回首2018，展望2019：楼市格局基本已定，这4个字道破房价走向！

时间过得很快，2018年仅剩最后10天，估计不少购房者都已经做好把买房计划推迟到明年的准备了。此时，如果回过头看看这一年的房地产市场，对购房者而言，或许终于不再有“年底不买房，一年又白忙”的感慨。恰恰相反，可能还会有购房者暗自庆幸今年没有选择买房。

在笔者看来，如果要用一个词语来形容2018年的房地产市场，一波三折恐怕是最合适不过的了，从高温到降温再到微调，今年的房地产市场也终于要画上句号了。站在此时这个节骨眼上，展望2019年，根据最近经济工作会议对房地产的定调来看，明年房地产市场也基本有了眉目。接下来，笔者就用四个字来回顾2018年，同时预判下2019的房地产市场。

严：调控措施密集、调控决心坚决、调控态度严格。今年的楼市具有很明显的分化特征，特别是从时间范围上来看，上半年楼市热度普遍较高，特别是二、三线城市，不少城市都面临较大的房价上涨压力。不过，从今年五月份住建部约谈西安等热点城市开始，楼市调控开始一步步走上趋严的道路。

在笔者看来，严厉程度主要表现在以下三个方面：一是，调控政策密集出台，不仅出台频率高，而且措施严厉；二是，为了快速降温，提出了三个坚决，即坚决遏制房价上涨，坚决问责楼市调控不力的城市，坚决遏制房地产泡化；三是，重拳治理房地产乱象，诸如黑中介、投机炒房、虚假广告等。

笔者认为，2018年恐怕是楼市调控史上最严厉的一年，七八月份则无疑是最严厉的时候，而目前的政策已经开始有逐步见底的迹象，但值得注意的是，见底并不意味着放松。

降：土地市场降温、房价逐步下降、购房意愿下降，高杠杆稳步下降。面临史上最严调控，楼市迅速进入下行通道，各项房地产指标用“跌跌不休”来形容也不为过。

在笔者看来，以下是今年比较明显的四个变化：，土地市场出现了快速降温，底价成交甚至流拍频繁出现；第二，房价下行态势明显，根据国家统计局数据统计，一线城市二手房房价已经全部下跌。伴随着房价的一步步下行，市场上也相继出现了不少维权现象；第三，市场转冷，在买涨不买跌的心理作用下，购房意愿普遍下滑，虽然开发商推出了特价房，并叠加了不少优惠措施，但购房者并不买账；第四，在防控金融风险的大背景下，房企和购房者盲目加杠杆现象减少，高杠杆率开始稳步下降。

稳：市场平稳调整，购房预期稳定，房企追求安全，市场整体呈现理性状态。从2016年930新政开始，稳定就一直是调控的政策诉求，从防止房价大起大落就可以明显的看出来了。笔者之前就说过，平稳调整一直是大概率事件，而且这个趋势还会延续到明年。其实，通过观察今年的房地产市场，我们不难发现，稳定房地产行业同样也是为了稳定金融，因为金融领域素有“十次风险九次地产”的规律。

笔者认为，随着高房价一步步走下神坛，购房者的预期也逐步趋于稳定，看空房价明显成为了当前舆论的主流趋势。而对于债台高筑的房地产企业来说，安全也成为了位的选择。比如，融创老总孙宏斌就曾表态，调控政策的严厉程度超出想象，融创下一步就是要追求企业的安全。在笔者看来，随着房子金融属性的逐步剥离，市场也将逐步回归理性。

变：政策释放见底信号，“房住不炒”的统一定位下，一刀切政策向精准化调控转变。2018年底，关于房地产市场，最值得关注的信号就是个别城市出现了政策松动，这一点也一度引发了热烈的讨论。在上一篇文章当中，笔者针对这一点已经做了较为详细的解答。现在关键的问题是如何理解这个“变”字，市场出现的所谓松动究竟被过度解读了还是未来的大势所趋？婆说婆有理，公说公有理。在笔者看来，楼市调控从严的基本态势并没有发生根本改变，房住不炒这个铁律和底线还会继续坚持下去。

此外，一刀切政策出台的背景是为了控制当时普遍火热的楼市，无论一二线城市还是三四线城市都出台了相似政策，而如今楼市热度大大降低，每个城市的房地产市场状况又是各不相同的，所以根据自身的实际进行微调无可厚非，而且2019年进行政策微调的城市只会多不会少。

不过，笔者认为，大家对此不用过多担心，经济工作会议已经定调2019年的房地产市场，稳定的基本格局没有改变，叠加“房住不炒”的紧箍咒长期存在，房价上涨势头已经被遏制，未来楼市也不会掀不起多大的风浪。我们可以预见的是，随着2019年长效机制的进一步推进，未来房地产的最终结局一定是喜剧。