[摘要] 6月26日，武汉市发展改革委和市房管局联合公布了《武汉市物业服务收费管理实施细则》，与以往最大不同的是，前期物业费实行政府指导价。据悉，细则自2019年8月1日起实施，物业服务双方在《实施细则》实施前已经依法通过合同约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
6月26日，武汉市发展改革委和市房管局联合公布了《武汉市物业服务收费管理实施细则》，与以往不同的是，前期物业费实行政府指导价。
据悉，细则自2019年8月1日起实施，物业服务双方在《实施细则》实施前已经依法通过合同约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
以往前期物业费
频现“任性定价”
前期物业服务指的是在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业。在以往实际操作过程中，由于业主无法参与前期物业选聘，前期物业费存在“任性定价”情况频现。
一位地产业资深人士透露，“任性定价”往往会导致出现“高价物业费”。很多前期物业都是建设单位旗下的子公司，考虑到业主大会成立后调高物业费难度很大，建设单位就会在引入前期物业定价时，一起打“提前量”，直接定“高价物业费”，由此引发纠纷。
前期物业费有了
基准收费标准和浮动幅度
对此，《实施细则》规定，我市住宅前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准由价格主管部门会同同级房屋主管部门制定。通过制定基准收费标准和浮动幅度，划定合理区间对住宅前期物业服务收费作出规定。
收费标准具体怎样制定呢？了解到，价格主管部门会同同级房屋主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布，物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。
《实施细则》说明，实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照细则相关规定执行。
前期物业费
实行分等级定价一费制
《实施细则》明确，武汉市中心城区住宅前期物业服务费实行分等级定价，共分5个等级。实行一费制，把小区共用电梯、照明等公共设施设备运行收取的能耗费用纳入物业服务费中一并收取，不再另行收取其他公摊费用。通过简化收费方式，防止乱立名目重复收费，减少物业服务涉费纠纷，进一步鼓励物业服务主体加强内部管理，提高服务质量。
看到，前期物业费参照物业服务5个等级分别制定了5类基准价，并且按照有无电梯进行了分别定价，在基准价基础上可上浮20％。有电梯的，的“一级”物业服务基准价1.2元／平方米·月，的为“五级”3.2元／平方米·月。基准价可以浮动20％，这意味着前期物业服务费不能超过3.84元／平方米·月。据悉，目前武汉市场上新小区物业费一般2元多每平方米，3元、4元近两年增长比较明显，的超过6元每平方米。
成立业主大会后
物业费实行市场调节价
《实施细则》要求，建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并向辖区价格主管部门报送物业服务合同。
当住宅区成立业主大会后，其物业服务收费不作为前期物业实行政府指导价管理，实行市场调节价，由业主大会与物业服务主体依据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等情况直接通过市场竞争协商定价。
合同期内
物业不得擅自调整物业费
《实施细则》要求，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业费，由建设单位承担，房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。
物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意，未成立业主大会的经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的“双过半”多数业主同意。征求意见前，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于15日。
长期关注小区物业管理的长江日报公益律师团律师陈亮认为，《实施细则》积极回应了市民对规范物业费的诉求，有利于维护业主合法权益，同时也保障物业服务主体的权益。此举将大幅减少因物业费引发的纠纷。
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