住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？近日，首例小区车库（南京一住宅小区车库）之争不仅刷爆微信朋友圈，也刷爆了晨报律师圈。30多位圈友向律师圈咨询自家的车库权属问题。
昨日，由市律师协会主办、晨报律师圈协办的青年律师沙龙，不仅为青年律师们奉上了一堂精彩的“建筑与房地产律师执业技巧”课，市律师协会建筑与房地产专业委员会主任周静雯等数十位律师大咖还对“我市小区车位权属现状”展开热议，给出专业意见。
武汉车位问题不能参照南京判例
周静雯解释，从南京市鼓楼区法院官方微信平台发布的内容来看，尽管案件重审认定开发商应向业主移交部分车库，由于该案例中存在开发商超规划建设车库以及判决引用地方性政策文件等问题，因此并不具有普遍适用性，也不应作为我市车位问题处理的参照。
地上停车位、车库权属分两种：
1.占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位，全体业主共有。
《物权法》第73条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。第74条第3款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。故占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位应属于全体业主共有。
2.地上规划车库权属，要看合同规定。
《物权法》第74条第2款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此，规划车位车库的权属，是由开发企业与业主通过合同约定的方式来确定。地上规划车库的办证，按照武汉市房管部门要求，一是不能计入公摊面积，二是地上车库必须是有墙分隔的独立车库，且层高达到2.2米以上。
地下停车位权属分两种：
1.地下人防车位归国家所有。
新建小区基本上都建有地下人防工程。国家鼓励支持企业事业投资人民防空工程建设，并把人防工程的使用、管理、规定为投资者所有，小区的地下人防工程在平时就被开发商作为地下人防车位使用。但是，地下人防车位应当属于国家。
2.购买地下规划车位，业主不能取得完整所有权。
地下规划车位如果未算入公摊面积，有明确界址点，且层高达到2.2米以上，也具备办证条件。该类车位的出售和预售商品房一样，需要取得预售许可证，签署网签备案的商品房买卖合同，终可办理权属证书至业主个人名下。
但是，上述地下规划车位尽管由房产管理部门预售并可终办证，但业主对该车位只能取得《房屋所有权证》，不能取得《国有土地使用权证》。因为，土地在地上建筑物中已经分摊，不可能在地下作出二次分摊，故业主对于该车位权属的取得并不完整。
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