[摘要] 近日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了市房管局关于征求《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》（以下简称《办法》）意见的公告《办法》指出，在我市行政区域内预售的新建商品房项目，其新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理，应当按照《办法》及本实施细则规定，接受新建商品房预售资金监管。
近日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了市房管局关于征求《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》（以下简称《办法》）意见的公告
《办法》指出，在我市行政区域内预售的新建商品房项目，其新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理，应当按照《办法》及本实施细则规定，接受新建商品房预售资金监管。
本细则所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的新建商品房在完成不动产首次登记前进行销售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
确定全市统一的监管额度核算标准
主管部门委托武汉市建设工程造价管理协会根据本市工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，确定全市统一的监管额度核算标准。主管部门对监管额度核算标准实行动态管理，原则上每三年公告一次。
监管额度＝监管额度核算标准×预售许可范围内的规划建筑面积×信用系数。
监管额度与开发企业信用综合评价挂钩，按照企业信用等级实施差别化管理。监管机构以主管部门记录的开发企业信用信息为依据确定信用系数，开发企业签定三方协议前12个月，无信用扣分记录的，信用系数为0.8；累计信用扣分不超过10分（含10分）的，信用系数为0.9；开发企业首次预售的、信用累计扣分超过10分的，信用系数为1.0。
开发企业监管账户名称、账号信息应标明
监管账户名称、账号信息应在商品房预售许可证、商品房买卖合同、按揭贷款合同上载明，并于商品房销售现场显著位置以及主管部门门户网站进行公示。
开发企业开立监管账户后，6个月未签订三方协议的，监管机构应当将该账户标记为无效户并通过电子信息告知监管银行，开发企业申请注销无效账户的，监管银行应按非监管账户的管理要求注销账户。
监管机构、监管银行
及开发企业应签订三方协议
监管机构、监管银行及开发企业通过签订三方协议，明确三方责任。
应当全部直接交存至监管账户
开发企业应当将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等购房价款应当全部直接交存至监管账户。
监管额度内预售资金
应专款专用
监管额度内预售资金是监管账户中保障项目竣工交付所需的资金。
监管额度内预售资金应专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料款、设备款、施工进度款、监理费、不可预见费等相关支出，不得用于支付借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、税金、支付营销费用及开发企业员工工资等。
监管额度外预售资金可由开发企业提取使用。开发企业使用监管额度外预售资金，应当优先缴纳相关税金、偿还开发贷款。
退房退款优先使用
监管额度外预售资金支付
开发企业与购房人解除预签约且定金已交存至监管账户的，开发企业应通过监管系统上传退款协议申请定金退款，监管机构核实退款申请与退款协议约定一致的，通过监管系统将同意退款的电子信息发送至监管银行，监管银行应在2个工作日内按照电子信息的内容完成资金划转手续。
房价款存入监管账户、且商品房买卖合同网签备案信息已注销的，开发企业可在监管系统申请退房退款。
退房退款优先使用监管额度外预售资金支付，额度外资金不足的，可申请使用额度内资金。退房退款后导致监管额度内预售资金不足的，后续房价款应补足监管额度内预售资金。
开发企业应通过监管系统提交退房退款申请，监管机构自受理之日起3个工作日内完成审核，审核通过的，通过监管系统向监管银行发送同意退款的电子信息。监管银行应在2个工作日内按照电子信息办理资金划转手续。
开发企业完成不动产首次登记后
才能申请解除监管账户的监管
在解除监管方面，开发企业完成不动产首次登记的，应及时申请解除监管账户的监管。房企要完成交房办证后，才可以解除监管。
在违规违约行为处置方面，开发企业有下列行为之一的，监管机构责令限期整改并将违规违约线索转主管部门处置，整改期间可按照三方协议的约定暂停其监管额度内预售资金使用。逾期不改的，监管机构可视情况提请主管部门处理，主管部门可采取暂停商品房预售、信用扣分并记入房地产开发企业信用档案，向社会公示等：
1.未按照规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户的；
2.未按照规定使用监管额度内预售资金的；
3.未按照规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的；
4.监管额度内预售资金被集团公司抽调的。
合作银行或监管银行存在以下行为之一的，监管机构将约谈涉事合作银行、责令限期整改，并视整改情况将其违规违约线索提请主管部门移交银行监管部门，由银行监管部门依法依规处理。合作银行完成整改之前，监管机构应暂停该行新增监管账户开户权限；合作银行未完成整改的或多次发生以下情形的，监管机构可提请主管部门按照合作协议约定在一定时间内与其取消合作关系。合作银行应根据主管部门处理结果及时调整监管银行名录库。
1.未按照本规定及时将按揭贷款直接发放至监管账户的、未及时拨付监管额度内预售资金的、擅自扣划监管账户内资金的；
2.未按照本规定或者协议约定及时达到信息系统共享标准的，或共享数据不准确、不及时、不全面的；
3.未按照本规定或者合作协议的约定，履行对监管银行的监督管理职责的；
4.通过加设印章、增设其他机构的审批流程擅自限制开发企业使用监管额度内预售资金的。
开发企业作为商品房建设主体，应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的工程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的经济、法律责任。施工单位、材料及设备供应单位、监理单位等出具虚假资料协助开发企业套取监管额度内预售资金的应承担相应经济、法律责任。
《办法》发布后引发热议。
部分网友建议集中在商品房预售资金监管政策方面，网友@大武汉用户-8366留言：建议监管账户的钱必须经过政府和业主代表或大多数业主的同意后，在合情合理的情况下才能使用。
另外还有网友对预售资金商户的公开透明提出建议，网友@180***231留言：监管账户要定期公示，并且准许购房人查询。
在#新建商品房预售资金监管你来说#话题下，网友们积极表达自己的意见建议：
@大武汉用户-6898：买完房开发商不开发票也能监管一下吗？
@陈建杰：应在办法中明确商品房预售管理各方权责和追溯追查机制。
@西西西西：监管账户应该在合同上标注清楚。
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