[摘要] 底价成交也是地王！
房天下数据监控中心显示，1月的最后一场土拍将于1月30日（明天）举行，将在现场和网上同时挂牌出让7宗地块，净用地面积近44公顷，起拍总价打76亿元。
本次出让包括4宗住宅地块，分别是硚口汉宜路、东西湖环湖路、汉阳核心罗七路和白沙洲江国路，另外2宗商业用地和1宗工业用地。
【地块解读】
1.P（2017）192号 硚口区汉宜路
硚口这块地的地块要求非常高，而且它就算是以底价成交，也将是硚口的新新单价和总价地王。此前，硚口区地王为2017年4月18日拍出的P（2017）027号地块，电建地产以总价18.30亿元拿下，楼面地价9838.71元/平方米。 此次的汉宜路地块当中除去53100平方米的安置房外，还有居住建筑面积在131840平方米左右的供应。
P（2017）192号地块位于硚口区汉宜路。该地块规划净用地面积为91600平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为居住、商业、商务、公交枢纽站复合商业、文化设施、娱乐康体、体育、小学、公园复合地下公共停车场、防护绿地；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年、其他50年。
地块要求
1．土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼，且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让；
2．土地竞得人须引入10家上市公司区域总部；
3．土地竞得人对项目的公建和住宅部分须同步开工、同步建设，住宅在预售之前，公建建筑施工进度须不低于50%；
4．当竞价达到出让价后，转为采取“先竞无偿代建后评比规划方案”的方式确定竞得人；
5．土地竞得人开发建设的本项目中2000平方米商务用房，由武汉市硚口区土地整理储备中心指定对象按18500元/平方米的单价回购，用于本项目征收安置，规划建筑设计方案应满足还建安置需要，交房时间为2020年12月底前；
6．经市人民政府批准，该项目建筑面积中53100平方米为限价安置房，地块在“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的前提下挂牌供应，定向用于汉宜路片旧城改造项目被征收人安置，所建住房应按照《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005)达到B级以上住宅水平，建设工期为24个月（自土地成交之日起算）。该项目可建限价房套数为636套，房屋销售均价为7500元/平方米；
7．D地块北侧临汉西路控制公交枢纽站复合商业用地，该用地可结合轨道交通一号线太平洋站及周边地块进行整体设计，用地地面作为公交枢纽站，用地面积不少于6200平方米，生产调度用房建筑面积不少于200平方米，提供不少于40个公交停车位，并满足公交枢纽站的相关建设要求。
从竞买要求来看，该宗地块对竞买人的实力要求以及规划要求都非常严苛。土地竞得人须引入10家上市公司区域总部；其次土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼，且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让。
地块所在区域，写字楼商业配建是大趋势，跟前期二七路地块类似，自持物业、引进10家上市公司区域总部，这都是为区域经济做贡献。
从挂牌文件来看，汉宜路P（2017）192号地块分为 A、B、C、D、E、F六个地块，项目总规划净用地面积为91600平方米，C地块当中有建筑面积53100平方米为限价安置房，房屋销售均价为7500元/平米，起拍楼面价为13345.23元/平米。地块规整，但周边都是居民楼，而且多是老房子，规划做起来并不容易。其次，要想把产品做得有特色，也会受到周边建筑的各种限制，产品力或会受到制约。
2.P（2017）194号 东西湖区金银湖街环湖路北、柏银公路西
地块要求：
1、乙方须引入一家2017年《财富》500强企业排名前100强的建筑施工企业或其下属成员企业的企业总部；且自取得不动产权证第12个月开始，引入企业在东西湖区每年缴纳税收不低于200万元/亩。未达到上述引入企业和税收缴纳要求的，该地块上的建（构）筑物均不得对外分割或整体销售，由东西湖区城乡建设局负责监管落实。
2、本地块上建筑需采用建筑工业化方式建造，且住宅建筑装配率不低于50%。
3、乙方须持有商务建筑面积不低于5万平方米，且10年内不得分割销售。
六、本地块内需布局6班幼儿园1座，用地面积为2727平方米。该配套幼儿园由乙方建设，建成后其用地及产权无偿移交东西湖区人民政府
3.P（2017）196号 汉阳区琴台大道与罗七路交汇处
地块要求：
1．地块成交后，由汉阳区城乡统筹办公室回购全部住宅及商办物业用于大归元片区建桥片及城市重点建设项目征收安置，其中A地块商办物业回购价格按市场评估价12162元/平方米结算，B地块住宅物业回购价格按市场评估价13467元/平方米结算，且A地块内临罗七路须建设一处建筑面积1.16万平方米的独栋办公楼，并按相关规范要求配建停车场及其它必要设施，用于荆州市人民政府驻武汉办事处拆迁安置。竞得人依据规划设计条件编制的回购房建筑方案须征求汉阳区城乡统筹办公室意见，具体回购事宜由汉阳区政府负责监督实施。
2．根据《规划设计条件》要求，A地块内规划控制一处邮政支局，可结合方案复合建设，建筑面积不小于2000平方米。
3．在规范要求配建停车位的基础上，A地块内应新增100个公共停车位，出入口设置于罗七路沿线。
从挂牌文件来看，崔子湾地块拟建房源作为还建安置房定向用于大归元片区建桥片征收项目对接安置。地块出让净用地面积约为48783平方米，B地块住宅物业回购价格为13467元/平米。
4.P（2017）197号 武昌区白沙洲大道与江国路交汇处西南角
地块要求：
1.地块内需配建不少于2000平方米公共服务配套设施（包括400平方米社区服务站、400平方米卫生服务站、400平方米养老服务站、700平方米社区文化站、100平方米垃圾收集站等）
2、该项目为集中新建租赁住房项目
3、项目建设应满足《武汉市海绵城市规划设计导则（试行）》关于海绵城市建设的指标要求。
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