[摘要] 武汉市核心区域出让面积收窄致成交价大幅下降，住宅市场方面主城区供过于求，远城区供需均衡。预计主城区和远城区的市场分化将会愈加明显。
2018年10月22日——全球领先的房地产服务商戴德梁行根据《2018年3季度武汉写字楼与零售市场概况》数据针对武汉房地产市场发展状况进行深入解读。戴德梁行认为：“上半年社会融资增量下跌反映出金融层面的去杆杠开始传导到实体经济（实体经济会普遍感觉到资金紧张），国家整体宏观调控将更为谨慎，于房地产行业来说，市场资金预计将继续保持中偏紧的状态。武汉市核心区域出让面积收窄致成交价大幅下降，住宅市场方面主城区供过于求，远城区供需均衡。预计主城区和远城区的市场分化将会愈加明显。与此同时，更多的传统房地产企业开始逐步转型产业发展，积极探寻产业之路，加快资金回笼需求。”
融资环境继续保持中偏紧状态
上半年社会融资增量下跌反映出金融层面的去杆杠开始传导到实体经济（实体经济会普遍感觉到资金紧张），国家整体宏观调控将更为谨慎。1－6月央行的主要调控方向是放在了加强商业银行资产端的监管力度收缩非标资产空间上（这一点对房地产企业特别是民营企业来说，他们的可融资渠道将变得更为狭窄）。但为避免去杠杆打击面过广，影响优质新兴企业创新发展动力，在保持稳定中性的货币政策的情况下，央行更多了采用了结构化、灵活的资金供给方式，例如：1月面向普惠金融的定向降准、4月的定向降准、6月扩大MLF担保品范围等。但对于房地产行业来说，市场资金预计将继续保持中偏紧的状态。
核心区域出让面积收窄致成交价大幅下降
2018年上半年武汉在整体成交面积同比增加的情况下，整体的出让金额出现了较大幅度的下降，原因在于核心主城区出让面积的大幅收窄。从竞得企业性质来看，上半年国企超越了民企成为武汉土地市场的拿地主力，侧面可以看出上半年市场资金持续收紧的情况对民企的拿地能力还是有一定的影响。
主城区住宅市场供过于求；远城区供需均衡
上半年武汉市主城区在供应面积同比微增的情况下，销售面积出现大幅下降（同比下降34．5％），供过于求的特点明显，并有加大的趋势；远城区的供需情况基本与去年同期持平，整体供需基本处于均衡状态。出现这种分化的原因：需求方面，武汉从2016年开始的限购及一系列管控措施的效果基本显现，投机行为遭到严厉打击，目前市场需求以刚需结合部分改善需求为主。而武汉作为一个人口净流入且主城区限购的城市，新武汉人更偏向选择远城区不难理解。
其实18年上半年主城区的供应量基本是与去年持平的，造成主城区今年上半年需求大幅下降的主要原因，一方面是主城区房价的持续升高，另一方面则是由于主城区目前供应的住宅大部分以迎合改善型需求的大户型为主。以上两点造成了主城区住宅的高总价，结合目前越来越难的房贷审批，造成了上半年主城区住宅市场冷清。从近期各区域的销供比走势来看，我们预计主城区和远城区的市场分化将会愈加明显。此外，在近期市场资金持续紧张的情况下，考虑到开发商快速回笼资金需求的增强，整体供应量可能会持续加大。
戴德梁行董事，武汉副总经理，策略发展顾问部周星表示：“近期，我们接触的很多传统房企都在逐步转型产业发展，开始探寻产业之路，主要集中在大健康、养老、国际教育等产业。其中特色小镇、农业综合体、TOD项目蓬勃发展，也有企业在尝试向海外发展。目前武汉房地产企业发展主要呈现积极谋求转型的趋势。”
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