[摘要] “我们项目业绩也冲起来了”！10月份，武汉越秀天悦文华项目卖了68套，创下了今年月度业绩新高。武汉越秀营销总监余清鸿表示，目前从武汉市场整体、区域板块、项目3个维度的流速看，10月数据相较于9月均呈现了倍数递增的特征。
“我们项目业绩也冲起来了”！
10月份，武汉越秀天悦文华项目卖了68套，创下了今年月度业绩新高。武汉越秀营销总监余清鸿表示，目前从武汉市场整体、区域板块、项目3个维度的流速看，10月数据相较于9月均呈现了倍数递增的特征。
10月以来，武汉房地产市场交易量明显提升，来自武汉市住房和城市更新局数据显示，10月新建住房成交10919套，环比上涨139％。进入11月份，市场活跃度依然不减，1日至15日新建住房成交4261套，与2022年、2023年同期相比均大幅上涨。这些热销项目不仅集中在武昌等局部板块，还逐步向武汉三镇全面展开，形成了多点开花的格局。
在新建住宅交易量回升的同时，武汉二手房市场也传递出止跌回稳信号。国家统计局数据显示，武汉市10月二手房房价环比上涨0.1％，结束了连续17个月下降态势。虽然二手房价格仍在分化，但核心地段和核心项目的价格已经企稳，市场信心逐步恢复。
值得关注的是，在利好政策的推动下，武汉主要区域板块涌现出了一批热销明星楼盘，如建发璞悦、招商武昌序、华润天境等热销项目或将创下当年拿地就清盘的纪录。
余清鸿分析，这主要得益于9月底以来一揽子政策集中造势，大幅提升了市场的情绪价值，各楼盘抢抓节点，及时跟进营销策略，促进了交易量的高效转化。
尽管市场整体回暖，不同项目之间的销售情况还是存在较大差异，一些滞销楼盘仍门庭冷落。激烈竞争下，开发商更加注重项目品质。
“我们应该客观的看到，当前武汉市场存量（新房、二手房）总量依然十分庞大，市场主要决定因素在于经济环境、购买力与消费者信心，因此，改善修复市场还应多措并举，综合施策。”湖北省住房改革与发展研究会秘书长谢娟认为，政策不应只注重需求侧，还应在供给侧发力，特别是通过金融、财政政策对企业的支持要及时到位。
“意向客户不再犹豫了”
在一揽子增量政策的推动下，武汉一批高品质好房子持续热销，湖北省房地产业协会组织全省各地协会、房企到中建壹品汉韵公馆考察学习。唐军／摄
11月16日，武汉市江岸区花桥育才小学旁的福星惠誉铂雅府举行线上开盘，首推共计196套房源，当晚去化152套房源，去化率近8成。
“我们本次首开了2栋楼，12号楼为洋房，5号楼为高层。其中，12号楼的50余套房源基本售罄。”福星惠誉控股有限公司营销中心总经理袁星表示，目前项目仅剩少量房源可选，为了满足汉口区域改善家庭置业或以旧换新的需求，后续将加推新品楼栋。
据了解，在一系列增量政策不断加持推动下，武汉房地产市场交易量明显提升。
据武汉市住房和城市更新局官网梳理数据，10月来，武汉全市有20余个热销楼盘销售超100套，其中建发璞悦以270套居首，福星惠誉琛境、招商未来中心、中建福地星城、华润沙湖天境等项目10月网签均超200套。另外华侨城红坊云岸、天创云和樾、方岛金茂晓棠、城投金沙府、保利涧山观奕、中建壹品汉韵公馆、宝业璞园等楼盘分别从武汉青山、汉阳、武昌、洪山、光谷中心城等板块脱颖而出。
从具体各城区交易量的变化看，武汉市硚口区在以旧换新增量政策的不断加持下，一改往日的颓势，区域内楼盘销售流速大幅提升，10月全区商品住宅网签1342套，居全市前列。
武汉楼市这轮行情回暖起步于9月底。
9月30日，武汉市因城施策，贯彻926政治局会议精神，迅速出台了“3.0版汉十条”，力促房地产市场止跌企稳。随着武汉各城区因区施策，落地执行各项增量政策，政策拉动市场的成效开始显现。全市市场热点从武昌局部板块，逐步向武汉三镇辐射、延展。
以武汉市江岸区为例，早在今年6月6日，江岸区就发布了《关于促进江岸区房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下称“岸七条”），明确凡在2024年5月1日至12月31日期间购买江岸区首套新建商品住房的购房者，可以享受契税补贴，为市场释放积极信号。
11月2日，武汉市江岸区又推出了全市升级版的商品住房“以旧换新”政策，有意愿出售武汉中心城区旧房（商品房）并购买江岸区新建商品房的居民个人，今年12月31日前，均可参加江岸区的“以旧换新”活动。
武汉市江岸区住房和城市更新局党组书记、局长张友华在发布政策时表示：“活动期间，换房者可同步享受武汉3.0版‘汉十条’‘岸七条’等政策中的契税、人才等补助，相关购房补助就高不就低（不重复享受）。”
11月2日，武汉市江岸区商品住房“以旧换新”推介会在武汉城建电建｜滨江云城举行。唐军／摄
“与以往总是观望不同，目前意向客户不再犹豫了。”武汉城建电建丨滨江云城相关负责人说，“岸七条”与以旧换新等政策力度很大，近两周营销业绩明显提升。
在新房市场企稳的同时，武汉二手房市场也出现了向好的积极信号。11月15日，国家统计局公布了10月份70个大中城市新房与二手房价格变化情况，数据显示，武汉市10月二手房房价环比上涨0.1％。
祝甜表示，11月初，活动启动后，就有几百户前来咨询。虽然从卖旧到买新需要一定的周期，但政策已经打通了市场交易流通的快速通道，市场流速与活跃度已在明显提升。
市场仍存分化
据数据，10月武汉房企销量业绩提升明显，Top10企业全口径销售额平均值为9.91亿元，其中武汉城建集团、湖北联投、保利发展、华润置地等房企表现亮眼。武汉城建集团、湖北联投、保利发展分别录得17.88亿元、15.36亿元、11.36亿元业绩。武汉华润借助10月底入市开盘的沙湖天境项目，其10月的销售额也大幅超越10亿元。
值得关注的是，建发璞悦、招商武昌序、华润天境等热销项目或将创下当年拿地就清盘的纪录。
其中，建发璞玥于今年3月29日拿地，9月28日开盘，该项目总套数399套，目前已网签备案了270套，剩余货量100余套，按照其销售流速，今年可售完。华润沙湖天境于6月28日拿地，10月30日首开，推出的212套房源，开盘即售罄，该项目仅余150余套房源，按照目前很大蓄客基数，年底也可售完。
不过，10月份以来，武汉市场仍有不少项目销售无明显起色，这些滞销楼盘月度销售量仅为几套，极端者甚至网签为零。
一边是热销楼盘购房者趋之若鹜，一边是滞销楼盘门庭冷落，市场仍存在着较为严重的分化现象。
“对于市场冷暖的感受，不同项目的开发商的市场体感温度，偏差很大！”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政说，目前热销楼盘基本可分为两类：新项目推出的迭代新产品，或者以价换量的老项目。
余清鸿表示，现阶段，武汉单一项目要从区域市场中突围确实需要经过一番搏杀，不仅要竞品质、比服务，还要拼综合配套与性价比。首先要构建自身项目区分板块其他项目的差异化价值；同时，保障项目自身的产品力与展示力；其次，需要对市场和目标客群进行全面解构，开展精准营销，提升转化率。
湖北省住房改革与发展研究会秘书长谢娟介绍，二手房价格也在分化，主要跟区域位置有关，核心地段和核心项目，可能有企稳的迹象；远城区或者非核心地段，挂牌量比较大的区域的楼盘，价格并没有企稳。
但积极向好的信号是，武汉二手房成交量在增加的同时，挂牌量下降了3000套。截至11月15日，二手房挂牌量下降至18.99万套。
“二手房业主还是表现的更乐观一些，对手中房产价格有上涨预期，所以观望情绪更浓厚，二手房挂牌量下降，应该和一部分业主观望，或者短期不想降价出售有关。”谢娟表示。
鉴于武汉9月出台的3.0版“汉十条”相关各项政策的期限是今年12月底，为了能够享受购房优惠政策，各类购房需求群体，就要抢在12月底前下定、签约。为此，有很多业界人士期待着武汉年底市场出现翘尾行情。
以品质加速去化
激烈竞争下，开发商更加注重项目品质，越秀天悦文华项目就是其中之一。
当硚口板块其他项目选择降价促销，用更低的价格去抢夺客户的时候，越秀天悦文华选择坚守高品质保价格的策略，跟竞品进行差异化竞争。
“我们的客群在扩大，武汉汉口沿解放大道向东的宗关板块、太平洋板块，以及二环线附近的常青片区、唐家墩及万松园片区等地改善家庭，都来买房了。”余清鸿说，目前，越秀天悦文华项目已基本实现了大区园林的实景展示，项目架空层、社区活动空间打造了四馆一厅的高品质场景呈现。
谢娟表示，开发商为了快速去化，能够尽快回款，获得现金流，表现的还是更理性，抓住政策出台的一些利好预期，在价格上不仅没有迎风而上，而是在以品质快速去化出货。
从市场整体看，卖得好的项目大都是高品质“好房子”，学校、交通、商业、环境资源等配套完善，项目园林、公区实景兑现，所见即所得，给了客户在购买期房产品过程中对品质的确定性。
产品的迭代也再次助推了市场分化。
今年初，武汉针对阳台、空中花园等出台了新建筑设计规范，标志着武汉市场进入了“四代”“类四代”产品时代。“四代”产品以很高的得房率，深受部分市场群体追捧，对同区域的老项目形成很大竞争压力。
如武汉市武昌区二环内武珞路、沙湖等板块，“准四代”住宅项目依托更强产品力和赠送面积普遍实现热销。而在新旧建筑规范产品同时在售的汉阳四新、光谷中心城等板块，整个区域新推项目开盘去化率为39％，“四代”“类四代”项目开盘去化率则在50％左右。
为加大支持住宅产品设计创新的力度，适应市场对高品质住宅的需求，东湖高新区、武汉经开区等区于10月均推出新政，明确提出住宅阳台建筑面积不计入计容建筑面积和产权面积，对“空中花园”“开放式露台”及建成后无偿移交的幼儿园、物业管理用房等配套公共服务设施给予免计容奖励。这不仅激发了企业拿地创新开发新产品“好房子”的动力，也提升了新建住房市场整体景气度。
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