥土核心筒结构，可随意组合、分割，既能满足企业布局需要，又能提高部分企业对私密性的要求，裙楼为钢筋混凝土框架结构，办公空间标准层高达4.1米，地面铺设网络架空地板，净高亦达到2.8米，彻底摆脱压抑空间。公共部分为高品质豪华精装标准，大堂及公共部分由美国HBA公司设计，在“大堂、电梯间、公共走道、卫生间”均采用高档材料，突显高品质特征，卫生间洁具陶瓷均为世界品牌杜拉维特。其一楼大堂挑高11米，采用五星级酒店大堂的装修标准，墙壁采用天热石材饰面，地面铺设水晶地板，天花板悬挂精致灯具，富丽堂皇，精致典雅，带来极具震撼的商务印象。
整栋大厦配置16台世界知名品牌德国蒂森克虏伯客梯，特配3.5米奢阔电梯轿厢，内部设有空调、LED屏，高低楼层分区，5米/秒的高速设计，采用全新智能控制系统，运行平稳、噪音极小，等候时间从不超过30秒。CFD选用美国百年品牌特灵空调，采用了先进的中央水冷空调系统，仅利用水温和室温差进行换热，耗电量极低，节省了部分电费和维护费用，具有高智能、静音降噪、温度波动低等特点，同等能耗下让空调效率直接提升30-40%。
CFD时代财富中心共设停车位645个，包括地面停车位244个，地下停车位401个，停车位配比高达130㎡：1，采用双向进出通道，保证爱车随到随停，还有微信智能化停车优化系统、立体人车分流环线，支持一卡通，确保车辆时刻安全。
此外，CFD时代财富中心内设1.5万方主题商业，多国美食、休闲、娱乐、美容等各种业态一应俱全，让商务精英们工作闲暇两不误。大楼内设国际健身会所，配备了多种运动器材，为众多在写字楼办公的商务精英提供佳健身方案。CFD还打破传统工作餐厅空间的束缚，在裙楼内专设员工餐厅，为入驻企业员工提供便捷、安全、卫生、高效的餐饮服务，彻底解决入驻企业员工就餐困难的传统难题，营造出休闲惬意的就餐交流平台。为便于企业进行商务会议交流，CFD特配备了多功能商务会议厅，可容纳200余人，配置了新科技数字网络设施，支持在线语音和视频会议，可轻松体验未来商务会议模式。
CFD时代财富中心采用5A智能系统，即通信自动化系统、楼宇设备自动化系统、火灾自动报警和消防联动控制系统、安全防范系统和办公自动化系统。此外，CFD还聘请全球五大行之一、英式管家服务的著名执行者戴德梁行作为物业管理方，为企业提供专业化、超国际水准的物管贴心服务。
平层设计
平层建筑面积817-1550平米
核心筒结构，可随意组合、分割
以107平米和280平米左右户型为主
价值贡献
填补区域新建高端写字楼市场空白：汉口中心板块近年来新建的高端写字楼为数不多，且汉江国际和浙商国际大厦均为尾盘在售，即将售罄，CFD时代财富中心今年正式上市将及时填补该区域高端写字楼市场的空白，成为该区域稀缺的5A甲级写字楼资源。
新增中高端客群刺激区域商业发展：该项目投入正式运营后，将为该区域带来数千新增固定中高端消费客群，能有效刺激项目自身及周边的商业发展，增强区域经济发展活力。
地标性建筑为区域新添亮点：CFD时代财富中心以帝国大厦为设计原型，其建筑外观恢弘大气，建成后将成为区域内又一处醒目的地标性建筑，可有利提升区域整体形象，为区域再增一亮点。
提倡打造绿色智能化办公环境：该项目的内部设计及系统配置均以绿色环保和智能化为特色，从空调的选用到停车设计再到办公系统等方面都体现了其行业领先性，对打造一流的人性化办公环境提供了借鉴。
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