[摘要] 连日来,温州市一批20年产权的房屋土地产权到期,交易价不超过100万元的房子,却面临要花费房产交易价至少三成的土地出让金才能重新办理土地证的遭遇,在全国引发强烈反响和舆论高度关注。国家规定的居住用地高年限70年,房屋土地实际使用年限低于相应土地高年限标准的现象,温州并非个案。目前,深圳、青岛、重庆等地均......
连日来，温州市一批20年产权的房屋土地产权到期，交易价不超过100万元的房子，却面临要花费房产交易价至少三成的土地出让金才能重新办理土地证的遭遇，在引发强烈反响和舆论高度关注。国家规定的居住用地高年限70年，房屋土地实际使用年限低于相应土地高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。
昨日晚间，深圳市规划和国土资源委员会通过其官方微博发文对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明：1995年9月18日前与市规划和国土部门已签订《土地使用权出让合同书》的，可以不用补交地价自动予以顺延，之后出让的用地到期后如何续期正在研究制定相关政策。
土地使用权到期各地续费不同
深圳
80m2补交4万多元使用期增20年
深圳曾经尝试收费续期。2001年，广东深圳罗湖的国际商业大厦有一批20年土地使用权的房产证到期了，如何续期，闹得满城风雨。争议之下，2004年深圳出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。
深圳新的案例是福田区长城大厦。今年3月，福田建于上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58m2，补缴金额为44940元。
基准地价：
就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。
青岛
100m2房子补缴6万元
2009年，山东青岛黄岛区阿里山小区的仅有20年期限土地使用权的住宅到期了。怎么办？当时青岛政府提出的续期方案是：
1.物权法细则不明，土地期满应有偿续期，续交出让金是必须的。
2.出让金怎么算？按该区域过去一年的平均地价为计算基准，每平方米1000元，折算到建筑面积大约是60%，因此，一个100m2的房子业主要补缴地价6万元。
克拉玛依
按地价高平方米续费1507元
去年下半年，新疆克拉玛依市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查，截至当年年底，当地共有20余宗商业用地使用权已到期。
克拉玛依市国土资源局建设用地科负责人接受媒体采访时介绍，近期已到期和即将到期的土地使用权土地均为商业用地，土地出让金按照该市2015年7月1日起施行的《市城镇土地基准地价》标准收取，按照不同的土地级别、不同用途土地确定基准价格，高为1507元/m2。
从该地块取得之日起算
宅用地使用权到期该怎么办
《物权法》起草小组成员、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授认为，住宅建设用地使用权届满应该自动续期，约定20年以及没有达到70年期限的首先应当自动续期至70年。对于没有达到70年高期限续期至70年的，是否该补交出让金应当考虑以下因素：
（一）
70年的使用期限和20年等不足70年的期限不同，出让金的数额应当是不一样的；
（二）
政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益有损失，也显示不出20年使用期限与70年期限的不同；
（三）
如果20年等期限的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年期限届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期限的出让金差价。
（四）
对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期限的出让金价格是多少，20年或者其他期限的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。而不应该按照现在的价格来计算，因为延长到70年是基于当时是20年的基础上延长50年。如果按照现在的费用，则是重新购买50年使用权，而非延长。另外，温州市相关部门负责人也介绍，现在住宅土地的使用年限为70年，但上世纪八九十年代收取土地出让金的做法刚开始，有些开发商为了减缓资金压力，没有交足70年，温州的规定是少交20年。
在今年两会期间，人大新闻发言人傅莹曾表示民法典的编纂工作已经启动，这实际上提供了解决这一问题的机会。杨立新教授认为，未来民法典将会把《物权法》等相关内容编进去，如果处理得当不仅可以使这个问题一劳永逸地得到解决，而且还会给编纂民法典分则提供亮点。
《瞭望东方周刊》此前专访过中国任国家土地管理局局长王先进，他讲解了70年土地使用权的由来，一开始政策建议提出的是住宅50年产权，理由主要有三个：
出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；
一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；
过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。
但到了后来制定法律时，就变成高年限70年。王先进认为，50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
