[摘要] 全款100多万购买的房子一年后竟然被银行强行拍卖，购买近170平米的房子交了首付却迟迟办不了贷款……出现这样的情况，都是开发商隐瞒房屋抵押事实带来的麻烦。
全款100多万购买的房子一年后竟然被银行强行拍卖，购买近170平米的房子交了首付却迟迟办不了贷款……出现这样的情况，都是开发商隐瞒房屋抵押事实带来的麻烦。
昨天，晨报律师圈圈友陈先生致电表示感谢，“多亏圈主出主意才没有买这房子，要不然惹上掉到陷阱自己都不知道”。前几天，陈先生向晨报律师圈咨询买房注意事项，建议他去调查一下房屋权属状况，结果他委托晨报律师圈汪明律师详细查询后得知，“整个楼盘都被抵押了”。
今年以来，买房热持续火爆，市民只顾慌张抢房却很少考虑买房注意事项，房屋被开发商抵押是买房过程中大的风险之一，给买房者带来的伤害很有可能是“钱、房两空”。采访了办理多起房屋买卖案子的律师王秀菊、汪明，详细解读“如何防范买房风险”。
2015年，江玲花掉自己积攒了半辈子的积蓄，在武昌购买了一个总价100多万元的商铺，刘爹爹指望自己退休后能靠这个商铺金给自己和老伴养老。房子顺利交房后，刘爹爹开始对商铺进行装修，希望能早点租出去回本。
然而，令刘爹爹意想不到的是，今年房子刚刚装修好等待租户入住时，刘爹爹接到了银行的一个通知书要拍卖他的商铺。于是刘爹爹赶紧调查了解情况，后从法院处获知，该商铺在出售给他之前，开发商因资金紧张早已将其抵押给银行，在开发商不能按时向银行还款时，银行决定向法院申请拍卖被抵押商铺。
令刘爹爹想不明白的是，他已经向开发商付了全款，商铺的权属应该归他所有，银行无论如何也无权拍卖他的房子。认为自己是冤大头的刘爹爹不服，于是向晨报律师圈求助“接下来该么办？”。
晨报律师圈公益律师汪明向刘爹爹解释：开发商明知房屋已抵押给银行，在未解除抵押前不得对外出售该房屋。现在未解除抵押而出售侵犯了刘爹爹的合法权益。根据法律规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。开发商卖房行为无效，须向刘爹爹退款。同时，刘爹爹还可以一并向开发商主张违约金、非法占用资金的损失等。
官司赢了，执行到位难
王秀菊律师表示：官司能打赢，但后期的执行难度大，这是此类案件的“通病”。她给江玲代理的案件判决几个月了，到现在还没有执行到位。
一般来说，开发商隐瞒客户卖抵押房的情况，从法律上讲，开发商要退还客户已交付房款，并判开发商承担已付房款一倍以内的经济赔偿责任。但在司法实践中，开发商已经穷到了没有能力按时还款、被银行强行拍卖房子的地步，哪有钱退还已付房款，更何谈承担大笔的经济赔偿。
买房前弄清房屋权属状况
才能防范风险
抵押房无法办理产权过户手续，甚至已经付款的房子还有可能被强行拍卖。一旦房屋被拍卖，后可能钱、房两空。
代理过多起该类案件的律师汪明提醒，买房前调查清楚房屋权属状况以及开发商的信用情况：1.房屋开发销售手续是否齐备；2.是否设定抵押；3.是否被法院查封；4.开发商的信用有没有问题或案底。这些信息对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响，买房是大事，如果自己搞不清可以委托专业人士查询。
此外，汪明还表示，我国的房屋“预告登记”制度对买房人权利是一种很好的保护。一旦与卖方签订合同后，一定要尽快到房屋管理部门办理“预告登记”，只要买房人和开发商在签订合同后做了预告登记，就能够在房产证到手之前，对抗法院的查封。当然，除法律规定的特殊情形外，房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力，房屋一天不过户到自己名下，就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。因此，买房人在具备过户条件时要尽快办理变更登记。
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