[摘要] 近年来，居住需求剧增叠加投资需求入市，商品住宅价格一路飞涨，虽然行政化干预手段不断，然而效果往往不如预期，且催生了一系列金融和经济风险。作为房地产长效机制的一部分，住房租赁市场的健康发展也会是未来稳定房地产的重要支撑因素。
7月以来，以广州首次提出“租购同权”为起点，住宅租赁相关政策及市场动作不断，引发各方极大关注。近日，戴德梁行《“只租不卖”住宅市场新思潮》市场报告，从中国住房租赁市场现状、“租购同权”政策的作用与意义、租赁住房市场健康发展的前提与基础等方面深入探讨，剖析了在该市场环境下，企业应当如何探索与借鉴，未来又有哪些发展与趋势等话题。
戴德梁行华南及华西区研究部高级董事及主管 端指出，我国目前的住房体系以商品住宅买卖和保障房为主，除了少数高收入者可在住宅买卖市场自由进出，以中低收入人群为覆盖对象的保障房系统仍面临着建设、分配、使用中的各种问题。同时，我国人口基数庞大，单靠政府的力量来满足大量的中低收入者居住需求并不现实。参考发达国家的经验，引入社会力量构建市场化的住房租赁体系将是破局之道。
近年来，居住需求剧增叠加投资需求入市，商品住宅价格一路飞涨，虽然行政化干预手段不断，然而效果往往不如预期，且催生了一系列金融和经济风险。 端认为，一定程度的“租购同权”将促使不少的居住需求通过租赁市场释放，降低买卖市场热度，而未来REITS的推出也将带来新的投资路径，使资金不再高度集中于商品住宅交易，有助于化解一系列的金融、经济问题。因此，作为房地产长效机制的一部分，住房租赁市场的健康发展也会是未来稳定房地产的重要支撑因素。
租赁的居住模式想要被广泛接受，首先离不开良好的制度设计和合理的公共资源配置方式。在租赁市场较为发达的国家都会有各种相关法律法规对出租人、承租人权责、出租房屋条件、租赁机构权责等作出相应规定。在我国，自2015年底至今一年半时间内，中央已多次在重要会议中提出或颁布具体文件指导住房租赁市场的发展。在地方，已有多地迅速响应，进行制度和市场的建设，为未来租赁市场的长远发展奠定基础。对于我国高达2.47亿人的流动人口来说，以往租赁市场中存在着中介服务不规范、租期不稳定、监管漏洞多等众多问题，加速推进的住房租赁首次建设将逐步满足日渐提升的租房消费需求。
作为重资产行业，金融政策的支持是住房租赁市场发展的基本条件。借鉴发达市场的经验，7月中九部委联合下发的指导性文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。未来预计会有更进一步的包括金融、税收、补贴在内的鼓励性政策支持住房租赁市场的发展。
端指出，除政府、银行的金融支持外，REITs是企业涉足租赁性住房开发运营所面临的长期融资问题的关键解决方式。尽管我国已有不少类RIETs的探索，真正意义的RIETs市场依然未放开。而另一个关键性问题则是现阶段普遍较低的住宅 还难为RIETs发展提供支撑。
不过应该看到的是，为鼓励住房租赁市场的发展，上海于7月份成交的两幅楼面地价不足6000元/平方米租赁住宅用地，远远低于普通宅地的地价水平。摆脱普通商品住宅市场价值的评估体系，建立专门的租赁用地的价格体系，以较低的成本保障了物业的租金率，提高企业参与热情。同时，租赁住房用地供应在北京、广州等多个热点城市土地供应计划中被提及。
可以预见，未来将会有更多的低价租赁住宅用地被推出。此外，多层次的住房供应体系形成后，商品住宅销售价格的波动幅度将更趋和缓。而租赁产品和服务的多样化也将吸引高端居住需求逐渐进入租赁市场，带动租金率稳步提升。当种种条件具备之后，预计REITs在我国将会迎来长足的发展。
在运营主体方面，我国现有的专业租赁运营机构市场渗透率还很低。而租赁住房市场的快速发展离不开行业龙头的带动，相关文件已要求国有企业在租赁住房建设中积极行动。戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼认为，对于离不开政府发挥引领作用的住房租赁市场来说，在发展初期，通过国有企业迈开步伐、推动市场快速启动效果将更为显著。未来，随着制度建立健全和市场基础环境的改善，将会有更多的企业积极布局租赁住房市场并培育出新的商业模式，如同房地产开发企业历经市场洗礼形成百花齐放的局面，租赁住房市场的规模化、专业化、多样化经营亦值得期待。
建立租赁住房市场是推进住房市场供给侧改革以及实现教育、医疗等基本公共资源均等化的重要举措，也是建立房地产市场长效机制的基础性工程。预计上升到法律法规层面的设计和各类具体的规范措施将会在中央和各地陆续出台，最终形成新型的住房供应体系。当然，租赁住房市场的建设涉及面广、影响深远，并不能一蹴而就，预计短期内并不会对房价或租金产生显著影响。
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