[摘要] 4月，武汉二手房挂牌均价11956元/平，环比上涨1.23%，平均每平米上涨145元，涨幅趋稳。成交量依旧火爆，迎来房地局办证高峰。武昌本月二手房挂牌均价超过江岸，成武汉贵区县；对口优质教育资源小区受关注度持续升温，受网友关注的学校武昌区占6所。疑受3月份公积金贷款额度调减影响，本月2房关注度上升。
一、二手房市场数据分析
1.武汉二手房数据分析
房天下武汉二手房数据监控中心数据显示，4月武汉全市挂牌均价达11956元/平，环比上涨1.23%，平均每平米上涨145元。与前三个月相比，本月武汉二手房挂牌均价上涨幅度更趋平稳。3月26日起，武汉职工家庭购买首套房公积金贷款高额度由60万元下调为50万元，有可能限制了一部分购房需求；同时，前三个月以来武汉二手房挂牌均价上涨幅过猛，本月挂牌价上涨幅度缓和也符合二手房市场自我调节的规律。
4月，大部分区县二手房挂牌价都是环比上涨的趋势。其中洪山环比上涨4.71%、蔡甸上涨4.46%、汉南上涨4.58%、新洲上涨4.74%，青山和武昌分别环比上涨3.77%和3.80%，涨幅比较明显；而江汉、硚口、沌口、江夏等区县分别环比上涨1.45%、1.65%、1.72%、1.33%，涨幅平稳。
洪山二手房挂牌均价涨幅明显，一方面得益于区域市政建设不断完善、人口集聚能力增强；另一方面，洪山部分区域是价格洼地，近期，新房成交火爆，相应带动二手房成交以及二手房价格的结构性上涨。武昌区本月二手房挂牌价14223元/平，成武汉贵区县。武昌作为主城区，市政建设和相应生活配套都比较完善，一些二手房占据了比较有利的地理位置，相应房价也较高。加之老城区有大量待拆迁房子，也会导致二手房价格处于高位。
江岸和东西湖两区县本月二手房挂牌价环比均有不同程度下跌，分别下跌1.82%和0.37%。江岸区二手房挂牌均价之前一直处于领先地位，本月挂牌均价13717元/平，退居第二位。
2、商圈二手房数据分析
4月，网友关注度前20的商圈中，有11个商圈二手房挂牌均价环比不同程度上涨，其中涨幅较大的是积玉桥、关山、盘龙城、东湖东亭、水果湖和街道口，分别上涨4.92%、4.64%、4.82%、4.91%、4.45%、4.30%，本月二手房挂牌价分别达到16344元/平、10898元/平、5957元/平、15801元/平、17061元/平、11291元/平。有9个商圈二手房挂牌均价有不同程度下跌，跌幅明显的分别是南湖花园、金银湖、宝丰崇仁路，分别下跌3.35%、2.06%、4.03%，二手房挂牌均价分别是10646元/平、8000元/平、13062元/平。江岸区三阳路二手房挂牌均价17663元/平，是本月武汉二手房贵商圈。而水果湖成武昌区二手房价格高的商圈。
二、网友关注度数据分析
1.区县关注度分析
4月各区县受网友关注度排名和3月保持一致，环比上月，有5个区县受关注度稍有下跌，分别是武昌、江岸、江汉、东西湖、硚口，关注度分别下跌0.06%、0.59%、0.23%、0.73%、0.26% 。相比之下，洪山、汉阳和江夏受关注上升明显，分别上升0.40%、0.62%、0.43%。
洪山的白沙洲、汉阳的四新和江夏的大部分商圈都属于价格洼地，无论是新房还是二手房，价格都更亲民，因此受房网友关注度较高。同时，四新、白沙洲等片区的市政建设在不断完善，同处于三环内的位置，都面临城市化发展的黄金时期。网友关注度升高也是看好这些地方未来发展潜力的表现。
图4 区县关注度及变化
2.商圈关注度分析
4月，卓刀泉取代中南丁字桥跻身受网友关注的前十商圈，积玉桥取代金银湖位居关注度第三名，而金银湖商圈由上月关注度第三名下降到本月第七名。和上月相比，积玉桥、盘龙城、卓刀泉受关注度增加明显，分别上涨0.09%、0.03%、0.12%；而金银湖、关山和徐东受关注度降低相对明显，分别下跌0.49%、0.16%、0.21%。
盘龙城位于黄陂，属于边远区域，但是受网友关注度却连月攀升。盘龙城本月二手房挂牌均价5957元/平，和武汉其他主城区相比，有明显价格优势。盘龙城有盘龙大道和巨龙大道两条主要干道，连通黄陂中心城区和东西湖区，既可以连接机场河高速又与3号线贯通。预计于今年年底将建成通车的地铁机场线会让盘龙城与武汉天河机场连接更紧密，届时，盘龙城的交通会更加便利。
图5 商圈关注度排名及变化
3.楼盘关注度分析
4月，受武汉二手房网友关注度前十楼盘分别是锦绣龙城、保利华都、保利心语、当代国际花园、万科城市花园、复地东湖国际、保利中央公馆、水岸星城、万科魅力之城、大华南湖公园世家，本月，大华南湖公园世家取代清江山水跻身前十。
锦绣龙城二手房关注度上个月从第六名跳到第二名，本月又从第二名跳到名，关注度不断升高。
大华南湖公园世家本月二手房挂牌均价11935元/平，和上月相比，每平米上涨467元。大华南湖公园世家位于洪山区文馨街108号，文馨街和珞狮路交汇西南角，和南湖仅一路之隔。小区周边是比较成熟的住宅小区，生活便利；湖北省农业科学院、武汉理工大学南湖新区等高校环绕，人文气息浓厚。小区总建筑面积73万平方米，绿化率较高，规划合理，居住舒适，环境优雅。
表1 网友关注前十楼盘
4.地铁线路关注度分析
4月受网友关注度前十地铁站分布在1号线、2号线和3号线，分别是光谷广场站、利济北路站、杨家湾站、长港路站、太平洋站、积玉桥站、金银潭站、虎泉站、大智路站、范湖站。本月位于1号线的大智路站和3号线的范湖站分布取代4号线的岳家嘴站和铁机路站，位列受网友关注的地铁站第9名和第10名。
范湖站是2号线和3号线的换乘站，每天客流量较大。地铁口周围武汉市博物馆、葛洲坝国际广场、武汉市第十九初级中学、万达广场、都市花园、富豪花园、万景国际、江汉区妇幼保健所等商业、学校、医疗卫生以及生活小区配套等齐全。加之作为换乘站，交通便利。
表2 网友关注前十地铁站
5.学校关注度分析
4月受网友关注度高的10所小学分别是洪山区街道口小学、武昌水果湖小学、武汉小学、湖北省武昌实验小学、武昌区中山路小学、武昌区梨园小学、华中科技大学附属小学、武昌区千家街小学、江岸区鄱阳街小学、汉阳区建港小学。小学分布在洪山、武昌、东湖高新、江岸、汉阳等区县，其中，武昌区占到6个名额。各区县家长都在学校招生简章还未出来时便提前关注优质教育学校，参照以往学校划片范围，选择优质教育学校对口的小区，也是一部分家庭购买二手房的重要原因。
表3 学校关注度排名及占比
6.价格、面积、户型关注度分析
4月，受网友关注度高的二手房价格区间是50-80万元，其次是30-50万元、80-100万元。和上月相比，关注度上升明显的是100-140万元、200万元以上的二手房，分布提升0.9%和0.7%。而关注度下跌明显的是50-80万元、80-100万元，分布下跌0.5%和1.6%。
受网友关注的面积区间是110-144平米，其次是70-90平米、90-110平米。本月受关注度提升明显的价格区间是50-70平米和50平米以下，分布上升0.6%和0.8%。受关注度下跌明显的是70-90平米和90-110平米，分别下跌1.4%和0.6%。
3居仍然是网友关注的户型，其次是2居。2居本月受关注度继续升温，关注度占比达34.73%，环比上涨0.63%。3居关注度环比下跌0.5%。同时，1居和4居关注度也有下跌，而5居及以上关注度稍有上涨。2居受关注度上升有可能和上个月调减首套公积金贷款额度有关，刚需购房人群首付压力增加，转而关注2居户型。而5居及以上户型受关注度升温，应与 “营改增”试点方案的提出有关，未来大面积的住宅和别墅二手房买卖税额会相应降低，推测对大户型二手房的买卖会有积极的刺激作用。
图6 价格、面积、户型搜索占比图
三、政策案例解读及展望
1、政策解读
5月1日起住房公积金缴存比例不得超12%
4月13日，国务院常务会议决定，为减轻企业负担，增强企业活力，促进增加就业和职工现金收入，阶段性降低住房公积金缴存比例。住房城乡建设部表示，目前正与国家发改委、财政部、央行一起制定《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》，主要有三个方面的内容：一，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%；二，各省、自治区、直辖市人民政府应当结合本地区实际情况，提出阶段性降低住房公积金缴存比例的具体办法，由城市人民政府负责组织实施，从2016年5月1日起实施，暂按两年执行；三，按照《住房公积金管理条例》有关规定，生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可以申请暂缓缴存住房公积金，待企业经济效益好转后，再提高缴存比例或恢复缴存并补缴其缓缴的住房公积金。
解读：降低公积金缴存比例或者缓缴公积金，对于一些企业来说，将减轻负担，把更多资金投入到生产中，有利于经济稳定发展。
对于部分职工来说，个人缴纳住房公积金比例降低，意味着每月公积金缴存公积金总数变少，个人每月到手现金增多。比如一个人去年平均工资是6000元，之前的缴存比例是15%，那么每个月单位和个人分别要缴纳900元，每月公积金共有1800元。假如调整后按照12%的比例缴纳，单位和个人分别要缴纳720元，每月公积金共有1440元，比之前少了360元，但是每月到手工资多了180元。
对于一些公积金缴存比例高于12%的城市来说，调整公积金缴存比例，可能会增加公积金贷款购房者的负担。不过，武汉市公积金缴存比例在8%到12%之间，所以此次公积金缴存比例调整对武汉来说没有什么影响。
2、案例分析
武汉楼市火爆，办证需提早排队，高峰可致暂停发号
武汉楼市本月依旧火爆异常。据房天下武汉二手房金融部工作人员反映，近期去房地局办证需要很早去排队取号，房产大厅办证窗口出现持续性的“办证高峰”。武汉市房产交易和登记发证中心贴出公告提醒办证人员提前准备好办证材料，对等候人群密集、接待量饱和等窗口将控制发号或者暂停发号，希望市民能够“错峰”办证。
武汉本月新房和二手房成交量也十分可观，再次印证了“金三银四”的楼市。相关数据统计，4月新房售出3.18万套，日均卖房1061套。其中白沙洲、四新等片区的新盘销售较为火爆，并呈现出量价齐升的局面。可能受3月武汉调减首套公积金贷款额度影响，部分刚需人群抓紧购房；白沙洲和四新片区新房较多，户型、面积、楼层等可选择性也较大，也会吸引一部分有改善性住房需求的人群。二手房市场则相对选择性较大，购房者会就近工作、学校或考虑到周边的生活配套等因素来选购二手房。
3、市场展望
4月楼市火爆局面一方面和购房者“金三银四”的季节性购房心理有关，另一方面和去年以来的多重利好政策刺激有关。武汉楼市库存有限，新一轮的毕业季即将到来，随之会催生更多的购房需求；一些家长为孩子的教育考虑，选择对口优质教育资源学校的房子，也会带动二手房交易。
5月1日起“营改增”试点方案将全面推开，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，是中国税费改革的一大举措。营业税改成增值税后计税方式改变，给老百姓带来的直接好处是，相比之前的营业税，总价相同的房屋缴纳的增值税税额变少了。上个月武汉首套住房公积金贷款额度被调减，但是从成交量来看，似乎并没有对武汉楼市造成不良的影响，成交量依旧相当可观。下个月营改增政策落实后，期待会对武汉楼市有更积极的影响。
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