[摘要] 展望2024年，武汉市场需要逐步实现开发模式、建造方式和产品结构的转型。在好产品供给增加、外来置业、改善需求释放的共同推动下，一系列政策的叠加效应逐步显现，武汉有望迎来稳中有进的发展新格局。
房地产行业正处于向高质量发展转型阶段，中央出台了大量促进房地产市场稳定的重大举措。武汉坚决落实“因城施策”，出台了“汉十条”等优化措施，取得了积极效果，楼市调整已接近底部区域，出现了边际改善迹象。过去一年，华润、保利、中海、龙湖、招商等头部房企加大了在汉投资，体现了对武汉中长期发展的看好。值得关注的是，一批典型高品质项目亮点突出，取得了优秀的市场表现，增强了行业信心。
压力与挑战之下，也带来了转型和发展的新机遇。加速构建房地产行业的新模式，推进“三大工程”，成为稳定房地产市场长效机制的重要抓手。当前，武汉总体住房需求保持稳定，供给端的政策也在逐步发力，为房地产高质量和可持续发展提供了坚实的支撑。
✎划重点：
一、武汉楼市进入调整期是必然趋势
二、武汉楼市调整已接近底部区域
①土地市场：供需规模齐增，土地出让条件优化，“小而精”地块受追捧。②新房市场：商品住房规模稳定在千万方以上，仍居全国TOP3。③成交结构：限购放松促进主城区量增价稳，远城区成交占比下降。
三、武汉楼市边际改善，出现积极变化
①政策：因城施策，用足用好“政策工具箱”，多策并举释放住房消费。②企业：头部企业依然看好武汉，积极布局。③项目：改善需求释放明显，好产品赢得话语权。
四、趋势展望：供给端政策逐渐发力，房地产新模式构建加速。新房调整接近底部区间，产品迭代、改善需求与外来置业助力楼市企稳更多武汉房地产市场研究，“中指云”获取（复制链接）https：／／www.cih-index.com／
武汉楼市进入调整期是必然趋势
随着经济的发展和城市化的进程，武汉房地产经过2011-2021年十多年的高速增长，楼市规模迅速扩大，房价快速上涨。作为重要的经济支柱产业，房地产对武汉经济发展做出了重大贡献。在满足人民居住需求的同时，也带动了相关上下游行业的发展，并推动了基础设施的改善和建设。房地产过快增长也带来了诸多的挑战，比如供需失衡、房价过高等问题需要解决。随着城镇化率放缓，人口红利减退，房地产行业发展进入调整的新阶段是必然的趋势。调整有助于优化结构，促进房地产业实现高质量发展，从而实现可持续性发展。2022年武汉市楼市成交规模降至1311万㎡，2023年小幅下滑，持续调整。
图：2011-2023年武汉市新房成交面积统计
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
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武汉楼市调整已接近底部区域土地：供需规模齐增，土地出让条件优化，“小而精”地块受追捧2023年武汉市主动适应市场需求，加大供地力度和优质地块的推出。全年住宅用地供应111宗，同比增加28宗，供地建筑面积1387万㎡，同比增加39％；成交建筑面积1046万㎡，同比增加19％。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）2023年武汉市住宅用地出让金额约790亿元，同比减少6.1％。溢价率为0.49％，与去年基本持平。全年住宅成交楼面地价降至7547元／㎡，同比下跌21％。土地出让条件持续优化，下调商业配比或者取消，拆分地块等吸引企业投资。其中“小而精”地块凭资金压力小、区位优势突出、开发周期短深受企业追捧。新房市场：商品住房规模稳定在千万方以上，仍居全国TOP32023年武汉市新建商品住房成交面积为1266万㎡，同比下降3.43％。全年调整优化房地产政策力度持续加大，因城施策，多策并举促进需求释放，新房住房规模仍然稳定在千万方以上，2023年居全国第三位，已经连续十三年位居全国前三名。
表：2023年重点城市商品住宅（含保障房）销售面积TOP10
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
成交结构：限购放松促进主城区量增价稳，远城区成交占比下降
2023年新房主城区成交694万㎡，同比增加11％；远城区成交428万㎡，同比减少8％。主城区均价为20998元／㎡，同比小幅上涨2％，远城区均价为9386元／㎡，同比下跌5.2％。主城区价格持续稳定上涨，远城区连续两年下跌，以价换量明显。2023年主城区供应占比同比提升10个百分点，升至68％；成交占比同比提升5个百分点，为62％。
图：2019-2023年武汉市商品住宅主远城区成交量及均价走势
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
武汉楼市边际改善，出现积极变化政策支持：因城施策，用足用好“政策工具箱”，多策并举释放住房消费2023年，为加快楼市恢复，武汉政策持续放宽。全年出台一系列支持政策，包括全面取消限购，特殊人群首套房认定、以及降首付、降利率，并举办房交会、人才政策等。旨在降低购房成本、稳定市场预期，并促进需求释放。同时，政策从需求端转向供需两端双向发力，推动武汉楼市朝着健康平稳的方向发展。武汉楼市3月迎来小阳春，4月份回暖趋势没有延续，5月迅速举办房交会，辅以购房补贴政策，当月住房成交14088套，环比涨幅达到88.2％；6-8月楼市销量再次下滑，9月加大政策力度，“汉十条”发布，10月市场立竿见影，当月武汉新建住房成交12099套，环比增长73.44％，较去年同期增长60％。10月的秋季房交会一直延续到12月，年底也有一定的翘尾效应。住房需求：总需求增幅明显，市场进入增存并举阶段2023年武汉市新房和二手房合计成交21.3万套，同比增加14％。其中二手房成交103622套，同比增加45％。受行业下行，供给端风险影响，居民预期下降，持有不动产意愿降低。居民住房需求转向二手房，销量增幅显著，住房总体需求规模仍然较高，市场进入增存并举阶段。
图：2019-2023年武汉市新房、二手房成交套数统计
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）拿地企业：头部企业依然看好武汉，积极布局2023年，武汉供地更加灵活，坚持“优结构、稳节奏、增频率、提质量”，保障市场供需平衡和良性发展。全年采取“多次少量”方式出让，同时加大核心区地块供应，下调商业比例，减轻企业拿地成本。土拍市场央企表现较为活跃，华润置地拍得3宗地块，其中2宗地块溢价，一宗触顶。招商和保利发展各拍得2宗，招商武昌区地块触顶。中建壹品投资、中海地产、葛洲坝均各获取1宗地块。
表：2023年武汉土拍市场央企拿地情况统计
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）二级市场方面，龙湖、万科积极新增二级市场土储，各获取1宗地块。浙江桂语控股首次进入武汉，获取杨春湖地块。华润置地一二级市场齐发力，二级市场也获取3个项目，持续加大对武汉的投资。
表：2023年武汉土地收并购典型案例
数据来源：中指研究院综合整理项目：改善需求释放明显，好产品赢得话语权2023年，80-120㎡刚需刚改产品成交占比下滑，其中100-120㎡下降2.7个百分点。120㎡以上各面积段成交占比均同比增加，其中140-180㎡增幅最大，为1.9个百分点，合计占比11.54％。
图：2021-2023年武汉市住宅分面积段成交套数占比
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）2023年监测显示，武汉项目平均开盘去化率22％。各价格段开盘去化率随价格提升而有所增加，其中，4万元／㎡以上项目平均去化率46％，1万元／㎡以下价格段去化率为10％。多个中心区新开项目，建发朗玥、电建汉口公馆、武汉长江天地、华润中寰润府、武汉润府、龙湖御湖境、武汉城建·万科云泊江岸等开盘去化表现优秀。这些项目产品优化创新方面取得突破，满足了改善性需求，去化率明显高于全市平均水平，叫好又叫座，品质升级特征有所显现，供需错配问题得到重视。
趋势展望：供给端政策逐渐发力，房地产新模式构建加速。新房调整接近底部区间，产品迭代、改善需求与外来置业助力楼市企稳
2023年，政治局会议关于“房地产市场供求发生重大变化”判断，成为行业发展的重大转折点。自此，限制性政策基本放开，房企融资支持力度不断加大，政策环境接近十年来最宽松阶段。武汉限制性政策逐渐退出，迎来最宽松阶段。过去的一年，武汉通过住房供需调查研究，按照“人、房、地、钱”要素联动新机制，加大了供给侧改革力度，推动房地产发展新模式不断落地。一方面，优化供地条件，增加优质地块供给，尤其是主城区“小而精”地块，另一方面，推动“商改住”“商改租”，逐步从供地、规划、产品设计等源头，优化监管政策，鼓励企业创新，增加好房子供给，提高企业投资发展信心。2023年，武汉经济总量迈上2万亿台阶，实现发展能级新跃升，进一步巩固了自身作为中国新一线城市的“江湖”地位。展望2024年，武汉市场需要逐步实现开发模式、建造方式和产品结构的转型。在好产品供给增加、外来置业、改善需求释放的共同推动下，一系列政策的叠加效应逐步显现，武汉有望迎来稳中有进的发展新格局。
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