[摘要] 武汉楼市的火爆让许多人莫名其妙，但也有许多人认为在情理之中。当然武汉楼市的火爆既有政策因素，更有需求变化的因素。但另一方面武汉楼市黑洞效应显现，成交占比大幅上升对周边城市楼市和资源的分配产生重大影响。
武汉楼市的火爆让许多人莫名其妙，但也有许多人认为在情理之中。当然武汉楼市的火爆既有政策因素，更有需求变化的因素。但另一方面武汉楼市黑洞效应显现，成交占比大幅上升对周边城市楼市和资源的分配产生重大影响。
同时，随着其他同类城市房价的上涨，南京、合肥、成都等部分热门二线城市近期纷纷出台收紧政策，主要集中在减杠杆加首付、限地价、提高购房门槛等方面。那么作为二线城市排头兵的武汉是否会收紧楼市政策，引入关注。
黑洞效应显威 武汉楼市失控？
武汉楼市因何而火爆，众说纷纭。其中既有大家众所周知的原因，如经济下行、货币超发，投资渠道狭窄、场外资金介入等等。但不可否认，武汉楼市表现出较明显的股市投资特征，追涨！
但除此之外，根本的的原因有两个，一个是政策刺激，包括去库存政策、加杠杆政策、其中自取消限购政策持续释放需求尤其是外来需求。另一个是武汉楼市的黑洞效应凸显。
2015年1-5月湖北省住宅销售结构占比
数据显示，2016年1-5月湖北省销售新建商品住宅2061.97万方，其中武汉销售新建住宅1310.4万方，占比63.55%。从占比来看，同比去年增加了13%。全省的购房需求尤其是武汉周边购房需求进一步向武汉集中。
从湖北各地情况来看，武汉周边孝感、黄石、汉川、荆门黄冈等区域虽然销量同比有所增长，但增长幅度远低于武汉。即使是襄阳等增幅与武汉相差不大的区域，其值也远低于武汉。
武汉楼市之所以能够形成黑洞效应吸引外来，尤其是武汉周边的购房需求，一方面是武汉优质资源的集中，武汉集中了湖北省内绝大部分优质的教育、医疗、金融等方面的资源，尤其是工作机会远大于其他城市，对周边购房者形成了巨大吸引力。另一方面则是限购取消加上公积金异地互贷等政策的刺激，由于前期取消限购、加杠杆等政策大多为“一刀切”政策，因此在同等政策下外来购房者更愿意选择资源集中的武汉这也迎合了城市化中外来购房者住房消费升级的需要。
但因此说武汉楼市因此而失控还是过早。而且武汉购房需求的过于集中，在一定程度上影响了湖北省其他区域的均衡发展同时也使得湖北省内三四线城市去库存更加困难。那么问题来啦，武汉楼市是否有调整的必要？
多地政策收紧 武汉能否重回限购？
随着房价的上涨及供求关系的逆转，南京、合肥、成都等部分热门二线城市近期纷纷出台收紧政策，主要集中在减杠杆加首付、限地价、提高购房门槛等方面。5月27日，南京宣布土地限价政策，成为继苏州后第二个实行土地限价的城市。在此之前，南京已出台控房价举措，给房价2万以下、2-3万、3万以上楼盘分别设定了12%、10%和8%的年化涨幅。
6月21日，合肥明确不会出台限购政策，但是会出台差别化信贷政策，首付门槛提高，地王一个月内付清地款。同日，成都出台《成都房地产市场健康51条意见》提高预售门槛和首付比例。
有观点认为，行业小周期高点已至使得热点城市政策收紧压力进一步加大，未来不排除热线城市限购政策重新回归的可能性。
对于武汉市来说，市场政策方面的选择有三个“点刹”、“急刹”和“空档滑行”。所谓“急刹”及时出台限购等类似的强降温措施，从目前武汉的情况来看，这个可能性基本可以排除。而所谓“点刹”就是类似合肥、南京、成都等城市这样温和的适度收紧的政策。而从目前武汉的情况来看，存在一定可能性，如近日武汉工商银行也决定将商住房首付提高至7成。
但从宏观层面来看，武汉选择“空档滑行”的可能大，即所谓既不出台刺激政策，也不出台较激烈的收紧政策，而是保持现状以继续消化现有政策为主，依靠市场的力量进行降温。
其一、数据显示，经过连续两个月的暴增后，5月和6月武汉楼市销量已经开始下滑，价格涨幅也开始收窄，市场自然降温的迹象明显。也因此、武汉出台收紧政策的压力实际上已经有所减小。
其二、今年以来武汉楼市的火爆在许多人看来，是武汉近年来经济发展红利、城建红利及城市价值提升的自然体现和回报、无需过多限制。武汉楼市的火爆也有利于进一步增强武汉的吸引力和竞争力。
尽管基本确定在政策层面，武汉将会选择“空挡滑行”，但也不排除随着市场、经济、宏观政策方面的变化，武汉不会踩一脚“点刹”。
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