大家都被岳云鹏那首歌摧残过吧？
帝都的五环跟六环，房价差几百万，显然不止“多一环”。
就好像光谷东，不止比光谷多个东。
近大家都在说，光谷东“起死回生”。这波行情，要说哪个区域占大的便宜，光谷东说他第二，没人敢说自己。
今年3月，光谷东新房成交1272套，同比增长661.7%。到了4月，成交2070套，同比增长1037%。
什么概念？跟去年比翻了10倍。
光谷本没有东，叫的人多了，就变成光谷东。
哥没有考究这个名字的出处，但印象中比较早抛出这个名号的，是碧桂园。
他怕市场对花山的认知度不够，所以一定要跟光谷拉上关系。碧桂园创造的词汇，被很多业内人士认为“懂武汉、懂市场”。
一大波在高新大道沿线三环外拿地的开发商，都拿来套用，很快把这个名字传播开。
但这种命名的负面效应是，只要跟东、北、南之类的方位词扯上关系，一个项目很“犄角旮旯”却总想抱核心区大腿的形象，就浮现了。
北京房地产20年前也玩这套路——我离天安门15。可现在，已经不屑于打这种“地理障眼法”，因为地块的价值，不仅仅取决于和天安门的距离，离天安门2又怎样，推门能看见香山红叶或长城，也有生命力。
而光谷东这地儿，相比单纯的地理名，还有个更响亮的功能名——光谷中心城。
这才是区域有想象力的名字。
哥了解光谷中心城，因为去年9月光谷的一场土地推介会。
ZF把中心城的未来描绘得很美好——地面地下、室内室外、功能布局、交通市政四维一体化的“立体城”。建成后，各种交通设施与开放空间顺畅连接，“中国长的地下空间走廊”将成为中国乃至世界地下空间利用开发的典范……（此处省略1万字）
△光谷中心城“地下走廊”，总投资额80亿元，总建筑面积51.65万平方米，据称建成后将成为中国长的地下空间走廊，设计规模全球。
对于zf规划和蓝图，你大可不必当真，有一句话却让哥印象特别深-——
“中心城核心区将承担光谷未来主中心功能，鲁巷将变成副中心。”
按照规划，光谷中心城作为光谷主中心，与周边七大产业园区形成产城联动，预计常住人口40万、就业人口60万。
这几年所谓的新城计划，白沙洲也好、四新也好、后湖、杨叉湖新城也好，在做区域定位时，基本都是对主城区功能的补充，很少会规划一个新区域取代某个成熟区域，担当城市版块的新中心。
这几年，光谷作为一个脱胎于产业园区的地方，高新技术产业发展很快。商业、商务、生活配套，追着产业在完善，但无论是哪一方面，都不尽如人意。
比如商业，作为武汉高知、高智、高薪的区域，光谷没有一个高端购物中心、商业街拿得出手；比如商务，一直没有形成一个真正意义上的高端服务业区，类似功能被分散在各个园区、鲁巷，形不成聚合效应。
光谷作为一座城的功能缺失，一直是被武昌、汉口人诟病的原因。中心城的定位，正是弥补作为“城”功能的短板，带着光谷从工业园向产城融合转型。
光谷的主中心，不仅仅是因为管委会搬家至此。
管委会的搬家，只是开始，光谷希望借行政资源集聚其他资源，完成行政中心，商务中心、商业中心以及高端服务业的中心的扎堆。
鲁巷是光谷商业中心，但这里功能局限性明显，空间资源几近饱和，某种程度上说，已经没有可塑性。
于是，光谷另起炉灶打造全功能新中心，完成所谓“产城一体”转身。
从规划和定位上看，光谷中心城自己就是一条大腿，却因为“光谷东”这个莫名其妙的叫法，变成抱鲁巷的大腿。
原本是赵家人的嫡系，却偏偏没用这个伟大的姓氏，让光谷东稀里糊涂出世。
原因何在？
这是武汉房地产市场一个怪异之处。
不仅是中心城，花山、汤逊湖的开发商大多如此。
即便他们所在的区域是光谷未来中心，是湖北两型社会示范区，或者拥有无以伦比的自然资源，却依旧要去抱老光谷的大腿。
明里暗里给市场暗示，他们在光谷，离步行街不远——半夜100公里速度飙车，15的确能到鲁巷。说穿了，是对自己区域前景没信心，或压根就没有琢磨区域价值。
哥有个朋友，在广告公司做策略。
他们代理一个项目，初定位是智能社区。因为甲方觉得可以用IPAD关窗帘、用手机开门，还能用支付宝交物业费，相当牛逼。
但开盘惨败。
紧急修正策略，改打传统地段牌——解放大道延长线。
效果还是不佳。
后来二七沿江拍出地王，他们在百度地图上一查，发现离二七不远啊，又把定位调整为“二七滨江区”。
对于这种“三姓家奴”的房地产项目，千万要敬而远之，连前期定位都搞不清白，能做出什么好的产品？
但这个板子，哥不能全部打到开发商身上，他们也有一肚子苦水。
中心城一家开发商就跟哥解释过，他们为什么要用“光谷东”这个名字？因为不相信ZF规划能落地。
无法落地的规划，就是卖地的耍流氓。开发商的担忧完全合情合理。
那些已经失败的新区，多半因为规划与卖地两张皮。
规划有医院、学校、公园，但卖地的却一股脑开发成住宅。
于是只有整片整片的住宅楼，没有配套、没有公共空间。更可怕的是，没有商业和商务平台，就没有就业可能性。
只能依靠价格比较优势导入人口，潮汐式进出，拥堵、睡城等噩梦连连。
南湖、后湖、四新、白沙洲都是如此。
那么，光谷中心城，会不会真的变成光谷东？
不利的一面是，的确有一些大体量的住宅开发商，先期已经进驻。
在目前配套和就业机会“双无”的情况下，住宅只能以价格优势导入主城区溢出的人口，甚至承接鄂州来汉购房的需求。
持续下去，无非变成另一个白沙洲，純粹的房价缓冲区。
有利的一面是，中心城同步几次土地出让，重心都在商业和商务方向。
尤其是新管委会周边的核心区，斜对面的沃德中心、旁边的国际会展中心，再加上已经落地的首创奥特莱斯、国际网球中心、湖北省科技馆、保税区、光谷外校、同济医院武汉光谷分院等配套。
作为一座“城”的拼图，动得不比住宅慢。
很多朋友问哥，一个区域未来的发展前景到底好不好？其实简单的就是看他业态布局，这个地方全是住宅，前景肯定堪忧。
开发商不是傻子，你让开发商去四新做写字楼，他一定不干，但是在中心城，哪怕现在还没有四新热闹，沃德中心这些开发商，就选择在这里开发高端写字楼、行政公寓，因为对区域定位、前景的预期在这里，作为光谷行政与高端服务业中心，未来将有大量企业和人口被导入中心城，自然开发满足中高端需求的商务平台，不会有错。
开发商相信这里作为光谷新的中心，会吸引到大量企业总部搬迁至此，高端写字楼有需求空间。当企业、产业导入之后，高管对行政公寓、高端休闲商业的需求就水到渠成。实际上，也只有这样一些商务、商业性项目运营成熟，中心城的价值才能真正体现。
而ZF目前有意控制中心城的开发速度，也是希望主打商业、商务的项目，能够快于純粹的住宅开发。
通过总部经济、产业引进，先把中心城的经济基础打牢，形成高素质人口导入，再开发与之匹配的品质型住宅，配合商业、医院、教育、休闲等配套的完善，整个中心城的兴起才会水到渠成。
光谷中心城，承载了光谷下一个30年，被叫成光谷东的误会，可以停止了。
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