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三巽集团负债攀升踩中“一条红线” 全国化缓慢90%营收依赖安徽市场

长江商报   2021-07-26 08:21

[摘要] 经过四次不懈努力,安徽房企三巽集团终于登陆资本市场。7月19日,三巽控股集团有限公司(以下简称“三巽集团”)正式在香港联交所上市,成为今年第一家在港IPO上市的房企。

经过四次不懈努力,安徽房企三巽集团终于登陆资本市场。

7月19日,三巽控股集团有限公司(以下简称“三巽集团”)正式在香港联交所上市,成为今年第一家在港IPO上市的房企。

长江商报记者注意到,三巽集团从2011年于安徽滁州第一次拿地开发住宅物业,到如今成功上市,正好十年。三巽集团掌舵人钱堃把宝押在了长三角。2018年,三巽集团将总部从安徽迁至上海,打算深耕长三角,并提出了五年内实现千亿的目标。

从业绩来看,三巽集团取得了显著成效。不过,总部搬迁两年多,三巽集团依然深深扎根于安徽市场,超九成营收仍来自安徽。

此外,在备受关注的“三道红线”方面,三巽集团明面上踩中一条,2020年末其资产负债率为79.3%。

就全国化进程缓慢,造血能力趋弱以及未来扩张等问题,长江商报记者向三巽集团发送采访发函,但截至发稿并未收到回复。

毛利率27%低于港股房企均值

资料显示,三巽集团诞生于2004年,由钱堃和妻子安娟共同创立。2011年在安徽滁州拿下第一块地后,才正式迈入开发商行列。夫妻档组合之下,三巽集团发展速度。

目前,三巽集团项目覆盖安徽、江苏、山东等省份的多座城市。截至2021年4月30日,三巽集团共有44个处于不同开发阶段的项目,覆盖三个省的12个城市,拥有土地储备430万平方米。

事实上,安徽作为中部省份之一,起家于安徽的房地产公司虽然不少,但大多本土经营、家庭管理,很少走出安徽,实现上市的则更少。

据悉,三巽集团曾于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后3次向港交所递交招股书,但皆以失效告终。2021年4月30日,三巽再次发起上市冲击。递表两个月后,终于获批上市。7月19日,三巽集团正式登陆港交所挂牌上市,成为今年首家IPO上市的房企。

业绩方面,招股书显示,2018年-2020年,三巽集团实现总营收由7.23亿元增至39.46亿元,复合年增长率76.06%;归母股东净利润由2018年的0.57亿元,增6.7倍至2019年的4.42亿元,但在2019年暴涨之后,2020年净利猛降16.96%,仅为3.67亿元。

长江商报记者注意到,在这背后,是三巽集团面对三年销售成本增5.5倍的现实。2018-2020年,三巽集团销售成本由5.17亿元增至28.81亿元;建筑及劳工成本占比连续两年在53%以上,拿地成本占比也持续攀升至38.2%。

同时,三巽集团的毛利率由2018年的28.6%,增至2019年31.5%的高点,2020年又迅速降4.5个百分点至27%,低于港股内房企的毛利率均值27.8%。对于毛利率的波动,三巽集团表示,2020年毛利率下降系报告期内所交付的物业项目毛利率相对较低,且该等物业项目均拥有较高的土地收购成本。

此外,作为一家中小型房地产公司,其面临的压力和风险并不小。长江商报记者注意到,家族化是这家企业鲜明的标签。本次集团重组前,钱堃持有公司84%的股份,安娟持有公司8%的股份,钱堃的父亲钱冰持有公司8%的股份。

集团重组之后,钱堃持股比例降至79.8%,安娟和钱冰的持股比例均调整为7.6%,新加入的股东郭女士持股5%。钱堃家族的持股比例由100%降至95%,但仍居高。

80%项目位于安徽千亿目标尚远

与许多民营房企创始人类似,钱堃野心十足。2018年,三巽集团销售规模还未突破百亿,他就提出五年千亿目标,并将总部迁往上海,期望实现区域到全国的转型升级,进入一线房企的阵营。

然而实际步速却未能追赶上原定计划,从销售规模来看,仅百亿的三巽集团仅是一家小房企。据某机构数据显示,2018年-2020年,三巽集团的全口径销售额分别为70.1亿元、90.1亿元、102.3亿元,复合年增长率13.43%;2020年,位列行业第173位。

值得注意的是,虽然已立业17年,但三巽集团仍未摆脱对大本营安徽省的依赖。截至目前,三巽集团80%的项目都在安徽省内,上海地区更是无一物业开发。招股书显示,2018年~2020年,安徽省贡献的营收分别占比100%、100%及90.3%。

此次IPO,三巽集团募资总额为7.8375亿港元,其中60%将用作开发现有物业项目的建筑成本;其余部分用于土地收购和一般营运资金用途。

事实上,从其过往的财务数据来看,三巽集团亟须上市“补血”。招股书显示,2018年-2020年,三巽集团借款总额的加权平均实际利率分别为14%、12.3%及9.4%。尽管融资成本有逐年下跌的趋势,但总体而言仍旧处在高位。

截至2020年末,三巽集团的现金及现金等价物为22.42亿元,其中受限制存款及现金为17.84亿元,短期债项为10.78亿元,在手现金无法覆盖短期债务。

近三年,三巽集团资产负债率均较高。招股书显示,2018-2020年,其总负债分别为72.31亿元、124.96亿元、154.21亿元,年均复合增长率达28.72%;资产负债比率分别为140.5%、204%、135.9%。

截至2020年末,三巽集团的剔除预收款后的资产负债率为79.3%(>70%),现金短债比为2.1,踩中一道红线。这意味着,上市之后,对于三巽集团的有息负债规模增长将有所制约。

近年来,随着房地产调控政策趋严,三条红线、两集中逐层加码,房企上市的赛道逐渐收紧。今年5月20日,港交所首次修订上市申请人主板盈利规定,将盈利规定调高60%,并于2022年1月1日开始实施。这也意味着,这些中小房企的上市门槛将再度提高,据长江商报记者不完全统计,目前在港交所排队交表的房企不下10家。

因此,三巽集团此次能够率先破局并获超额认购,无疑使其成为了行业所关注的焦点。有分析人士指出,在未来,类似三巽集团这样土储集中的房企仍需要加快土地拓展,尤其是全国化的项目布局,以提升自身的抗风险能力,以应对后续区域市场行情不好的可能。

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